Миннеаполис и Сент-Пол – крупнейшие города американского штата Миннесота. Они расположены так близко друг к другу, что по сути дела являют собой единое целое, большой сдвоенный город, обросший многочисленными пригородами. «Города-Близнецы» – так называют Миннеаполис и Сент-Пол американцы.

При упоминании о Миннеаполисе неизбежно приходят на ум суровые зимы. Жители этих краев уже давно привыкли одеваться тепло, ведь Миннесота ничем не защищена от холодного воздуха из Канады и зимы зачастую длятся здесь с ноября по апрель. Крытые галереи, ведущие из дома в дом в центре города, избавляют офисных работников от необходимости бороться с ледяным ветром и холодом. Даже знаменитый «Метродом» (Metrodome) – домашний стадион бейсбольной команды «Миннесота Твинс» (Minnesota Twins), созданный по проекту Хуберта Хампри (Hubert H. Humphrey) становится на время зимы крытым катком.

Но если внимательнее присмотреться вы поймете, что снег и холод, это – далеко не все, чем знаменит этот город. Миннеаполис известен, как крупный научный и культурный центр. В 2005 году журнал Popular Science («Популярная наука») удостоил его звания Самого Высокотехнологичного Города США. Что касается культуры, то количество мест в театрах на душу населения в Миннеаполисе такое же, как в Нью-Йорке. К тому же там проходит самый крупный в США Фестиваль Экспериментального Театрального Искусства (Minnesota Fringe Festival). Население города считается самым грамотным в стране. В Миннеаполисе также находится крупнейший в Америке Центр искусств и литературы «Открытая Книга» (Open Book).

Население региона городов-близнецов, своеобразного Большого Миннеаполиса-Сент-Пола составляет 3,3 миллиона человек, эта городская агломерация находятся на шестнадцатом месте в списке крупнейших городов США. Бюро Переписи Населения США в 2006 году установило, что в собственно Миннеаполисе проживает 372,833 человека.


«Активный» рынок недвижимости

Аарон Дикинсон (Aaron Dickinson) – брокер из компании Edina Realty – ведет блог «Недвижимость Миннеаполиса» (Minneapolis Real Estate Blog at www.aaronsold.com), цель которого помочь покупателям, продавцам и потенциальным инвесторам следить за ситуацией на местном рынке.

«Рынок недвижимости городов-близнецов предлагает широкий выбор возраста построек, цен и особенностей жилья», говорит г-н Дикинсон. «У нас есть 100-летние дома в Викторианском стиле; домики в стиле Cape Cod, выстроенные в сороковых; ранчо, построенные в пятидесятых; дома в колониальном стиле; современные дома и новостройки. «В каждом районе и, в свою очередь, в каждом микрорайоне абсолютно своя «атмосфера», да и ситуация на рынке недвижимости тоже везде разная».

В октябре Аарон Дикинсон и научный сотрудник Ассоциации Риэлторов Миннеаполиса (Minneapolis Area Association of Realtors) Джефф Аллен (Jeff Allen) опубликовали доклад под названием: Foreclosures and Short Sales in the Twin Cities Housing Market: Q3 2008 Update (Отчуждения за невыплаты и короткие продажи на рынке недвижимости в городах-близнецах: дополнение за третий квартал 2008 года). «Короткая продажа» – продажа кредиторами отчужденной собственности. Этот доклад подтвердил, что количество отчужденной за невыплаты недвижимости на протяжении третьего квартала неуклонно росло. На момент проведения исследования 28,1% от всей недвижимости, выставленной на продажу, являлось недвижимостью, отчужденной за невыплаты. 34,1% от недвижимости, выставленной на продажу в этом квартале и 34,5% от успешно заключенных за квартал сделок, также составила конфискованная кредиторами собственность.

Ниже приведен список районов, особенно пострадавших от ипотечного кризиса.

1. Район Baldwin Township, где 50% домов, выставленных на продажу в течение октября 2008 года, и 63% домов, выставленных на продажу с начала года составили дома отчужденные за невыплаты.
2. Lexington, в котором 53,8% домов, выставленных на продажу в октябре 2008 года составила собственность, отчужденная за невыплаты. 28,6% домов выставленных на продажу с начала года, также была продана с помощью коротких продаж.
3. Spring Lake Park, где число отчужденных домов, выставленных на продажу в октябре, и число отчужденных домов, выставленных на продажу в текущем году, составил 60,5% и 40% соответственно.

Аарон Дикинсон говорит, что ситуация в этих районах, возможно, стабилизируется в ближайшие месяцы, но прочие районы ожидает еще больше проблем. «Цены в местах с самым высоким процентом коротких продаж так сильно упали из-за того, что кризис начался там в самом начале роста цен. Возможно, они сейчас находятся у ценового дна», – говорит он. «Практически во всех частях города было отмечено повышение количества коротких продаж в течение последних шести месяцев, что доказывает наличие спроса на объекты недвижимости».

