Рост уровня числа незанятых жилищ приводит к тому, что во многих городах США появляются целые заброшенные кварталы. Можно сказать, что эта статья – современная «Повесть о двух городах» Диккенса.

На протяжении последних десятилетий Лас-Вегас, словно затянутый в сверкающий карнавал урбанизации, был погружен в новое строительство и непрекращающееся экономическое развитие. А Детройт, ранее – опора американской промышленности, медленно горбился и покрывался ржавчиной под грузом пустующей недвижимости. Теперь же для обоих этих городов наступают тяжелейшие времена.

Сейчас Лас-Вегас уже может поспорить с Детройтом, по праву заслужившим звание «самого пустого города» Америки. В свете текущих событий журналом Forbes был подготовлен рейтинг, сочетающий в себе данные об уровне незанятости площадей в сегменте продажи жилой недвижимости и на рынке аренды в 75 крупнейших городских образованиях. Данный рейтинг был составлен на основании статистической информации Бюро переписи США, опубликованной 3 февраля этого года. Каждый город из списка был оценен отдельно по уровню незанятости арендуемых и жилых помещений, далее на основании этих показателей была составлена общая оценка.

Такие города, как Детройт и Дейтон – жертвы длительного индустриального спада в США. Другие, такие как Лас-Вегас и Атланта, сильно пострадали от текущего кризиса на рынке недвижимости. Бостон и Нью-Йорк – одни из немногих островков спокойствия в этой буре, а Гонолулу показывает лучшие в стране результаты по уровню числа незанятости площадей – 5,8% в секторе жилой недвижимости и всего лишь 0,5% в секторе арендуемой.

Однако проблема пустующих кварталов для США становится все более актуальной. На данный момент по стране уровень числа незанятости площадей арендуемой собственности составляет 10,1%, по сравнению с 9,6% в прошлом году. В сегменте жилой недвижимости он поднялся с 2,8% в прошлом году до 2,9% в 2009-м. Город Ричмонд, штат Виржиния – худший по показателям незанятости площадей арендуемой недвижимости во всей стране (23,7%), а Орландо – в сегменте жилой недвижимости. Детройт и Лас-Вегас – показывают плачевные результаты в обеих категориях. Город-Мотор (так американцы называют Детройт) демонстрирует 19,9%-ный уровень незанятости в сегменте арендуемой собственности и 4%-ный в жилой, а Город Греха (Лас-Вегас) – 16%-й и 4,%-й уровни соответственно.

«Это какой-то кошмар, на данный момент не ведется вообще никакого строительства», – говорит девелопер из Лас-Вегаса Лоуренс Хэллиер, который знает об этом не понаслышке. Его $600-миллионный комплекс Panorama Towers три года назад снискал международную славу. Все квартиры в первом из четырех запланированных им жилых небоскребов были распроданы за шесть месяцев, во втором, законченном в 2007 году, – за 12 недель. Прошлой осенью, когда строительство третьей башни комплекса подходило к концу, г-н Хэллиер продал уже 92% своих объектов. Потом последовала рецессия, внесшая жесткие коррективы в его планы. Лишь половина сделок была завершена, и, по его словам, теперь ему понадобится несколько лет на то, чтобы «выйти из минуса», а планы по возведению четвертого небоскреба придется отложить на неопределенный срок.

Есть и другие девелоперы в Вегасе, которые также сильно пострадали от кризиса. В 2007 году израильский миллиардер Ицхак Тшува и его партнер Ночи Данкнер заплатили $1,25 млрд за приобретение 140 тыс. кв. м земли в лас-вегасском квартале развлечений. На этом участке планировалось построить мега-казино спроектированное по подобию нью-йоркского отеля «Плаза» стоимостью $8 млрд. В ноябре цена на приобретенную землю снизилась в два раза и составила $650 млн. В итоге церемония закладки фундамента грандиозного проекта была отложена до 2010 года.

Неурядицы девелоперов проекта «Плаза» весьма символичны и свойственны миллионам собственников в Лас-Вегасе и США в целом. Этот показательный пример во многом объясняет корни американского кризиса в сегменте жилой недвижимости.

Во время жилищного бума, пока цены на собственность неуклонно ползли вверх, потребители брали крупные займы, рассчитывая на то, что стоимость приобретенной ими недвижимости будет расти. Но, вопреки надеждам, цена жилья резко упала, в особенности в Лас-Вегасе, Флориде и Финиксе, где строительный бум привел к переизбытку предложения, а количество выданных высокорисковых кредитов превышало все допустимые нормы. В итоге многие собственники внезапно обнаружили, что сумма взятых ими ипотечных кредитов во много раз превышает стоимость их жилья. В некоторых, самых тяжелых, случаях банки, выдавшие ипотечный кредит, отчуждали у заемщиков собственность, оставляя их без жилья и с долгом, превышающим сумму первоначально взятого ими кредита.

Конечно, ситуация в Лас-Вегасе достаточно тяжелая, но она не идет ни в какое сравнение с проблемами Детройта. Хоть уровень вакантности в Детройте на данный момент и ниже, чем в Городе Грехов, первый страдает от обилия незанятых помещений уже долгое время. Население этого города, возникшего в результате экономического подъема, быстро росло на протяжении первой половины XX века. В 1900 году оно составляло 285 тысячи человек, в 1920-м – 990 тысяч, а в 1950-м достигло своего пика и составило 1,8 миллиона.

Но начиная с шестидесятых, в демографической картине Детройта отмечается резкий спад. На данный момент население города составляет 900 тысяч человек, и многие его районы постепенно приходят в упадок. Большинство специалистов винят в сложившейся ситуации быстрое развитие пригородов, передачу работ обрабатывающей промышленности внешним исполнителям и федеральные социальные программы, которые, по их мнению, обострили ситуацию, способствуя созданию культуры тунеядства и иждивенчества.

И вот уже полвека бесчисленные ученые, политики, девелоперы и некоммерческие организации безуспешно бьются над решением проблем города. Разделит ли Лас-Вегас его печальную судьбу?

«Я не думаю, что Лас-Вегас страдает от чрезмерной застройки, не стоит забывать, что там проживает два миллиона человек», – говорит Лоуренс Хэллиер.

Время покажет, оправдается ли подобный оптимизм. Те, кто видел падение Детройта, когда слышат комментарии г-на Хэллиера, невольно вспоминают еще одно произведение Чарльза Диккенса – «Большие Надежды».

 
Автор: Zack O'Malley Greenburg (Forbes)
Перевод: Николай Стрельников