Считается, что долевое строительство придумано в России в
незабвенные 90-е годы, когда государство перестало финансировать
строительную отрасль. Тогда строители и начали на этапе «котлована» (а
то и раньше) привлекать деньги народа, желающего убить двух зайцев:
приобрести новую квартиру и существенно сэкономить. «Долевку» сделали едва ли не признаком
«дикой» России наряду с водкой, баней и медведем. Между тем
цивилизованнейшие английские джентльмены не чураются такого способа
возведения и реализации жилья и называют его «equity construction» –
«строительство по справедливости».
Впрочем, как должен отметить Интернет-журнал о недвижимости
Metrinfo.Ru, отнюдь не англичане и не американцы стали изобретателями
этого термина. Его английское звучание — калька испаноязычного
«construcción de la equidad». Термин этот возник в не столь уж давние
времена, когда в большинстве латиноамериканских стран бушевала
гиперинфляция. Хотя свое первенство в этом деле приписывают себе
бразильцы, «строительство по справедливости» зародилось всё-таки в
Аргентине.
Аргентина: метр в обмен на зарплату
В 1983-89 годах Аргентиной правил
президент Рауль Риккардо Альфонсин. Ему досталась бедная страна,
разоренная семью годами правления военной хунты. Все эти семь лет в
стране левыми партизанами велась «Грязная война», на которую военное
правительство отвечало вылазками «эскадронов смерти». Вдобавок ко
всему, Аргентина в 1982 году потерпела поражение от англичан в
Фольклендской войне, окончательно разорившей ее экономику и приведшей к
падению военной хунты.
Особенно расстроенными оказались финансы. Замена обесцененного песо на
новую денежную единицу аустраль к стабилизации экономики не привела. За
семь лет своего существования аустраль испытал 12 деноминаций – в
последний раз его деноминировали 1 ноября 1990 года в 500 тысяч раз. В
таких условиях банки просто не выдавали кредиты – выдать кредит даже на
полгода означало получить назад в сто тысяч раз меньше денег. Валютные
же кредиты были тогда запрещены законом.
И что же было делать десарролладорам – аргентинским девелоперам, да и
самим аргентинцам? Ипотечный кредит банки им по той же причине не
давали, а накопить и купить жилье было невозможно, так как аустрали
было бессмысленно копить. Вот тогда-то, в 1985 году Рауль Альфонсин и
выдвинул лозунг «Строительство по справедливости».
Суть его заключалась в том, что люди, желающие построить себе жилье,
должны были содействовать строительной компании в строительстве их
будущих домов. Едва получив свою трехдневную зарплату (месячную и даже
недельную при такой инфляции не выдавали), аргентинец, пока деньги не
подешевели, спешил внести взнос в sociedad anónima (SA, акционерное
общество).
Взнос подтверждался покупкой акции, стоимость которой выражалась не в
деньгах, а в квадратных метрах. Как только у аргентинца набиралось
достаточное количество акций, он мог обменять их на уже ранее
построенное жилье. Дело в том, что многие компании располагали не
только долгостроями, но и уже готовыми домами, построенными еще чуть ли
не при Пероне. Однако покупателей на это жилье не было – крупные
домовладельцы разорились из-за того, что жильцы перестали платить
квартплату, а до Альфонсина дома поквартирно не продавались.
Дома эти, хотя и пустовали, но охранялись и поддерживались в нормальном
состоянии, а когда Альфонсин убедил девелоперов распродавать дома
поквартирно, то «процесс пошел». Строительные компании, наконец-то
получили оборотные средства на завершение долгостроев и смогли сбросить
с баланса давно построенные объекты, которые, не продаваясь, тем не
менее, требовали денег на их содержание.
Кстати, в аренду, построенные дома не сдавались. По информации Изабеллы
Вейсгаупт – наследной владелицы агентства «Inmobiliario - Segunda Mano»
в те годы существовало лицензирование как строительной деятельности,
так и деятельности по содержанию доходных домов и одна лицензия
исключала другую. К тому же, как отмечает Марко Кальдерон, аналитик
компании «AnaliticoRental», сдача в аренду новых квартир в то время
была невыгодна, так как Альфонсин обложил арендодателей большим
прогрессивным налогом, чтобы вынудить их избавиться от излишних
квартир. Строителям же, не сдававшим построенные дома в аренду,
наоборот, давались субсидии.
За годы правления Альфонсина количество собственников жилья возросло от
2 до 21% населения. В настоящее время в Аргентине такие акционерные
общества распространены уже не столь широко, как при Альфонсине.
Нынешняя Аргентина испытывает строительный бум. Цены на недвижимость
растут на 15% в год, а квадратный метр в Буэнос-Айресе стоит
12500-15000 песо ($4000-4800).
Чили: доходный строят дом гуртом
Передовой опыт Аргентины не остался
незамеченным у ее соседей. Так, по словам Хосе Ибаньеса (Jose Ibañez),
владельца чилийского агентства «Inmobiliario – Valparaíso», в Чили
«construcción de la equidad» появилось только после ухода Пиночета, то
есть после 1990 года. В отличие от аргентинцев, дольщики объединялись в
основном для того, чтобы построить доходный дом и получать с него
доходы пропорционально вложенному капиталу. Однако теперь чилийцы
относятся к такому способу строительства с некоторым недоверием.