«Сделки, заключенные в городах-близнецах в течение следующих двух-трех месяцев окажутся наиболее выгодными», – говорит г-н Дикинсон. «Следует учитывать количество выставленной на продажу отчужденной собственности, а также наступление сезона традиционно слабого спроса. В долгосрочной перспективе нынешние тенденции сохранятся», – добавляет он.


Оценка риска инвесторов

В середине ноября чиновники городов-близнецов объявили, что в них пройдет First Look Program, это пробная программа, направленная на сокращение количества отчуждений за невыплаты. Предполагается разрешить городу выкупать недвижимость до того, как она будет выставлена на открытый рынок. Недвижимость Миннеаполиса будет выкуплена Greater Metropolitan Housing Corporation, а недвижимость Сент-Пола – Dayton’s Bluff Housing Neighborhood Services. Обе эти компании – некоммерческие организации.

Большое количество отчужденной собственности на рынке является следствием неудач инвесторов, как утверждает Аарон Дикинсон. «Многие инвесторы в момент пика рынка осознали, что они не могут выкупить приобретенную ими недвижимость по возросшим ценам. И поэтому допустили отчуждение своей недвижимости, что сильнейшим образом сказалось на ценах – они упали на 30% и более».

В октябре средняя цена объекта недвижимости в городах-близнецах составила $180 тыс. – первый спад уровня цен с 2006 года составил 21%. Недвижимость, проданную там, можно разделить на две категории. Отчужденная собственность, цена на которую составляла примерно $170 тыс. в третьем квартале 2006 года и упала до $150 тыс. в третьем квартале 2008-го. И недвижимость, предложенную обычными продавцами. Цена на объекты данного типа собственности упала со среднего уровня в $235 тыс. в третьем квартале 2006 года до $226 тыс. в третьем квартале 2008-го.

Это может принести значительную выгоду определенным покупателям. Г-н Дикинсон утверждает: «В связи с текущей обстановкой на рынке недвижимости здесь существуют великолепные инвестиционные возможности. Но инвесторы должны сами приехать в Миннеаполис и увидеть все своими глазами до того, как принять решение, стоит ли инвестировать свои деньги, и если да, то – в какие объекты? Следует лично убедиться, что ты вкладываешь деньги в то, что нужно».


Город, в который можно влюбиться

Артистка и писательница Кортни Маклин впервые приехала в Миннеаполис в 2006 году и была настолько поражена его красотой, что вскоре перебралась сюда из Нью-Йорка. «Я посетила Minnesota Fringe Festival и влюбилась в этот город», – говорит г-жа Маклин. – Оказавшись здесь, я сразу же познакомилась с большим количеством деятелей искусства, чем за всю мою жизнь в Нью-Йорке. Я думаю, здесь проще управляться с маленькими театрами, здесь гораздо легче работать и ничего на тебя не давит. Не то что в Нью-Йорке».

Кортни Маклин рассказала о велосипедных дорожках, проложенных по всему городу. Среди них она особенно выделяет 10,5-километровую Midtown Greenway, которой пользуются не только велосипедисты, но и бегуны. Среди главных достоинств городов-близнецов г-жа Маклин выделяет развитую культурную инфраструктуру: театры, концертные залы, центральную библиотеку Миннеаполиса (которая, по ее словам, является «замечательным произведением архитектуры») и торговый центр Midtown Global Market, известный на всю Америку.

Так же Кортни Маклин отмечает процветающие районы кондоминиумов, бум на которые, по словам Аарона Дикинсона, начался в конце 1990-х годов. «В городах-близнецах и ближайших пригородах появилась необходимость перестройки отдельных домов в кондоминиумы», – говорит г-н Дикинсон. «Из-за этого на время процесса перепланировки жилья большое количество ранее выставленной для сдачи в аренду собственности перестали сдавать, а учитывая растущее количество людей, выселенных из своих домов по причине невозможности оплатить ипотечный кредит, появился усиленный спрос на любое доступное для съема жилье».

Возможно, из-за этого повысится арендная плата по всему городу, которая, по мнению Кортни Маклин, гораздо ниже, чем в Нью-Йорке. «Я плачу $625 в месяц за большую квартиру с одной спальней, которая находится всего в двух кварталах от центра», – говорит она. «Я живу на расстоянии пешей прогулки от всего интересного в этом городе, а арендная плата – крайне низкая».

Бесспорно, зимы здесь и правда суровые, но, судя по словам Кортни Маклин, есть и хорошая сторона. «Когда приходит весна, весь город выходит гулять на улицы – и это прекрасно», говорит она. «Весна, лето и осень с лихвой окупают все неудобства зимы».

Автор: Allison Landa (портал NuWireInvestor)
Перевод: Николай Стрельников