Доходная недвижимость за рубежом становится все более популярной у россиян. Тем более что иностранный рынок позволяет заработать на долгосрочных инвестициях, вложив суммы гораздо меньшие, чем те, что требуются для приобретения квартиры или дома в российских городах-миллионниках.

С приходом осени и колебаниями фондового рынка несколько ослабевает и тяга россиян к курортной зарубежной недвижимости. Народ начинает задумываться о более основательных вещах, нежели приятный отпуск у моря на собственных квадратных метрах. Как сберечь и приумножить свои, по большей части довольно скромные накопления? Купить хрущевочку и сдавать в аренду? А если и на хрущевочку денег не хватает? «Хитами» сезона становятся те объекты недвижимости за рубежом, которые не требуют больших вложений и могут при сдаче в аренду давать прибыль, существенно превышающую выигрыш от аналогичной процедуры, произведенной на родных просторах. Поэтому сегодня вашему вниманию предлагается рассказ о рынке доходной жилой недвижимости Берлина и об уникальной ситуации в некоторых регионах США, возбуждающей частных инвесторов всех стран.


Вперед, на Берлин!

После падения Берлинской стены на рынке недвижимости Германии сложилась удивительная ситуация: цены в восточных, бывших социалистических землях практически не росли достаточно долгое время. Да и сейчас в ряде депрессивных с точки зрения экономического развития зон легко можно купить жилье по 500 и менее евро за квадратный метр. Вот только бизнеса на таком вложении не сделать – если в регионе нет рынка труда,  значит, нет и рынка аренды. Зато Берлин сегодня представляет собою перспективнейший инвестиционный  оазис.

Предложения по квартирам в Берлине
Цена: 22 500 €	Цена: 30 800 €	Цена: 56 600 €

Оставим в стороне масштабные проекты вложений в коммерческий сектор. Жилье в Берлине - это стабильный рынок с крайне выгодным по сравнению со многими немецкими городами соотношением между покупной ценой и уровнем получаемой арендной платы. Такое положение вряд ли продлится долго - по сообщениям экспертов цены на дома и квартиры растут. Заработать на «квартире с жильцом» (а большинство предлагаемых квартир уже заселены) в Берлине можно гораздо удачнее, чем в Москве и Петербурге – при самом минимальном вложении. При этом все хлопоты на себя возьмет управляющая компания – всего за 5-6% от арендной платы в месяц. Сравним на конкретном примере -  квартира площадью 31 метр продается за 26 тысяч 400 евро с учетом всех расходов на оформление. Она уже сдана за 350 евро в месяц, из которых 110 евро составляют коммунальные платежи, 20 евро – услуги управляющей компании, а чистый доход владельца – 220 евро, дает  10% годовой прибыли на вложенные суммы. 

Аналогичная квартира в Кировском районе Петербурга обойдется в рублях по курсу в 90 тысяч евро и в лучшем случае при сдаче в аренду принесет своему владельцу, за вычетом коммунальных платежей, 350-380 евро – то есть меньше 5% от суммы покупки в год! Как говорится, почувствуйте разницу. Так что берлинский рынок предлагает варианты инвестиций за суммы, на которые в обеих российских столицах в лучшем случае можно позволить себе лишь средней руки иномарку (а она, как известно, с каждым годом лишь стремительно дешевеет). Вот так и формируется в Берлине небогатыми инициативными иностранцами собственный «пенсионный фонд».

Количество квартир, которое может приобрести в собственность иноземец, в Германии ничем не ограничено. Поэтому рынок предлагает и многоквартирные доходные дома «в одни руки». Так, например, небольшой пятиэтажный дом в Берлине предлагается  за 650 тысяч евро – по 848 евро за квадратный метр. В нем сданы все 8 просторных квартир и два коммерческих помещения . Чистая прибыль от аренды составляет 50 тысяч евро в год – то есть более 7,6 % годовых. Удвоив вложение, мы за 1.380 тысяч можем приобрести 22-квартирный дом, и получать более 110 тысяч евро чистой прибыли, то есть 8% годовых. Такая «арифметика» аренды в Берлине позволяет полностью окупить вложения за 10- 12,5 лет, а динамика роста рынка (в Берлине эксперты наблюдали в 2007 году во всей центральной части города повышение цен на квартиры в новых домах на 10%) говорит сама за себя.

