Высокорискованные ипотечные кредиты, которые американские банки еще пару лет раздавали направо и налево, полностью оправдали свое название. Теперь банки продают дома неплатежеспособных заемщиков порой вдвое дешевле цены покупки.

Глубина потерь

Город Корона к востоку от Лос-Анджелеса считался райским уголком. Цены на недвижимость там росли стремительно — пока не ударил кризис. Сейчас город пытается разгрести огромные завалы из домов, отчужденных банками у неплатежеспособных заемщиков и выставленных на продажу, говорит Пит Нийри из местной риэлторской фирмы Top Producers Realty. Цены выставляют бросовые (см. врез).

«Цены сильно упали, и в результате в последние пять месяцев резко выросли продажи, — говорит Нийри. — Дома нижней ценовой категории привлекают многочисленных покупателей».

Рынки Калифорнии, Флориды, городов Феникса и Лас-Вегаса пережили наибольший взлет цен во время бума на рынке жилья в середине десятилетия. Теперь они лидируют по темпам падения: цены в Майами согласно индексу цен на недвижимость S&P/Case-Shiller упали с пика по июнь 2008 г. на 32,4%, в Лас-Вегасе — на 32,5%, в Лос-Анджелесе — на 28,5%, вернувшись на уровень 2004 г. В феврале в районе Энтем на северо-востоке Феникса дом с четырьмя спальнями был продан за $190 500; в ноябре 2004 г. бывшие владельцы купили его за $275 000, взяв два ипотечных кредита на полную стоимость дома.

В районе Саммерлин в Лас-Вегасе дом с тремя спальнями был продан в мае за $259 000. Последние владельцы купили его в 2003 г. за $215 000, однако на пике рынка дом стоил почти вдвое дороже: в 2005 г. они рефинансировали кредит, взяв под залог дома $408 500. Обслуживать такой кредит они оказались не способны, и банк, рефинансировавший кредит, выставил дом на продажу, хотя и потерял на этом большие деньги.

«Не думаю, что сейчас стоит держаться [за реквизированные дома] и надеяться на лучшие времена», — заявил в августе Дэниел Мадд, гендиректор ипотечного агентства Fannie Mae. Дома возвращаются к кредиторам с гораздо большей скоростью, чем они успевают их распродавать. В первом полугодии в собственность Fannie Mae от неплатежеспособных заемщиков перешел 44 071 дом, продать агентство смогло лишь 23 627. На 30 июня у него на балансе было 54 173 дома.

По подсчетам Barclays Capital, сейчас в США на балансах банков 721 000 отчужденных домов против 112 000 два года назад. К концу 2009 г. их будет еще на 60% больше, ожидают аналитики Barclays.

Получив недвижимость вместо платежей по кредиту, банки попадают в сложную ситуацию. Стоимость залога падает ниже остатка по кредиту. Они несут расходы на взыскание просроченных перед отчуждением дома выплат, страхование недвижимости, ее продажу, уплату налогов. Перед продажей приходится потратиться на ремонт — перед выездом бывшие владельцы зачастую забирают не только свои вещи, но и все, что только можно унести, к тому же участились случаи мародерства в тот период, пока дом стоит бесхозным. Все эти расходы называются «глубиной потерь».

По данным Fitch Ratings, глубина потерь по высокорискованным ипотечным кредитам в 2005 г. составила в среднем 41% от остатка задолженности, а за 12 месяцев по май 2008 г. включительно — 54%. Глубина потерь по кредитам, которые были выданы в 2006-2007 гг., в случае перехода дома в собственность банка в результате дефолта заемщика может превысить 60%, считают эксперты Fitch. К концу 2009 г. этот показатель для отчужденной недвижимости составит 63-71% в зависимости от глубины падения цен на нее, полагают аналитики Credit Suisse.


Проект «доступное жилье»

Городок Мерсед на 80 000 жителей в Северной Калифорнии расположен недалеко от въезда в Йосемитский национальный парк. До него относительно недолго добираться из Сан-Франциско и других населенных пунктов на берегу одноименного залива. Все это сделало его суперпопулярным среди инвесторов в недвижимость в середине десятилетия. «Когда рынок рос, не проходило и дня, чтобы мне не звонили люди откуда-нибудь из залива или Лос-Анджелеса, желавшие купить недвижимость в Мерседе», — рассказывает Лорен Гоунелла, владелец Coldwell Banker Gonella Realty. Подавляющее большинство покупателей, по его словам, были спекулянтами.

