Рынок элитной недвижимости острова Манхеттен (Нью-Йорк)
находится в плачевном состоянии, а волна сокращений, прокатившаяся по
Уолл-стрит, вкупе с ужесточившимися условиями выдачи кредита крайне
негативно влияют на уровень спроса. Цены на недвижимость острова могут
упасть еще на 30%. Поздним дождливым вечером Майкл Шво,
знаменитый брокер из Манхеттена, заглянул в дом № 20 по Пайн-стрит (20
Pine Street), для того чтобы узнать о судьбе этого строения.
Расположенное в непосредственной близости от Нью-йоркской фондовой
биржи здание доселе казалось символом возрождения Манхеттена после
террористической атаки 11 сентября. Шикарные апартаменты, оформленные
по проекту модного дома Армани, огромные окна, деревянные полы и
мебель, бассейн и турецкая баня – вот то, что может предложить будущим
жильцам этот уникальный комплекс. Но, несмотря на все изыски,
Пайн-стрит, 20, скорее всего, станет еще одной жертвой обвала рынка
элитного жилья Нью-Йорка.
Ходили слухи, что владелец этого здания на 409 квартир, компания
Boymelgreen Developers, рассматривает возможность продажи 80
апартаментов по рекордно низкой цене – $6 725 за кв. м, что составляет
всего половину средней стоимости манхэттенской недвижимости. Майкл Шво
сказал, что у него были предложения от любителей скидок, готовых
приобрести эти апартаменты по цене $6 456 за кв. м, однако, по его
словам, девелопера такие предложения не интересуют.
Пока не интересуют, надо заметить. Крах рынка элитной недвижимости
начался в Майами, дошел до Лас-Вегаса и Финикса, а теперь бушует даже
на Манхеттене. Сокращения работников на Уолл-стрит и снижение объема
выдаваемых кредитов привели к тому, что цены на нью-йоркскую «элитку»
начали падать. Прежде чем достигнуть дна, они могут снизиться еще на
30%. Если ситуация будет развиваться таким образом, то положение рынка
недвижимости Большого Яблока станет самым тяжелым во всех Соединенных
Штатах.
Местная экономика находится в упадке, фирмы, занимающиеся операциями с
ценными бумагами, предполагают сократить к 2010 году около 46 тысяч
работников. Состоятельные инвесторы прекратили вкладывать деньги в
недвижимость и заняли выжидательную позицию, «зализывая раны»,
полученные во время обвала фондовых бирж. Даже самые ненасытные
покупатели – управляющие хедж-фондов – потеряли свой аппетит из-за
того, что раздосадованные инвесторы внезапно начали забирать деньги из
их фондов.
Цены падают с головокружительной скоростью
14-комнатные апартаменты на Парк Авеню, принадлежащие американской
светской львице Брук Астор, раньше стоили $46 млн, а теперь оцениваются
всего в $29 млн и, возможно, потеряют в цене еще больше.
Но даже несмотря на столь острое падение запрашиваемой цены, количество
непроданных элитных объектов только растет. Streeteasy.com, веб-сайт,
занимающийся рассмотрением текущего предложения на местном рынке,
работающий с множеством риэлторов и покупателей, сообщает о том, что на
данный момент на продажу выставлено 795 объектов стоимостью $5 млн и
выше. Для сравнения: год назад таких объектов было всего 518.
По сделкам с эксклюзивной недвижимостью крайне тяжело получить
детальную информацию, однако тренды ценообразования на подобные объекты
предположительно такие же, как и для прочей собственности класса
«люкс». Аналитики компании-оценщика Miller Samuel опубликовали
статистический отчет, соответственно которому верхняя цена на
манхэттенскую «элитку» в первом квартале прошлого года составляла около
$5 млн, снизившись на 20% к третьему кварталу.
Джон Миллер, президент компании, говорит, что в декабре цены
фактических сделок были на 20% ниже, чем в августе, что на многие
месяцы вперед обеспечило серьезное падение окончательных цен. Теперь
никого не удивишь историями о том, как потенциальные покупатели,
обеспокоенные резким снижением стоимости собственности, отказывались от
заключения сделок, оставляя девелоперам огромные первые взносы (вплоть
до $500 тыс.).
«Число контрактов на приобретение «элитки» в четвертом квартале
снизилось на 40%», –говорит София Ким, управляющая отдела исследований
в Streeteasy.com. В то же время объем предложения вырос на 65%. «На
полное восстановление рынка нам потребуется несколько лет», – добавляет
г-жа Ким.
Не стоит торопиться
Цены все еще снижаются. Средняя стоимость апартаментов на Манхэттене –
учитывая все ценовые уровни – составляет около $1,6 млн. Самый дорогой
объект, выставленный на продажу – пентхаус в доме на Коламбус-сёркл,
25, известноый как «здание компании Time-Warner». Дом, цена которого
равняется $65 млн, продает фирма Brown Harris Stevens. Данная
статистика составлена без учета так называемых тихих списков –
объектов, выставленных на продажу без каких-либо официальных заявлений
и рекламы в СМИ. К такому типу предложений относятся апартаменты
управляющей компании Nu Skin Enterprises, которые, по сообщениям
журнала New York Observer, она хочет продать за $80 млн на аукционе
«Сотбис».
