Что нужно учитывать тем, кто изучает возможности выгодных
инвестиций в рынки недвижимости других стран? На какие прибыли
рассчитывать логично, и как их годовые показатели взаимосвязаны со
степенью риска на том или ином рынке? Предприниматели, инвестирующие в иностранные рынки недвижимости,
считают нормальным показателем годовой доходности от своих вложений
6-7%. Наличие «пузыря цен» на рынке той или иной страны – это еще не
повод полностью отказаться от покупки местных объектов недвижимости.
Стремительное удорожание жилых площадей и земли может длиться долго:
подтверждение тому – пример Майами. Таких мнений по ряду
рассматриваемых вопросов придерживается представитель международной
секции Американской национальной ассоциации риэлторов Дэвид Седжрест –
эксперт, лектор международных курсов по получению степени CIPS
(Certified International Property Specialist) - сертифицированного
специалиста по недвижимости международного уровня. Дэвид Седжрест –
американец, работающий в бизнесе торговли недвижимостью с 1972 года и
проводивший сделки практически во всех регионах мира.
С ним беседовал Роман Голубев из латвийского журнала "Kvadratmetrs"
(m2) в то время, когда обучение по программе CIPS проводилось для
латвийских специалистов рынка недвижимости ассоциации LANIDA
Начинать никогда не поздно
m2: Насколько популярен в мире бизнес инвестирования в недвижимость?
- Очень популярен. Если так подумать, то у рынка недвижимости очень
много преимуществ. Скажем, по сравнению с другими рынками на нем в три
раза больше собственности, привлекательной для покупателей. В один ряд
с ним можно поставить разве что всемирный рынок акций.
m2: Не опоздали ли с выходом на него маклеры (так
в Латвии официально называются брокеры – специалисты по недвижимости –
прим. ПРИАН), которые только собираются начать постигать его азы?
- Вы никогда не сможете быть желанными где бы то ни было, если не
будете информированы о ситуации, о том, где и что происходит. У бизнеса
торговли недвижимостью будущее будет всегда. Вы действительно можете
опоздать к началу какого-то определенного события, от которого можно
получить большую прибыль, но если рынок и экономика стабильны, то вы
сумеете заработать, даже если войдете в бизнес чуть позже других.
m2: Насколько большие деньги необходимы для того, чтобы можно было работать за пределами своей страны?
- Если говорить о США, то для вхождения, например, в бизнес сделок с
жилыми домами, персоне, которая не имела опыта работы в этой сфере, то
есть начинает с нуля, потребуется порядка 60 000 долларов. Это средний
показатель. Кому-то понадобится больше, кому-то -- меньше.
m2: Представители каких стран больше других иинвестируют в иностранную недвижимость?
- Возможно, Нидерландов. Хотя сама эта страна, в сущности, не самый
крупный прямой инвестор. Но у них хорошо развиты пенсионные фонды и
синдикаты недвижимости, через которые в Нидерланды поступают средства,
затем вкладываемые в недвижимость по всему миру. Вот и получается, что
именно это государство считается крупнейшим инвестором, хотя на самом
деле инвестируют другие люди совершенно из других стран.
m2: А в какие страны международные инвесторы вкладывают больше всего?
- На первое место я бы все же поставил США. В последнее время в топ
популярности вошел Китай. А вообще многое зависит от выбора
приобретаемой вами недвижимости и от целей инвестирования...
m2: Ну давайте предположим, что вы готовы вложить деньги в жилые дома.
- Я бы посоветовал приобретать дома в столице Европейского союза –
Брюсселе или столице США - Вашингтоне. Преимущество этих городов в
том, что в них размещаются главные правительственные институции. Состав
госучреждений непрерывно меняется. Но те, кто покидает привычные
политические места, редко соглашаются с тем, чтобы вообще уехать из
города, где они делали карьеру. К власти приходят новые люди: им также
необходимо жилье и новые офисы. Кроме того, в Вашингтон и Брюссель
приезжает много иностранцев из Азии, Африки и Америки, представляющих
правительства своих стран. В такой ситуации цены на жилую недвижимость
не могут уменьшиться.
