В последнее время об ипотечном кризисе в США не пишет только самый ленивый журналист. Однако все эти материалы, за редкими исключениями, описывают ситуацию в США лишь в черных тонах. Но оказывается, ипотечный кризис можно обернуть в свою пользу и извлечь из него вполне конкретную выгоду.

Мы расспросили экспертов по недвижимости штата Флорида о ситуации на рынке.

Среди всех 50 американских штатов Флорида занимает первое место по количеству недвижимости, покупаемой иностранцами. На нее приходится 26% всех покупок недвижимости, осуществляемых в США нерезидентами. На втором месте стоит Калифорния с ее 16-ю процентами. На третьем – Техас – 10%, на четвертом – Аризона – 6%. Доля остальных штатов не поднимается выше одного процента.

По данным президента компании «Florida Dream Realty & Mortgage» Владимира Давыдова (он приводил их, выступая на семинаре в рамках IX Национального Конгресса по недвижимости) среди покупателей флоридской недвижимости преобладают англичане – они составляют треть от общего числа иностранцев, покупающих недвижимость в этом штате. Второе место занимают немцы, третье – канадцы, четвертое – венесуэльцы. Кстати, среди иностранцев, сделавших Флориду местом своего постоянного жительства, англичане занимают не первое, а третье место. Первое место занимают немцы – 11.8%, а второе – ирландцы – 10,3%. Доля же англичан составляет 9,2%.
 

Английский выбор

Разумеется, англичане уверены, что их вложения оправдаются. И объясняют это предстоящим демографическим подъемом. Сегодня по количеству народа, проживающего во Флориде, штат занимает в США четвертое место, уступая по этому показателю Калифорнии, Техасу и Нью-Йорку. А к 2030 году она, по прогнозам демографов, выйдет на второе место.

Население будет расти, а земли больше не станет. Следовательно, недвижимость будет дорожать. Если бы такие прогнозы демографы опубликовали относительно штата Аляска, то, поверьте, англичане тут же переключились бы на нее. Однако на Аляске с ее 1,7 миллионами кв. км и 683 тысячами человек населения такое, естественно, не предвидится. Немаловажным фактором следует считать и то, что во Флориде практически отсутствует какая-либо тяжелая промышленность. В частности, нет ни одного нефтеперерабатывающего завода. При этом, в соседней Луизиане их 16, а в не столь отдаленном Техасе – 25. (Для сравнения, по всей России их всего 26 – С.Ш.).

Нет во Флориде и атомных электростанций. И дело тут не только в одной экологии. По мнению управляющего партнера компании «S&B» Роберта Б. Стивенсона, отсутствие НПЗ и АЭС рассматривается покупателями как фактор, снижающий риск оказаться жертвой террористических актов, которыми после 11 сентября 2001 года запуганы не только американцы, но и их языковые братья англичане. Что интересно, росту населения Флориды в годы Холодной Войны (а в послевоенные десятилетия население штата выросло в 13 раз) способствовал именно тот же фактор – отсутствие НПЗ, АЭС и военных баз. Но в те времена инвестор боялся потери недвижимого имущества вследствие уничтожения такового советским ядерным ударом. Считалось, например, что из около 300 советских ракет первого удара 27 были нацелены на города Техаса, 18 – на города Луизианы, 12 – на города Джорджии и ни одна на города Флориды.
 

Что можно купить по средней цене

Недвижимость во Флориде не так уж и дорога. По словам исполнительного вице-президента Ассоциации Риэлтеров Майами Терезы Кинни, односемейный дом в графстве Дэйд, в котором находится Майами, можно купить по цене в среднем 600 тысяч долларов. Хотя, если хорошо поискать, можно найти дом и за 52 миллиона. Что же касается срединной (не путать со средней) цены односемейного жилья, то ныне она составляет во Флориде 275 тысяч долларов. Напомним, что срединная цена представляет собой границу, выше и ниже которой находится равное число домов, то есть она дает более наглядное представление о реальных ценах на рынке, чем средняя цена. Что же можно купить за эти 275 тысяч в том же графстве Дейд? Например, отдельно стоящий односемейный дом, площадью дома 1411 квадратный фут (131 кв.м) и площадью участка 5 160 квадратных футов (479 кв.м). Однако дом, который мы нашли в базе объявлений, не произвел на нас хорошего впечатления – на фотографии он выглядит довольно запущенным.

За эти же деньги можно приобрести односпальную квартиру площадью 1000 кв. футов или 93 кв. метра. Помимо спальни в этой квартире имеются санузел, кухня и… спортивный зал. Квартира расположена на первом этаже 22-этажного дома построенного еще в никсоновские времена – в 1972 году. Несмотря на то, что во Флориде тепло круглый год, дом имеет «центральное» электрическое отопление. То есть тепло в доме может регулировать сам житель. Если вы хотите купить квартиру в дома поприличнее, например, в пятиэтажке 1981 года, то за те же 275 тысяч вы приобретете 720 квадратных футов – 66,89 кв.м. Зато она будет уже двухспальной. Вместо отопления в доме предусмотрен кондиционер.

