Диверсифицированная экономика Города Ветров делает его перспективным рынком недвижимости даже несмотря на временные проблемы кредитного сектора США.

Родной город Барака Обамы буквально купается во внимании. Избранный Президент США начал свою победную речь с приветствия Чикаго, чем обратил на него взоры всего мира. Город еще сильнее закрепится на международной арене, если станет местом проведения Олимпийских игр 2016 года. Для людей, вкладывающих средства в недвижимость Города Ветров, – это, безусловно, хорошие новости. Инвесторов и без того привлекают сильные основы экономики этого города. И они понимают, что проведение в Чикаго подобных мероприятий положительно отразится на экономическом состоянии региона.


Почему именно Чикаго?

Деловая активность на рынке недвижимости Чикаго временно сократилась из-за нестабильного положения американской экономики и тяжелых условий на кредитном рынке. Инвесторы говорят, что в недвижимость Чикаго надежно вкладывать средства на длительный срок. В частности, это относится к рынкам жилой и офисной недвижимости города, в то время как ситуация с торговым пространством несколько иная. Возможно, в ближайшем будущем эти сегменты немного ослабнут, но в долгосрочной перспективе рынок укрепит позиции.

Джейсон Маттокс (Jason Mattox), главный администратор частного трастового фонда Behringer Harvard, вложившего крупную сумму в недвижимость города, считает, что с точки зрения долгосрочных вложений город с такой экономикой открывает огромные возможности.

Город привлекает инвесторов надежностью своей экономики. Это помогло ему выстоять в разгар американской «финансовой бури». К этим основам можно отнести: диверсифицированность экономики, квалифицированную рабочую силу, идеальную транспортную систему и даже яркую культурную жизнь. По данным информационно-аналитического интернет-портала Moody’s Economy.com валовой региональный продукт Чикаго в 2007 году составил $470 млрд (это третий показатель по стране – после Нью-Йорка и Лос-Анджелеса).

К значимым сегментам диверсифицированной экономики Чикаго можно отнести: финансовые услуги, рынок недвижимости, обрабатывающую и пищевую промышленность, образование и транспортную систему. В городе находятся 30 компаний из Fortune 500 (рейтинга самых успешных компаний; этим занимается одноименный журнал) и главные офисы 125 компаний с мировым именем, что обеспечивает широкий охват рынка. Всего в городе зарегистрировано около 500 тысяч компаний, которые, по мнению экспертов, в случае спада деловой активности вряд ли переедут в другой город.

В Чикаго расположено шесть университетов, включая Колумбийский, Northwestern и Чикагский университет. Эти вузы поставляют высококвалифицированные кадры на рынок труда города. К тому же насыщенная культурная жизнь привлекает профессионалов. Обширная система так называемого легкого метро в центре, которая позволяет не стоять в автомобильных пробках, развитая железнодорожная система и наличие важных транспортных магистралей – все это помогло Чикаго стать экономическим центром Среднего Запада США.

На Чикаго общий спад американской экономики влияет не так сильно, как, например, на тот же Нью-Йорк, по словам Софии Дермизи (Sofia Dermisi), доцента Колледжа Управления Бизнесом Вальтера И. Геллера (Walter E Heller College of Business Administration). Она говорит, что диверсифицированный рынок недвижимости Чикаго действительно защищает экономическое положение города.


Недвижимость Чикаго

Диверсификация экономики поддерживала коммерческую недвижимость города, особенно в центре. Рынок субаренды рос в течение этого года, что говорит о массовых сокращениях персонала и снижении активности предприятий. На рынке прямой аренды спрос, как и прежде, превышает предложение, что свидетельствует о коммерческой устойчивости этого сегмента.

Показатель пустующих офисных площадей остается низким – 11%, что на 6% ниже, чем в 2005 году. Всего рынок коммерческой недвижимости центра Чикаго насчитывает 227 зданий. Это 11,07 млн кв. м, 4% из которых еще не построены. За третий квартал средняя стоимость аренды одного квадратного метра опустилась до $1,85 – согласно исследованию компании Torto Wheaton Research.