Не кладите яйца в одну корзину
m2: Как почувствовать тот момент, когда следует начать сворачивать инвестиции в недвижимость на том или ином рынке?
- Истина состоит в том, что тогда, когда вы узнаете, что пора
уходить, обычно уходить уже поздно. Могу привести пример из личного
опыта, когда сам занимался этим бизнесом. Я разработал критерии для
выбора инвестиционных объектов. И когда мне в одной стране принадлежали
два объекта, эти принципы
работали и ими было удобно руководствоваться. Но когда в моем
портфеле оказалось больше объектов, я уже не мог опираться только на
старые критерии. Меня охватило чувство, что у меня слишком большой
портфель недвижимости, и я должен был стать более разборчивым при
проведении сделок.
m2: Как-то вы все слишком мудро и иносказательно
объяснили. Давайте упростим. Какой ежегодный процент прибыли вы
считаете интересным для себя, чтобы продолжать держать недвижимость в
той или иной стране?
- Нормальные деньги, которые получаем от бизнеса, - это примерно
6-7% годовых. Если же вы можете заработать по 25%, а то и более –
значит, ваш рынок стремительно развивается. Но всегда актуальным
остается вопрос: как долго на рынке сохранится такое положение дел? Я
дал бы такой совет: получайте от вашей ситуации выгоду, но не
забывайте, что однажды все может измениться. Что я делал бы после
каждой сделки, если бы работал в вашей стране? Часть снова вложил бы в
аналогичный объект, часть положил бы в рост или воспользовался
каким-либо другим надежным способом инвестирования. Потому что когда
рынок остановится, у вас будут средства, которые помогут справиться с
новой ситуацией. На меняющемся рынке вы все еще сможете зарабатывать
деньги. Но вам придется делать это другими способами и поэтому, чтобы
воспользоваться новым положением, будут необходимы финансовые средства.
Пузырь инвестициям не помеха
m2: Разделяете ли вы мнение о существовании так называемых «пузырей цен» на рынке недвижимости?
- Да. Однако мы не можем знать, насколько вздуется этот «пузырь»,
прежде чем лопнет. Надо не упустить ни одного изменения параметров
этого пузыря. И тщательно отслеживая ситуацию, не стоит бояться
продолжать вкладывать средства. Единственное, не надо инвестировать в
рынок, где предположительно существует «пузырь цен», все, чем вы
владеете.
m2: Практически все латвийские слушатели вашей
программы пришли с надеждой получить дополнительную информацию о том,
как уберечь свои деньги и приумножить их уже за рубежом.
- После непродолжительного знакомства с вашим рынком я пришел к
выводу, что он по-прежнему остается местом, куда можно вкладывать свои
деньги. Ваша проблема заключается в том, что рынок латвийской
недвижимости рос чересчур быстро и у людей создается впечатление: скоро
он уже не сможет развиваться. Напрасно, все не так плохо. Если вы
согласны довольствоваться меньшей отдачей, то продолжайте вкладывать.
Хотя доход и будет не столь большим, вы все равно будете получать
хорошую прибыль – она просто не будет столь значительной, как раньше.
Ваши инвестиции должны быть вложены с умом. При приобретении
недвижимости не руководствуйтесь лишь мыслью продать ее позже по более
высокой цене, иначе вы, возможно, допустите ошибку. А вот если вы
просчитываете, в какую собственность стоит вкладывать, как приумножить
ее ценность, какова функциональность объекта и перспективность его
местонахождения, взвешиваете, кто хотел бы и мог бы арендовать данную
недвижимость, то, ответив на все эти вопросы, сумеете получить хорошую
динамику продаж.
Чтобы развеять ваши страхи, приведу такой пример: в Майами рост цен более чем на 30% в год продолжается уже свыше 7 лет!
