Американский рынок недвижимости в последний год приковал к себе пристальное внимание европейских и российских финансовых аналитиков, инвесторов и риэлторов. По сравнению с происходящими на нем событиями, колебания на рынках других стран кажутся малозначительными.

Ситуация, когда в сверхдержаве рушатся финансовые корпорации и цены на недвижимость летят вниз, побуждает к немедленным действиям тех, кто умеет хорошо считать – уверены эксперты.

Тенденция, косвенно свидетельствующая о том, что российские покупатели осознали инвестиционную привлекательность американской недвижимости и начали интересоваться ею более активно: за последние месяцы риэлторские компании, специализирующиеся на зарубежной недвижимости, стали активно заявлять об открытии этого направления. Еще полгода назад петербургские покупатели, интересующиеся объектами в США и желающие получить консультацию «здесь, сейчас и на русском языке», могли выбирать максимум из двух­трех фирм, представляющих американский рынок. Судя по отзывам, бойких продаж не наблюдалось. Сегодня картина резко переменилась. Примеры последнего месяца: соответствующие консультанты и предложения выставленных на продажу объектов появились в компаниях «Алиса Эстейт» (петербургская фирма, ранее специализировалась на продаже недвижимости в Болгарии), EG Progress Consulting GmbH (основная специализация – недвижимость в Германии), NewHomeSV (болгарская компания, до сих пор предлагавшая недвижимость только на своем рынке). Аналогичный процесс идет в среде московских риэлторов.


История и география падения

Предыстория американской «новой депрессии» известна сегодня, пожалуй, даже тем, чьи интересы далеки от финансовой сферы: легкий доступ к кредитам, как следствие, головокружительный рост цен, спекулятивный спрос, резкий подъем в сфере нового строительства и кризис перепроизводства, повлекший за собой кризис ликвидности и крушение цен.

«Недвижимость в Америке начала дешеветь с третьего квартала 2005 года. На тот момент, как оказалось, была достигнута высшая точка за последние 25 лет, и экспансия сменилась циклом перенасыщения. С июля 2004 года до июля 2005 года цены выросли на 13,43%. Это был самый большой рост с 1979 года», – говорит Димитр Христов, консультант по продажам (Тампа, Флорида).

С конца 2005 года цены падают с небывалой скоростью: за последний год, по усредненным данным американских риэлторских компаний, спад составил около 14%. Естественно, скорость падения различна в разных ценовых секторах, а также дифференцирована территориально.

«Не все штаты растут или падают одинаковыми темпами. Исторически такие штаты, как Калифорния, резко растут, но и так же резко падают, то же можно сказать и про Нью­Йорк, Флориду, Массачусетс, Иллинойс. В то же время Техас, Юта, Оклахома и некоторые другие «скучные» штаты растут медленно и, на примере предыдущих циклов, развиваются по противоположному от Калифорнии и Флориды вектору, – отмечает Александр Лисневский, представитель в США девелоперской компании Cosmopolite International Realty. – Например, в Техасе, где основной рост цен на недвижимость происходит за счет внутреннего спроса и внутреннего роста экономики, темпы роста даже в разгар бума составляли 5–7% годовых, и практически такой же уровень роста сохраняется в Техасе и сегодня. А Калифорния склонна расти семимильными шагами, потом резко падать, потом снова резко расти, и так до следующего цикла».

«На Манхэттене в Нью­Йорке цены даже выросли за последний год. В Майами на некоторые дома цены упали на 50%, а на другие владельцы не хотят снижать цену. В среднем мы констатируем снижение цены на 10–40%. Сильнее провалились в цене отдаленные районы, недвижимость в небольших городах и на побережье. Менее всего – в финансовых и деловых центрах. Мы можем говорить о неких островках внутри штатов, которых ипотечный кризис практически не коснулся. Это области, где живут в основном обеспеченные люди. А именно: Манхэттен в Нью­Йорке, Бостон, Лексингтон и окрестности», – говорит Елена Зуева, консультант Агентства зарубежной недвижимости «Евродом».


Портрет инвестора

Сегодня эксперты говорят о массовом приходе на рынок США покупателей из Европы – немцев, французов, англичан, канадцев. Российские инвесторы тоже и интересуются, и приобретают, но по традиции менее активно, нежели европейцы. «Россияне покупают сейчас недвижимость в разных ценовых диапазонах: от $400 тысяч до $7 млн. Причем покупают не только в Майами, но и в Палм Бич («подальше от других россиян»), и в ультра­дорогих и элитных проектах, таких как Бол Харбор (Bal Harbour), где лучший шоппинг и самый престижный адрес (как 5th Avenue in New York)», – рассказывает Елена Зуева.