На пике жилищного бума банки без проблем выдавали им высокорискованные ипотечные кредиты (subprime mortgage), первоначальная ставка по которым зачастую была очень низкой; причем нередко они умудрялись получать такие кредиты сразу на несколько домов. Ставка и месячный платеж должны повышаться через несколько лет — как раз в это время и разразился кризис. «Для таких людей в аду должно быть особое место», — говорит о спекулянтах мэр Мерседа Джеймс Маршалл. Были случаи, рассказывает он, когда они, оказавшись не в силах платить по кредиту, выгоняли арендаторов, исправно вносивших плату, чтобы выставить дом на продажу.

За прошедший год в Мерседе утроилось число уведомлений о дефолте, с рассылки которых начинается процесс отчуждения дома у не платящего по кредиту заемщика. «Это был настоящий праздник для инвесторов, но в конце концов музыка закончилась и кто-то должен был платить музыкантам, — говорит Робин Кейн, партнер в ипотечной брокерской компании RCK Organization. — То, что считалось ликвидным активом, становится камнем на шее, когда вы должны по кредиту больше, чем стоит ваш дом».

Цены на недвижимость в Мерседе упали на 50% с пика в 2005 г. За первое полугодие на дома, реквизированные у неплатежеспособных заемщиков, пришлось более 75% продаж жилой недвижимости, говорит Кейн.

В результате дома стали доступными для местных жителей, большинство из которых в предыдущие годы могло лишь с горечью смотреть, как бум на рынке, подогреваемом спекулянтами, лишает их возможности приобрести жилье. «На пике бума лишь 7-8% жителей Мерседа могли себе позволить купить дом в средней ценовой категории, — говорит Гоунелла. — Сейчас таких 60-65%».

Однако у краха на рынке недвижимости есть и много отрицательных последствий. «Множество семейных фирм теряют бизнес. Остановилось все строительство. В недвижимости и кредитовании работало множество людей — теперь никого не осталось», — сетует Гоунелла.


Где дно?

По мнению бывшего председателя Федеральной резервной системы США Алана Гринспэна, цены домов в США начнут стабилизироваться или достигнут дна в первом полугодии 2009 г. Впрочем, признает он, даже находясь на дне, они могут продолжать понемногу снижаться и в 2009 г., и после. Но стабилизация на жилищном рынке — необходимое условие для окончания мирового финансового кризиса, так как тогда станет ясно, какова же истинная стоимость обеспечения по ипотечным облигациям, висящим на балансе финансовых компаний разных стран.

Сказать, что дно на рынке недвижимости достигнуто, можно будет, когда начнет сокращаться количество непроданных домов, считает Кеннет Дауд, старший советник подразделения по управлению благосостоянием Citigroup. Пока же оно растет, сталкивая цены домов еще ниже.

По данным Национальной ассоциации риэлторов США (NAR), количество непроданных домов за июль выросло на 3,9% — до 4,67 млн; при нынешних темпах продаж распродать их можно за 11,2 месяца. Нормой считается 5-6 месяцев. Количество непроданных домов может вырасти еще больше, если «те, кто хочет продать свои дома, все-таки выставят их на продажу», несмотря на падающие цены, говорит Джошуа Шапиро, главный экономист по США нью-йоркской консалтинговой компании MFR.

Впрочем, ситуация если и не улучшается, то ухудшается не так быстро, как раньше, отмечают экономисты. По данным NAR, продажи домов на вторичном рынке (на него приходится 85% всех продаж жилья в США) упали в июле по сравнению с аналогичным периодом 2007 г. на 13,2%. Однако с июня они выросли на 3,1%. «Мы пока не готовы назвать нынешние уровни дном, но значительный период падения уже завершился», — говорит экономист банка Wachovia Эдам Йорк. Лоренс Юн, главный экономист NAR, отмечает рост активности покупателей в регионах, где цены упали особенно сильно, а рынок наводнили дома, выставленные на продажу банками-кредиторами. «Число сделок с домами существенно возросло в некоторых районах Флориды и Калифорнии, а цены обычно следуют за трендом продаж с отставанием в несколько месяцев. Мы ожидаем, что в 2009 г. ситуация на рынке станет более сбалансированной и в итоге возобладает нормальная тенденция роста цен в долгосрочной перспективе», — говорит Юн.

Автор: Михаил Оверченко