Смотря с чем сравнивать
m2: Основываясь на своих первых впечатлениях от
недельного пребывания в Латвии, может, рискнете дать прогноз на
ближайшее будущее для этого рынка недвижимости?
- Я вижу у вас много хороших возможностей для приобретения
недвижимости, ее реконструкции и продажи. Не могу сказать, что
произойдет с ценами, ибо на рынке есть несколько факторов, влияющих на
них. Один из наиболее существенных - это то, что здесь все, кажется,
верят, что цены перестанут расти и начнут падать. Второй фактор,
который, как я понял, повлияет на сделки, - это новая фискальная
политика. Людям придется декларировать реальные доходы и платить
налоги. Но влияние этого на рынок будет кратковременным. Потому что
люди наверняка скажут: я этого делать не хочу. Однако рано или поздно
им придется понять, что это надо делать.
К положительным факторам отношу тот момент, что вы здесь в большинстве своем верите, что цены на недвижимость в Латвии очень высоки. А я бы сказал: они относительно низкие, если сравнить с другими европейскими странами.
m2: Но скептики отмечают, что в том же Брюсселе, о
котором мы уже говорили, купить квартиру можно по цене 2 200 евро за
квадратный метр. Такие же ценники стоят и во многих рижских
новостройках.
- Вы должны сравнивать схожую собственность. Цены на недвижимость в
Риге не могут быть такими же, как в Брюсселе, – они должны быть ниже.
Вы должны учесть, где в Брюсселе находится конкретный объект
недвижимости, что это за вид собственности, и сравнивать со схожим
объектом в Латвии. Кстати, в Брюсселе в последние 4-5 лет построено
довольно много дешевых объектов недвижимости, ибо существует большой
спрос. Может быть, эту дешевую собственность ваши маклеры и сравнивают
с очень хорошей собственностью в Латвии. Вы должны сравнивать
однотипные объекты. Цены очень зависят от местонахождения. Чем ближе
объект к центру или какому-нибудь учреждению, например, Европарламенту,
тем выше цены. И я гарантирую вам: рядом с ними вы не сумеете
приобрести жилье по 2 200 евро за квадратный метр.
Собственный промах
m2: Приходилось ли вам переживать ошибки при инвестировании в международные рынки?
- Более разумно было бы говорить о не использованной мною одной
возможности. Когда доллар был сильнее и стабильнее евро, мой друг
предложил мне вкладывать в евро. Но я не поверил в евро. Те же
американские бизнесмены, кто 4 года назад при инвестициях в Европу
перешли с долларов на евро, даже если бы не получили дохода от самого
вклада, заработали за счет изменения соотношения валют, которое
увеличилось на 50%. Тогда во многих европейских странах были очень
привлекательные цены на недвижимость, например, в Португалии и Испании:
они упали. Теперь их цена во много раз выше и прибыль некоторых
инвесторов увеличилась за этот период в 4 раза.
m2: Пресса много пишет о кризисе, охватившем рынок недвижимости США. Какое влияние он оказывает на рынки других стран?
- Нельзя говорить о том, что весь рынок недвижимости США переживает
кризис. У нас есть районы, где развитие рынка схоже с вашим. В уже
упоминавшемся Майами, в Южной Калифорнии, Нью-Йорке... Там наблюдается
стремительный прирост цен - по 20-35% в год. В так называемых
проблемных районах, по правде говоря, цены не падать начали, а
перестали расти. На рынке сейчас просто нет спроса на предложенные
цены. Что должно случиться? Рынок должен поймать эти цены, а для этого
может понадобиться некоторое время. Люди, если им только не приходится
продавать имеющиеся у них объекты недвижимости в силу какой-то
необходимости, деньги не потеряют. Деньги эти какое-то время будут
лежать без движения, пока цены не достигнут востребованного уровня.
По сравнению с рынком акций или иными инвестиционными рынками вся
прелесть рынка недвижимости состоит в том, что время здесь лечит все.
Роман Голубев, журнал "Kvadratmetrs" (m2), Латвия.
|
