После продолжительного спада на американском и британском рынках недвижимости появились признаки оживления.

«В связи с финансовым кризисом свет в конце тоннеля в целях экономии электричества временно отключен» — эта шутка, придуманная биржевыми брокерами, как нельзя лучше отражает ситуацию, которая в последнее время складывалась на мировых рынках недвижимости: цены на жилье падали, объемы продаж снижались.

В феврале Международный валютный фонд обнародовал доклад, согласно которому спад на рынке недвижимости США, ставший спусковым крючком глобального финансового кризиса, может оказаться более глубоким и затяжным, чем ожидалось, и перекинуться на другие страны. Эксперты фонда уверены, что цены на жилье будут снижаться не только в 2009−м, но и в 2010 году.

С не менее пессимистичными прогнозами выступил бывший банкир из Goldman Sachs Джон Талбот, предсказавший кризис на жилищном рынке. В своей новой книге он пытается доказать, что спад на рынке жилья продлится еще пять лет. По расчетам Талбота, в результате жилищного кризиса американские домовладельцы потеряют в общей сложности 10 трлн долларов (сейчас размер потерь оценивается примерно в 3 трлн долларов).

Впрочем, последние события на двух крупнейших рынках недвижимости — американском и британском — несколько скрашивают картину, нарисованную экспертами и аналитиками.


Цены дернулись вверх

В январе британские риэлтеры вздохнули с облегчением. Один из крупнейших операторов на рынке ипотечного кредитования банк Halifax объявил, что цены на недвижимость впервые за последние десять месяцев неожиданно выросли на 1,9%. Этому предшествовало декабрьское оживление на рынке ипотеки, спровоцированное рекордно низкими ставками по кредитам. Доля платежей по ипотеке в ежемесячных доходах снизилась с 31% в начале прошлого года до 21%, чему в немалой степени способствовало падение не только ставок, но и цен на жилье. За год недвижимость подешевела на 17%. По сравнению с пиковыми значениями июля 2007 года средняя стоимость домов снизилась на 36 тыс. фунтов (сейчас она составляет около 164 тыс. фунтов).

Впрочем, пока британские эксперты не спешат с выводами. Во-первых, средние цены могли вырасти, поскольку в январе было продано больше дорогих домов, на которые действуют существенные скидки.

Во-вторых, динамика цен на жилье крайне изменчива. Двадцать лет назад, когда на британском рынке недвижимости разразился кризис продаж, цены в течение семи месяцев падали, а затем вдруг начали расти. Однако через три месяца падение возобновилось и продолжалось два года. Стоит заметить, что составители альтернативного индекса цен на британскую недвижимость из Национального строительного общества (Nationwide Building Society) в январе зафиксировали не рост, а падение цен на 1,3%.

В-третьих, удручающая ситуация складывается на рынке новостроек: в январе они подешевели на 7,6%. Строители стремятся распродать излишки, чтобы погасить долги. Несмотря на демпинг объемы продаж одного из крупнейших застройщиков компании Taylor Wimpey в прошлом году упали на 35%. Сейчас девелопер пытается избавиться от избыточных земельных участков, чтобы за счет вырученных средств уменьшить долговую нагрузку, составляющую 1,9 млрд фунтов. Обсуждаются даже варианты вхождения в замороженные проекты правительственных структур. Некоторые компании раздают покупателям мебель в качестве бонуса, а также готовы в течение двух лет вносить за своих клиентов коммунальные платежи и налоги.

Впрочем, все это уже детали. Растиражированная новость о ценовом всплеске оказала важное психологическое воздействие на британский рынок, затмив предыдущие прогнозы о дальнейшем падении стоимости недвижимости на 15% до конца 2009 года. Взбодрились не только продавцы жилья, но и биржевые брокеры: затянувшееся падение курса акций домостроительных компаний приостановилось, бумаги даже несколько подросли в цене.


Психологическая атака

Несколько оживился и американский рынок. Конец декабря был отмечен всплеском продаж на вторичном рынке (число сделок выросло на 6,3%), хотя активность в сегменте новостроек, напротив, снизилась до минимальных исторических значений.

За год цены на жилье в США упали на 15% (с 207 до 175 тыс. долларов), сроки экспозиции недвижимости выросли с двух-трех до девяти месяцев. По сравнению с пиковыми значениями 2006 года цены упали на 26%, в этом году они могут снизиться еще на 10%. В некоторых регионах падение может оказаться более глубоким, чем во время Великой депрессии (тогда жилье подешевело на 68%). Каждый десятый домовладелец допустил просрочку по кредитам или дефолт. При этом агенты по недвижимости сетуют, что в домах, которые банки отнимают за долги по ипотеке, разорившиеся заемщики портят стены, пол, потолки, выдирают кондиционеры и раковины.

Несмотря на обилие негативных новостей с рынка недвижимости, аналитики Moody’s Economy.com ожидают стабилизации цен к концу этого года. По мнению главного экономиста компании Марка Занди, переломить ценовой тренд могут низкие процентные ставки по ипотеке и налоговые стимулы. По прогнозам, к весне фиксированная ставка по 30−летним кредитам снизится с нынешних 5 до 4,5%, что позволит запустить процесс рефинансирования ранее выданных кредитов. Кроме того, правительство намерено предоставлять покупателям жилья налоговый вычет, эквивалентный 10% от стоимости недвижимости, но не превышающий 15 тыс. долларов. Рассматриваются дополнительные возможности удешевления обслуживания ипотечного кредита путем снижения процентных ставок, списания части основного долга или продления срока выплаты.

Помимо всего прочего, объемы строительства жилья достигли минимальных значений, что неизбежно отразится на балансе спроса и предложения. Риэлтеры полагают, что это поможет переломить настроения потенциальных покупателей, пока еще ожидающих дальнейшего падения цен.

Автор: Илья Ступин