Предложения по доходным домам в Берлине
Цена: 310 706 €	Цена: 680 339 €	Цена: 1 285 680 €

Как выиграть в Вегасе

Потрясающая инвестиционная ситуация сложилась сегодня и в некоторых районах США.  Уникальные возможности предоставляются, например, в Лас-Вегасе. Одни в этом «парке развлечений для взрослых» тратят деньги, а другие – великолепно зарабатывают на кризисе рынка недвижимости Штатов. Ведь Вегас - это огромный рынок труда, обеспечивающий активность рынка аренды жилья за счет многотысячного персонала, привлеченного по контракту в мощнейшую индустрию развлечений.
Цены на недвижимость в США упали повсеместно. В районе Вегаса они составляют 50-60% от цен 2-3 летней давности. А если еще добавить ослабление доллара по отношению к иным мировым валютам, то получается, что покупательная способность европейцев (включая россиян) в отношении американской недвижимости выросла значительно более, чем вдвое. 

Но в настоящее время процесс дальнейшего снижения цен на недвижимость в США приостанавливается и вот-вот достигнет минимума. Аналитики прогнозируют начало выхода из кризиса в течение ближайших 12-18 месяцев, после чего неизбежна  значительная реставрация прежнего уровня цен в течение ближайших нескольких лет. Можно, конечно, и дальше наблюдать за развитием событий, «играя на понижение». Именно так вел себя ряд потенциальных российских покупателей после дефолта 1998 года – в ожидании, что в течение 1999-2000 годов недвижимость еще больше подешевеет - и не приобретших ничего, а потом локти кусавших и вспоминавших, какие роскошные квартиры в центре Петербурга можно было расселить тысяч за 50-70 долларов.

Интересные инвестиционные предложения в США
Лас-Вегас, цена: 85 099 €	Лас-Вегас, цена: 102 133 €	Майами, цена: 149 894 €

Понятно, что в ближайшие пару-тройку лет резкого повышения цен в Штатах не предвидится. Но и падать, по большому счету, дальше уже некуда. Ушлые иностранцы не дадут. Дешевые нынче дома в экономически активных регионах (к которым Лас–Вегас относится в первую очередь) «пачками» скупают инвесторы из Канады, Бразилии и Европы. Уже сейчас рекомендуется подавать заявку сразу на несколько приглянувшихся объектов – к сожалению многих «интересантов» (и к вящей радости тех, чьи надежды на скорое восстановление рынка недвижимости США после кризиса начинают оправдываться), привлекательные и недорогие объекты расхватываются как горячие пирожки прямо из под протянувшихся к ним рук.

И как поступать с таким приобретением дальше? Простой пример: новый двухэтажный дом постройки 2003 года, в идеальном состоянии, площадью 180 метров с полностью оборудованной кухней, 5 спальнями, двумя ванными, гаражом на 2 машины, ухоженным палисадником и пр. продается за 94 тысячи евро (по цене не лучшей однушки в Петербурге). Сразу при покупке дома может быть заключен договор с управляющей компанией, гарантирующей чистую доходность от вложений 9-11% годовых. Емкость рынка рабочих мест Лас-Вегаса гарантирует стойкий спрос на аренду недвижимости, обеспечивающий полную окупаемость объекта в течение ближайших 9-11 лет.

Грех не воспользоваться беспрецедентной возможностью обернуть чужие финансовые трудности себе во благо! Такой доступной Америка для нас еще никогда не была. А если вы все же думаете о курортной жизни? Роскошные апартаменты во Флориде – туристической Мекке всего мира, почти втрое дешевле по стоимости квадратного метра, нежели жилье эконом-класса в Санкт-Петербурге. И крайне немудро было бы остаться чужими на этом празднике жизни международных инвесторов. Со множеством конкретных предложений из этих «инвестиционных заповедников» можно ознакомиться на Интернет-портале www.prian.ru

Автор: Татьяна Родионова