От состояния американского рынка недвижимости сейчас зависит буквально все: курс доллара, настроения на финансовых рынках США, течение ипотечного кризиса, финансовые результаты крупнейших банков – одним словом, вся мировая экономика. А на рынке, похоже, наметился перелом…

Когорта обреченных и спасательная команда

Во вторник торги на Нью-Йоркской фондовой бирже закрылись обвалом трех главных индексов (Dow Jones, Standart&Poors, Nasdaq) после сообщения о небывалых убытках крупнейшей американской банковской группы Citigroup. Снижение квартальной выручки этой финансовой организации на 70% – до $7,2 млрд оказалось последней каплей для трейдеров и инвесторов. В последнее время новости пестрят сообщениями о планах спасения крупнейших в США, Великобритании и других европейских странах банков, пострадавших от ипотечного кризиса. Только за последнюю неделю появились противоречивые сообщения не то о секьюритизации портфеля, не то о покупке, не то о национализации пятого в Британии ипотечного банка Northern Rock, которому Банк Англии в сентябре оказал беспрецедентную по размерам финансовую помощь.

Новости о судьбе британского ипотечного кредитора перемежались сообщениями о разнообразных планах спасения крупнейшей в США ипотечной компании Countrywide Financial Corp., которую в итоге покупает Bank of America за $4 млрд. Это стало поводом для роста котировок Bank of America и Countrywide: акции проблемного банка взлетели на этом сообщении на 51,4%. С покупкой Countrywide BofA, потративший на слияния и поглощения свыше $100 млрд за последние четыре года, получит кредитный портфель стоимостью в $209 млрд и еще $1,5 трлн ипотечных кредитов, которые брокер обслуживает.

Эксперты полагают, что инвестиции Bank of America могут в итоге принести прибыль покупателю и спасение покупаемому, так как иначе Countrywide в самое ближайшее время попросту обанкротилась бы. Интересно, что крупнейший ипотечный брокер во многом сам подстегнул жилищный бум в США прошлых лет, от которого сейчас страдает: он начал предоставлять кредиты высокорисковым заемщикам. Однако падение цен на жилье вызвало рост невозвратов по кредитам, и Countrywide, а с ним и десятки других ипотечных банков по всему миру попали в полосу всем известных проблем.



В поисках виноватых

42,24 КБВласти Нью-Йорка и Коннектикута затеяли расследование обстоятельств возникновения кредитного кризиса: есть подозрения, что американские банки скрывали информацию о высокорисковых кредитах при секьюритизации портфелей и продаже их инвесторам. Первые сообщения о расследовании появились в субботу в прессе и сводились к следующему: пристальное внимание властей привлекли займы, выданные вообще без документов, хоть как-нибудь подтверждающих доход, то есть не отвечающие требованиям даже по кредитам повышенного риска (subprime). Исключение из правил стало правилом, отмечают посвященные в нюансы кредитных историй следователи. Спустя какое-то время этот весьма сомнительный портфель был продан на Wall Street компаниями, которые, объединив их с кредитами добропорядочных заемщиков, конвертировали портфель в ценные бумаги.

Расследование должно установить, насколько полно при продаже и конвертации портфеля была раскрыта информация о степени риска дефолта по кредитам – в итоге от попыток поймать рыбку в мутной воде пострадали честные инвесторы, купившие эти ценные бумаги. В расследование уже вовлечена Комиссия по ценным бумагам и власти нескольких административных центров.



Первые признаки оживления

Что же сейчас происходит на ипотечном рынке и рынке недвижимости? Есть ли хотя бы признаки улучшения ситуации? Интересно, что в течение января процентные ставки по ипотечным кредитам стали снижаться и преодолели психологически важную отметку в 6%. Вероятно, этому поспособствовали планы Федерального резерва в очередной раз снизить ставку на заседании 29-30 января. Недавно Бен Бернаке еще раз намекнул, что снижение будет. Глава ФРС не исключил даже «пожарных» действий американского Центробанка в случае, если появятся более отчетливые свидетельства надвигающейся рецессии. Другой причиной, по которой ипотечные банки пошли на снижение ставок, стало желание подстегнуть спрос на кредиты в условиях ступора всего рынка.

Ставки по 30-летним кредитам с фиксированной ставкой составляют на этой неделе 5,62% – это самый низкий уровень с июля 2005 года (5,58%). Год назад процентные ставки по таким кредитам составляли 6,19%. По 15-летним займам ставки в среднем составляют 5,07% против 5,21% неделей ранее. Средний процент по ARM (кредитам с плавающей ставкой) снизился до 5,77% с уровня 6,04%.

Результат не заставил себя долго ждать. Заявки на ипотечные кредиты за две недели января оказались самыми высокими за последние 4 года. По данным Ассоциации ипотечных банков США, с учетом сезонных колебаний за первую декаду января индекс подскочил на 28,4% – до 906,4. По мнению экспертов, это окажет оживляющее воздействие на рынок недвижимости.

Количество заявок на рефинансирование кредитов также выросло до самого высокого уровня с апреля 2004 года: индекс подскочил на 43,4% – до 3575,5. Примерно на 5% выросло количество одобренных кредитных заявок.

Эксперты расценивают все вышеизложенные факты как начало позитивного сдвига. Однако они весьма осторожны в прогнозах. Вкупе с готовностью Федеральной резервной системы решительно действовать, чтобы компенсировать негативное влияние резкого спада в секторе жилья и проблем на кредитных рынках на развитие американской экономики, все это вселяет некоторую надежду на то, что перелом наконец наступил.

«В свете недавних изменений перспектив и рисков, касающихся экономического роста, может быть необходимо дополнительное смягчение (денежно-кредитной) политики, – сказал на днях Бернаке. – Мы готовы предпринять реальные дополнительные действия, необходимые для поддержания (экономического) роста и обеспечения адекватного страхования от понижательных рисков».


Текст: Рита Цветкова