«Стереотипом покупки российского инвестора является кондоминиум, что объясняется удобством дальнейшего управления: он легко сдается в аренду, обслуживанием занимается управляющая компания, не требуется присутствие владельца, – отмечает Яна Егорова, управляющий директор EG Progress Consulting GmbH. – Сейчас становятся актуальными нестандартные покупки – земля или дома с участками в гольф­комьюнитиз (своего рода коттеджные охраняемые поселки) с наличием собственного гольф­поля». Новое направления – приобретение гостиничного номера в 5­звездной гостинице на берегу океана с полной инфраструктурой, куда можно приезжать в отпуск, а в остальное время управляющая компания сдает этот номер для туристов. Доходность, считают эксперты, может составить около 10% в год.


Куда везти деньги?

Большинство покупателей озабочено выбором объектов, максимально потерявших в цене. По мнению Димитра Христова, «самыми потерпевшими» в результате кризиса оказались Флорида и Калифорния. В этих штатах рост цен был самым большим, цены продаж перед кризисом превышали порой реальную стоимость жилой недвижимости в несколько раз. Сейчас количество предложений на рынке жилья во Флориде превосходит спрос. Появилась масса предложений и возможностей, о которых раньше покупатели могли только мечтать. «Цены стандартных семейных домов относительно стабильны, в то время как элитная недвижимость просела очень серьезно. Объект, стоивший в мае 2005 года $1,5 млн, сегодня можно купить за $900 тысяч», – отмечает Димитр Христов. «За последний год цены на эконом­ и бизнес-­класс упали на 20–30%, но точной статистики все же нет, – говорит Елена Зуева. – Больше всего подешевели объекты в Downtown Miami, где построили очень много новых небоскребов и покупали в основном инвесторы, а не пользователи».

– Провалились в цене сильнее те регионы, которые в прошлом были самыми популярными (во Флориде это города Майами и Тампа), – добавляет Яна Егорова, – Прежде всего потому, что спекулянты и девелоперы в этой местности тратили огромные деньги на рекламу. Там, где строительство велось в силу естественных причин, недвижимость упала в цене меньше, а некоторые цены уже даже начали подниматься. Несколько месяцев назад на рынок выплеснулось очень много предложений недвижимости от банков, которые реализуют свои залоги, чтобы вернуть хоть что­то. Судя по всему, цены сегодня достигли дна.


Светлое настоящее

Неудивительно, что все эксперты говорят о скором начале выравнивания, а затем и росте цен. Американские аналитики прогнозируют начало роста уже в будущем году, однако не все смотрят на ситуацию столь оптимистично. Для инвесторов вопрос лишь в том, долго ли продлится привлекательный для приобретения с целью последующего заработка период «дна». «Инвестиционные покупки во всем мире осуществляются на нижней планке рынка, – говорит Яна Егорова. – Такая ситуация, по прогнозам, продержится 1–2 года. Рост интереса со стороны европейских граждан обеспечен, если курс рубля и евро к доллару будет благоприятным, как сейчас».

«Уже сегодня мы наблюдаем медленный подъем и оживление рынка, невзирая на то, что происходит с финансовыми институтами. Teперь покупают end users, т. е. для себя, но инвесторы тоже покупают по низким ценам, пользуясь такой возможностью, чтобы сдавать в аренду и подержать 3–5 лет, а потом продать по хорошей цене», – заявляет Елена Зуева. Эксперты из США апеллируют к политической ситуации, заявляя, что после выборов, если выберут Обаму, рынок очень оживится, и экономика пойдет вверх.


КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

Яна Егорова, управляющий директор EG Progress Consulting GmbH:
Благоприятный обменный курс рубля и евро к доллару США означает, что многие интересные объекты недвижимости в настоящее время стоят на 50% меньше, чем 2 года назад. Сегмент элитной недвижимости также упал в цене, но не в 2 раза, особенно на береговой линии. Местные индексы свидетельствуют о том, что рыночные цены на дома во Флориде достигли самого дна, и некоторые объекты начали снова расти в цене. Но инвесторам надо быть разборчивыми и анализировать потенциал того или иного района Флориды.

Елизавета Масалимова, старший консультант отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank (Санкт­Петербург):
По данным Knight Frank Annual Wealth Report-2008, цены на качественные объекты в Нью­Йорке выросли за 12 месяцев на 25%. Штат, в котором совершается больше всего сделок по приобретению зарубежной недвижимости, – Флорида. Далее идут Калифорния и Техас. Покупателями, приобретающими вторые дома, и инвесторами, вкладывающими в рынок недвижимости в США, стали жители Великобритании, Ирландии, Швеции, Франции, России и Латинской Америки. Интерес инвесторов к этому рынку сохранится до тех пор, пока они будут иметь возможность покупать доллары США по интересной цене.

Текст: Юлия ЛОЗОВСКАЯ