Риэлторы весьма невысоко оценивают перспективы рынка элитной
недвижимости на ближайшее время. «Рынок объектов, стоящих $5 млн и
более, перенасыщен предложением и страдает от отсутствия покупателей»,
– говорит Долли Ленц, вице-президент Prudential Douglas Elliman,
крупнейшего в Нью-Йорке риэлторского агентства.
Другими словами, рынок очень сильно изменился за последний год. «Раньше
люди звонили мне и говорили «У меня есть русский клиент», и ты должен
был все бросить и начать хлопотать для него», – говорит Лейтон Кандлер,
топ-брокер из риэлторской фирмы Corcoran Group. Этот тренд постепенно
уходит в прошлое: рубль упал, а вместе с ним и цены на нефть. Доллар
же, напротив, растет, что делает рынок недвижимости США все менее
доступным для зарубежных инвесторов.
Маркетинговый директор компании-девелопера Alexico Group, Луиз Саншайн,
говорит: «Несомненно, мы отметили изменение конъюнктуры рынка: все
больше и больше граждан США становятся активными покупателями
недвижимости на Манхеттене».
Спад рынка недвижимости Манхеттена распространяется и на близлежащие
пригороды от Сэддл-ривер, штат Нью-Джерси, до Гринвича, штат
Коннектикут, и Саутгемптона, штат Нью-Йорк.
В 2008 году средняя цена дома в округе Фэйрфилд – самом дорогом рынке
Коннектикута – снизилась на 12,8%, составив $522 тыс. Также, согласно
данным аналитической компании Warren Group, объем сделок «просел» на
31%. Только лишь в четвертом квартале цены на Лонг-Айленде снизились на
10%, сообщает Miller Samuel. В штате Нью-Йорк, в округе Вестчестер,
продажи домов на одну семью в четвертом квартале упали на 30%, в то
время как средняя цена на недвижимость снизилась на 11%.
По словам Селии Чен, экономиста портала Economy.com, высший ценовой
сегмент рынка большого Нью-Йорка «переживает кризис успешнее, чем рынки
других крупных городов». Однако она считает, что нью-йоркскую
агломерацию ожидает продолжительный спад цен на недвижимость. «Снижение
цен на жилье в Нью-Йорке в этом году, скорее всего, будет сильнее, чем
в среднем по стране из-за сокращений на Уолл-стрит», – говорит г-жа Чен.
Айви Зельман, бывший аналитик компании Credit Suisse, одна из первых,
кто обратил внимание общественности на национальный жилищный кризис,
считает, что рынок Нью-Йорка ждет серьезное сужение.
«Если рассматривать рынок жилья Большого Яблока с точки зрения
отношения стоимости недвижимости к доходу населения, то исторически так
сложилось, что здесь цена собственности в четыре раза превышает доход,
тогда как по стране данный показатель составляет три к одному», –
говорит Айви Зельман. Сейчас, находясь на отметке 7,7, это соотношение,
по ее словам, «гораздо выше нормальных показателей» из-за того, что
цены в Нью-Йорке только начали падать. «Если же говорить о средних
значениях, то коррекция составит 46%», – добавляет она. По ее мнению,
сечас Нью-Йорк – самый проблемный рынок США, так как его ожидает
значительный, длительный спад. В последнее время здесь было уволено
много высокооплачиваемых специалистов, а это крайне негативно скажется
на рынке жилья.
За годы работы благодаря столь мрачным взглядам Айви Зельман заслужила
прозвище Ядовитый Плющ. Однако все больше специалистов склонны с ней
соглашаться. В недавнем докладе Goldman Sachs, одного из крупнейших
инвестиционных банков мира, говорится, что цены на жилье в
кондоминиумах Нью-Йорка должны снизиться на 35–44%, для того чтобы его
стоимость «соответствовала здравому смыслу».
Скорбь титанов
Отреставрированный отель Плаза и Централ Парк Вест, д. 15 (абсолютно
новая застройка на месте бывшего отеля Мэйфлауэр), считаются
«жемчужинами» рынка элитной недвижимости. Стоимость квадратного метра в
обоих здания составляет около $40 тыс., следует отметить, что объекты
там были практически полностью раскуплены за очень короткое время.
Пентхаус, расположенный на сороковом этаже Централ Парк Вест, был
недавно выставлен на продажу за $47,5 млн. Для сравнения: прошлой
осенью данный объект стоил $80 млн – падение цены очевидно. Однако
владелец апартаментов, девелопер Амит Бен-Хаим, все равно не останется
внакладе: в прошлом апреле он заплатил за этот пентхаус в два раза
меньше запрашиваемой им сейчас цены. А по сегодняшним меркам это
неплохая прибыль.