Если в Аргентине над долевым строительством строго надзирало
государство, то в Чили это стало делом частной инициативы. В результате
некоторые компании не смогли выполнить обязательства перед дольщиками и
объявили себя банкротами. Тяжесть достройки легла на страховые
компании, а в ряде случаев и на перестраховочные, так как не все
страховые фирмы смогли потянуть одновременное банкротство нескольких
своих клиентов. Однако, несмотря на все эти перипетии, чилийские
дольщики обманутыми не остались.
Сальвадор: обобрали дольщиков
Обманутыми остались дольщики
сальвадорские. Как сообщает представитель компании «Las Habitaciones
АС» Хулия Гомес, пик долевого строительства пришелся на начало
девяностых, когда в стране наступил мир после долгой гражданской войны.
Из разрушенных войной деревень народ хлынул в города, а ловкие дельцы
предлагали им, вложив остатки денег, получить в скором времени новое
городское жилье. Вакханалия продолжалась до 1996 года, когда
правительство запретило эту деятельность.
Британия: «русскую схему» придумали здесь
Английские строительные компании
обратились к «строительству по справедливости», желая гарантировать
сбыт возводимых объектов. Причем не сколько в Великобритании, сколько в
бурно застраивающихся Арабских Эмиратах, в Кувейте, Египте, Катаре.
Именно британцы стали первыми изобретателями «русской» схемы.
Они не стали создавать акционерных обществ, а просто начали продавать
«воздушные замки», то есть, непостроенные объекты. Сначала это вызывало
недоверие, но многолетняя безупречная репутация солидных девелоперов
сделала свое дело – покупатели – уроженцы Арабского Востока «купились».
Решительные покупатели отхватывали «воздух» метр за метром, зная, что
всё равно продадут готовый объект своим менее решительным соплеменникам
по будущей цене. Ведь строительный бум в странах Арабского Востока
совпал с бумом нефтяным, а цены на недвижимость находятся почти в
прямой зависимости от цен на нефть. Арабам необходимо было срочно
пристроить шальные нефтяные деньги во что-то реальное. А что же может
быть реальнее того, что называется английским словом «realty»?
Кстати, наиболее известным объектом, где апартаменты продаются задолго
до ввода в эксплуатацию, можно назвать самое высокое здание в мире
Бурдж Дубай (Burj Dubai), которое возводит британская компания
Sherwoods. Несмотря на то, что окончание строительства планируется не
ранее весны 2009 года, еще в начале февраля «бурдждубайский метр»
продавали за 28 870 долларов.
Английские эксперты: «долевка» процветает, пока растет нефть
Как заявил корреспонденту
Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru, сэр Айзек Черник, глава
компании «Черник Эстейт», в тот момент, когда цены на нефть пойдут вниз
и увлекут за собой в падение цены на недвижимость, эти «игроки»
(именно так наш эксперт называет арабских дольщиков), продадут
квадратные метры по более низкой цене, чем они платили за воздушные.
(Понятие «воздушный метр» ввел именно сэр Айзек Черник. В английском
языке получается изящное созвучие «air foot» – воздушный фут и «square
foot» – квадратный фут.)
Точно также думает и управляющий партнер компании «S&B» Роберт Б.
Стивенсон. Несмотря на то, что офис его компании находится в Сиэтле,
мистер Стивенсон обеспокоен процессами, происходящими в канадской
провинции Бритиш Коламбиа. На волне нефтяного ажиотажа долевое
строительство расцвело в этой провинции «бумным» цветом. И в него
начали вкладываться американские инвесторы, убегающие от кризиса.
Однако, по мнению мистера Стивенсона, рецессия докатится и до Канады,
причем, не позднее 2009 года.
Тогда за бурным ростом неизбежно последует откат. А покупатель
останется в проигрыше даже при сохранении цен на рынке. Но из-за
инфляции реальная цена будет значительно ниже. Кроме того, Роберт
Стивенсон отмечает еще одну тенденцию – разница между построенным футом
и непостроенным становится всё меньше, и непостроенная единица площади
уже обогнала такую же единицу на вторичном рынке. Последнее должно
привести к сокращению числа покупателей воздуха за счет перехода их в
категорию покупателей вторичной недвижимости.
Резюме
Обратите внимание, наши спикеры
практически не упомянули о главной «русской» проблеме – обманутых
дольщиках. Судя по всему, юридически дольщики надежно защищены.
Исключение составляет лишь Сальвадор. И в Сальвадоре, и у нас долевое
строительство возникло не от избытка денег, а от их острого недостатка.
В других странах долевое строительство возникает там, где есть приток
шальных денег, либо там, где эти деньги необходимо срочно спасти от
инфляции. Впрочем, и отсутствие денег, и их избыток ни о чем хорошем не
говорят: в обоих случаях экономика этих стран оставляет желать лучшего.
Так что долевое строительство играет некую переходную роль и вряд ли
может служить основой строительной отрасли в развитой стране.
Текст : Сергей Шумаков
|