Есть во Флориде и очень дешевое жилье. Так, домик, похожий на трансформаторную подстанцию, площадью 95,5 кв. метров можно приобрести за 47,9 тысяч долларов. В доме с бетонным полом, построенном в 1940 году, имеются две спальни и ванная с туалетом. Он окружен участком в пять соток, который по здешней традиции забором не огорожен. Такой дом может купить не то что москвич, но и житель глухой деревушки, продавший дом и корову. Только вряд ли эта покупка будет интересна с точки зрения инвестиций. Да и для получения вида на жительство она не дает ровным счетом ничего - в США факт владения недвижимостью не дает в этом отношении никаких преимуществ.

Таким образом, искать объект для инвестиций нужно в ценовой категории повыше, что и делает 70% флоридских покупателей.
 

Флорида выходит из ипотечного кризиса

Не рискованно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость Флориды, в то время как СМИ беспрестанно твердят о том, что Америка на самом дне. Америка действительно на самом дне, – подтверждает Владимир Давыдов («Florida Dream Realty & Mortgage»). Именно поэтому, по его мнению, покупать недвижимость надо именно сейчас – потом будет уже дороже.

Вот как вели себя цены на флоридскую недвижимость до сих пор. Они, как и по всей Америке, бурно росли до середины 2005 года. Не могли не расти, поскольку за предыдущее десятилетие население США увеличилось на 52 миллионов человек и на 13 миллионов возросло количество рабочих мест. Всю вторую половину года они стояли на месте, а с начала 2006 начали падать. К концу 2006 года срединная цена односемейного дома составляла 294 тысячи долларов, к концу 2007 – 263. Нынче же она вновь поднялась до 275 тысяч. При этом, в среднем по США срединная цена сейчас составляет 246 тысяч долларов. Таким образом, похоже, что Флорида стала выходить из ипотечного кризиса одной из первых.

Впрочем, Флорида была затронута ипотечным кризисом в гораздо меньшей степени, чем большинство штатов. Так, если в Лас-Вегасе за последние 12 месяцев падение срединной цены составило 25,9%, а средний показатель падения по США был равен 14,4%, то в Майами срединная цена упала всего на 4,5%. Не так много во Флориде оказалось и фореклозеров – безнадежных должников, потерявших свои дома и не имеющих в будущем права на ипотеку. Если в том же штате Невада, жилье потерял каждый 146-й домовладелец, то во Флориде – лишь каждый 242-й.
 

Чем хорош Майами

Наибольшей популярностью во Флориде пользуется среди иностранных покупателей 400-тысячный город Майами. Это самый известный город Флориды, хотя он и не столица штата (столица – Таллахасси). Правда, если отнести к Майами близлежещие городки Hialeah, Doral и Miami Springs, а также деревни Virginia Gardens и Fountainbleau, да еще прибавить к населению отдыхающих, то эти 400 тысяч вырастут в зимний период до 5,5 миллионов. Майами — третий «по богатству», то есть, по распределению ВВП на душу населения город США и 22-й в мире по этому показателю. Именно это, по мнению Роберта Стивенсона («S&B»), в немалой степени привлекает к нему инвесторов.

Одно из важных удобств Майами - Майамский Международный Аэропорт - южные ворота США - находится всего в восьми милях (12,8 км) от центра города. Несмотря на то, что аэропорт впервые открылся в 1929 году, сегодня он самый новый в США, поскольку прошел капитальную реконструкцию. Привлекательным фактором мистер Стивенсон считает и дешевые гостиницы: средняя стоимость проживания в гостиничном номере – 550 долларов в сутки. Но не стоит забывать и про отрицательные моменты. Например, территория штата подвержена воздействию ураганов. Только за 2005 год их случилось три. В среднем же самые разрушительные ураганы проиcходят раз в 12 лет.

Флоридские риэлторы говорят о том, что на сегодня падение цен на американскую недвижимость достигло максимального уровня. В ближайшие годы Америку ожидает рост цен на недвижимость. Однако надо понимать, что это произойдет небыстро. Более того, некоторые наблюдатели утверждают, что все самое плохое еще впереди. Американская экономика будет восстанавливаться еще года два как минимум, и только потом начнется разумная жизнь на рынке недвижимости.

Что касается Флориды, то она, действительно, не является проблемным штатом. А благоприятная демографическая ситуация и ограниченность территории будут способствовать тому, что во времена бумов флоридская недвижимость будет расти интенсивнее, чем где-либо еще. Наша справка Флорида – 27-й по счету штат США. Он включает в себя полуостров Флорида, прилегающую часть материка и острова Флорида-Кис. Населены пока лишь 10% территории – в основном, прибрежные районы Флорида была открыта в день Пасхи – 2 апреля 1513 года – испанским мореплавателем Хуаном Понсе де Леоном. Поэтому он и назвал полуостров Pascua Florida – Цветущая Пасха. В ходе Семилетней войны 1756–63 Флорида была захвачена британскими войсками, но по Парижскому мирному договору 1763 года была возвращена испанцам. В 1819 году американцы за пять миллионов долларов выкупили у Испании кусок принадлежащей ей территории, включая Флориду. В 1845 году Флорида была официально принята в США на правах штата. Во время Гражданской войны Флорида воевала на стороне южан, но в мае 1865 года была захвачена северянами и была вновь принята в США 25 июля 1868 года.
 
Автор: Дмитрий Дроздов