Отель Плаза, изысканное и любимое многими ньюйоркцами здание, долгое
время был в центре унизительного судебного процесса. Андрей Вавилов,
бывший помощник Министра финансов РФ, подал в суд на девелоперов
проекта после того, как увидел приобретенные им без предварительного
просмотра пентхаусы, которые, по его мнению, являлись просто
«облагороженными чердаками». По слухам, девелоперская компания El-Ad
Properties, после длительных переговоров смогла уладить разногласия.
Наберите адрес Плазы в поисковой систему Streeteasy.com, и вы увидите,
что на данный момент на продажу выставлено 29 объектов, большинство из
которых расположены выше 12 этажа. Стоимость «комплекта» из трех
квартир недавно была снижена на $4,1 млн и сейчас она составляет $42,4
млн.
Брокер Кэрри Ченг из риэлторской компании Corcoran занимается продажей
трех объектов в бывшем отеле. Она продает угловые апартаменты за $25,7
млн и две квартиры с двумя спальнями за $10,8 млн каждая. Г-жа Ченг
утверждает, что у нее уже есть «два крупных покупателя», однако они еще
не успели заключить договор.
Прогуливаясь по Манхеттену можно заметить, что ассортимент «элитки»
стоимостью более $5 млн простирается далеко за пределы 5-й и Парк
авеню. К примеру, на 1-й авеню есть здание, «оборудованное» спортивным
центром. В нем покупатель может приобрести пентхаус за $6,1 млн и
наслаждаться головокружительным видом на мост Квинсборо. Также можно
выделить пока еще находящееся на стадии строительства здание Charles,
спроектированное Дэвидом Коллинзом.
Самая большая проблема Манхеттена это – новое строительство, включая и
перестройку особняков, с последующим разделением их на отдельные
квартиры. Подобная процедура перестройки прошла в Manhattan House,
огромном белом кирпичном здании на 66-й улице. С 2005 года, когда
девелоперы приобрели это здание за $625 млн, они «сражались» с
арендаторами. На сегодняшний день около трети квартир уже продано.
Другая беда – недоступность ипотеки. Несмотря на то что покупатели
недвижимости, расположенной в высшем ценовом сегменте, как правило,
приобретают собственность за наличный расчет, в текущей экономической
ситуации все большему числу клиентов могут потребоваться ипотечные
займы – именно сейчас, когда возможности получить кредит практически
нет. Большинство выдаваемых на Манхеттене ипотечных кредитов – это
займы от $650 тыс. и выше. А основные займодатели – Citibank, Chase и
Wells Fargo – снизили объемы кредитования, из-за того что рынок
вторичных кредитов перестал функционировать. Займодатели, как правило,
отказываются продлевать срок погашения кредита, если было продано
меньше половины объектов в здании – очевидная проблема для новых домов.
А условия оформления оплаты в рассрочку становятся все жестче с каждой
неделей. Если речь идет о недвижимости стоимостью более $5 млн, то
сумма первого платежа составляет минимум 30%, как сообщает Мелисса Кон,
владелец компании Manhattan Mortgage, крупного ипотечного займодателя.
Большому городу – большая жизнь
На данный момент объекты, которые вряд ли будут выставлены на рынок в
течение последующих десятилетий, можно приобрести по относительно
низкой цене. К примеру, Leighton Candler, компания занимающаяся
продажей эксклюзивной недвижимости на Манхеттене, недавно выставила
пентхаус на 5-й авеню всего за $39 млн. Для сравнения: в прошлом году
его цена составляла $50 млн.
Основная проблема заключается в том, что никто не знает, как низко
упадут цены. «Рынок сейчас поставлен «с ног на голову», и прежде чем
говорить о его стабилизации и достижении ценового дна, необходимо,
чтобы в него вернулась ликвидность и наладилась ситуация на кредитном
рынке, а на это понадобятся годы», – говорит Джонатан Миллер из
компании Miller Samuel.
Майкл Шво думает, что цены по городу должны снизиться еще сильнее, а
условия выдачи кредита стать более приемлемыми, прежде чем вырастет
уровень спроса. Насколько же все-таки упадут цены на Манхэттенское
жилье? «Стоимость некоторых объектов снизится на 50% по сравнению с
пиковыми показателями, других – на 30%», – заявляет г-н Шво. В основном
по городу цены снизятся примерно на 40%.
И, несмотря на то что многие риэлторы хотели бы, чтобы события
разворачивались по противоположному сценарию, жизнь в большом городе
устанавливает свои правила.
Автор: Leslie P. Norton (аналитическое издание Barron's)
Перевод: Николай Стрельников
Примечание переводчика: хедж-фонд (англ. – hedge fund) —
частный, неограниченный нормативным регулированием инвестиционный фонд,
недоступный широкому кругу лиц и управляемый профессиональным
инвестиционным управляющим.
|
