На протяжении 2008 года на рынке недвижимости южной части Флориды бушевала настоящая буря, но Волшебный Город (как американцы часто называют Майами), в особенности его коммерческий сектор, держался увереннее своих ближайших соседей. Однако свежая информация заставляет серьезно задуматься о перспективах развития рынка недвижимости знаменитого американского курорта.

Тучи сгущаются над солнечным Майами. Согласно информации международного рейтингового агентства Moody's Economy.com, Майами занимает в США лидирующую позицию по числу аннулированных первых ипотечных кредитов, здесь процент списаний составляет 12,55%, по сравнению с 1,95% по стране. Более того, подсчитывая количество просрочек по ипотечным кредитам, специалисты выяснили, что более четверти заемщиков Майами либо вообще прекратили выплачивать свой долг, либо запаздывают с ежемесячными взносами.

Не воодушевляют и данные, недавно опубликованные ассоциацией риэлторов штата Флорида. В 2008 году продажи уже построенных домов упали на 4%. Всего за год было продано 124 215 объектов собственности, по сравнению с 129 855 в 2007-м. Но не все так мрачно: на протяжении четырех месяцев, вплоть до декабря, продажи жилья росли, однако к концу 2008 года, средняя цена объекта упала до $130 600. Падение составило 32% по сравнению с декабрем 2007-го.


Офисные неприятности

Несмотря на то что в прошлом году рынок коммерческой недвижимости Майами был признан более «здоровым», чем рынок жилья, теперь и он начинает чувствовать влияние кризиса. В отчете инвестиционной компании Grubb & Ellis, посвященном трендам рынка офисной недвижимости округа Майами-Дейд в четвертом квартале 2008 года, отмечается, что данный сегмент рынка ждут тяжелые времена. Согласно отчету, уровень незанятых офисных площадей на юге Флориды в начале 2009-го будет стремительно расти – в связи с тем что съемщики будут стремиться сократить размер арендуемой площади. Также в отчете сообщается, что, несмотря на ограниченность предложения новых офисов в 2009 году, значительная часть недвижимости этого сегмента будет пустовать, усугубляя общий уровень незанятости на рынке.

Более того, Grubb & Ellis сообщает, что трудности, с которыми придется столкнуться арендодателям, скорее всего, выльются в выгодные предложения для арендаторов. К примеру, клиентам, у которых скоро истекает срок аренды, могут предложить краткосрочное продление контракта, а также, возможно, некоторым съемщикам будет предложено сократить снимаемую площадь или снизить арендную плату в обмен на заключение долгосрочного договора аренды.

Число собственников, столкнувшихся с финансовыми трудностями, вероятнее всего, в 2009 году возрастет по причине растущего уровня незанятости помещений, как предсказывают аналитики Grubb & Ellis. Также, согласно докладу, рынку кредитования придется прибегнуть к обширной реструктуризации ипотечных задолженностей с целью предотвращения невзыскиваемых долгов.


Беды торговой недвижимости и надежды гостиничной

Рынок торговой недвижимости Майами – предположительно – пострадает сильнее всего. По прогнозам уровень незанятости торговых помещений на юге Флориды вырастет на 5%. Крупнейшая сеть, специализирующаяся на продаже экологически чистых продуктов, Whole Foods Market, уже отказалась от участия в проекте постройки Met 2 – многопрофильного торгового комплекса в центре Майами. После возведения, комплекс предоставит съемщикам более миллиона квадратных метров площади, что составит 20% от всего рынка коммерческой недвижимости центрального Майами. Однако лишь десять процентов комплекса на данный момент сдано в аренду.

Неприятности также возникают и у девелоперов проекта многоцелевого развлекательного комплекса Miami Worldcenter в округе Park West, уже запланированного к постройке. Будущее Worldcenter поставлено под вопрос из-за срыва сделки по приобретению участка земли, чья площадь равняется четверти всего объекта недвижимости.

Гостиничный бизнес в Майами поддержало состоявшееся в ноябре повторное открытие отеля FountaineBleu в Майами-бич. После многих лет простоя, 1500-комнатный отель, имеющий историческое значение, не только был тщательно реконструирован и обновлен, но и, наконец, внесен в Список Исторического Наследия США.

Однако ожидаемый экспертами в 2009 году 12%-ный спад доходности в расчете на номер может внести свои коррективы в развитие гостиничного бизнеса Волшебного Города. Недавно опубликованный доклад консультационной компании CBRE сообщает о том, что данный показатель для отелей с полным набором услуг снизится со $136,74 в 2008 году до $120,58 в 2009-м, а для отелей с ограниченным набором услуг этот показатель составит $66,2 по сравнению с $68,25 в прошлом году.

К тому же аналитики компании CBRE предсказывают сокращение 15 300 работников, занятых в индустрии туризма Майами – из-за снижения потребительских расходов.


Перспективы риэлторов

Ines Hegedus-Garcia, сотрудница майамского риэлтерского агентства Majestic Properties готовится к грядущим испытаниям. Г-жа Hegedus-Garcia полагает, что значительная часть проблем на рынке недвижимости возникает из-за большего, чем обычно, количества «ликвидационных продаж», то есть коротких продаж и продаж отчужденной собственности.

«Банки не заинтересованы в содержании отчужденной собственности и зачастую – с целью наиболее быстрой продажи – оценивают объекты ниже рыночной стоимости, а домовладельцам, если они хотят сбыть свою недвижимость, приходиться соревноваться со столь низкой ценой», – говорит Ines Hegedus-Garcia.

Также она указывает на трудности в получении кредита: «Много сделок прогорает из-за того, что покупатель не соответствует требованиям, предъявляемым для получения займа».

Г-жа Hegedus-Garcia видит спасение в предоставлении покупателям привлекательных сделок, говоря, что инвесторы даже сейчас приобретают недвижимость, но только если условия сделки невероятно выгодные. Как она полагает, цены на недвижимость продолжат незначительно снижаться в течение ближайших шести месяцев, а в конце лета начнут расти.

«Я не думаю, что мы увидим серьезный ценовой подъем, как в 2005–2006 годах, –говорит Ines Hegedus-Garcia, – но я уверена, что на рынке недвижимости Майами скоро начнется нормальная историческая тенденция к повышению цен на собственность».

Автор: Allison Landa (портал NuWireInvestor)
Перевод: Николай Стрельников