Продажи коммерческой недвижимости поднялись в четвертом квартале 2008 года, в основном – за счет американских инвесторов. По словам Дэвида Ханны (David Hanna), президента Чикагской Ассоциации Риэлторов, сейчас рынок в определенном смысле больше подходит для сделок, чем, например, полгода назад.

Рынок жилой недвижимости Чикаго также остался «жизнеспособным». Большое количество студентов, молодых профессионалов и родителей, дети которых уже живут отдельно, продолжают переезжать в центр города. Они хотят жить там, что бы быть ближе ко всем благам цивилизации – им нужно место, где под рукой магазины и рестораны, они не хотят зависеть от автомобиля, рассказывает Дэвид Ханна.

По его словам, в целом рынок торговой недвижимости ослаб из-за избытка предложения, хотя в некоторых «нишевых» сегментах спрос сохранился. Дэвид Ханна заметил, что ряд компаний, специализирующихся на продаже бутиков, небольших ресторанов и продовольственных магазинов в некоторых районах города продолжают успешно работать. Есть определенные «светлые пятна» на рынке, где спрос остался на хорошем уровне, стоит только изучить демографические характеристики того или иного района.

Конечно, Чикаго защищен от общеамериканского кризиса не полностью. По словам Девида Ханны, чрезмерная застройка в центре города создала излишек предложения. София Дирмизи, в свою очередь видит главную опасность в кризисе для города в увеличивающемся количестве увольнений. Больше всего сокращают персонал в юридических и инвестиционных фирмах. От этого больше всего пострадали пригородные зоны, где работают такие крупные арендаторы, как компании Countrywide и Ameritech, которых не обошли стороной массовые сокращения.

Проблемы на кредитном тынке США делают нерентабельными несколько высокобюджетных проектов в Чикаго. В частности, приостановлено строительство комплекса The Spire, который строился как самый высокий небоскреб в мире, а возведение 90-этажного Shangri-La Hotel заморожено из-за проблем с ликвидностью.

Местная налоговая политика также создает определенные трудности для рынка недвижимости. Сейчас владельцы недвижимости в Чикаго платят налог в среднем $0,62 за кв. м, или 25% от дохода с аренды. Это самый высокий показатель в США – согласно отчету ассоциации и Владельцев и Управляющих Недвижимостью Чикаго(Building Owners and Managers Association of Chicago). Налог с продаж в Чикаго также самый высокий в стране – 10,25%, особенно в центре города – там на 1,25% выше. Многие ключевые компании на рынке, такие как Carson Pirie Scott и Lord & Taylor, были вынуждены полностью переключиться на соседние округи, где налоги на 2–3% ниже.


Перспективы

Эксперты, в частности Джейсон Мэтокс из трастового фонда Behringer Harvard, утверждают, что для покупателя, который не стеснен в средствах, рынок недвижимости Чикаго предоставляет много возможностей. Г-н Мэтокс рассказывает, что игроком на рынке можно стать несколькими способами: вложиться в открытый общественный REIT (ипотечный инвестиционный траст-фонд), частный закрытый REIT, синдицированный заем или прямые инвестиции. Джейсон Мэтокс считает, что, возможно, сейчас инвестору, предоставляется шанс воспользоваться неопределенностью на рынке недвижимости города и выгодно вложить средства.

Идут разговоры об олимпийских амбициях города как о факторе, в перспективе повышающем его значимость. Под руководством мэра-демократа Ричарда Дейли (в должности с 1989) город запустил международную маркетинговую кампанию, являющуюся частью заявки на проведение Олимпийских игр – 2016.

Инвесторы уже скупают объекты в южной части Чикаго, где планируется проводить Игры, если Олимпийский комитет в следующем году примет решение в пользу города. Джейсон Мэтокс говорит, что владельцы недвижимости более чем заинтересованы в прохождении Олимпиады в Городе Ветров, так как это положительно скажется на его экономике.

Если уровень поддержки Барака Обамы со стороны населения продолжит расти, а город будет выбран для проведения Игр, Олимпийский огонь будет гореть в Чикаго особенно ярко.

Автор: Helen Kaiao Chang (портал NuWireInvestor)
Перевод: Андрей Бочаров