В условиях падения стоимости жилья в США и странах ЕС
инвесторы ищут новые способы заработка на квадратных метрах. Один из
них — покупка недвижимости, которая будет пользоваться постоянным
спросом со стороны арендаторов. Инвесторы, которые когда-либо
связывались со сдачей жилья, знают, как переменчив рынок аренды. Еще
вчера от арендаторов не было отбоя, а цены на съемное жилье
устремлялись ввысь, а завтра число желающих снижается до нуля. Именно
такую картину можно сегодня наблюдать в Москве и во многих крупных
городах мира. Но, по мнению экспертов, на рынке аренды есть сегмент,
который меньше всего подвержен кризису, — так называемое студенческое
жилье. Удивительно, но мировой финансовой кризис не привел к снижению
желающих учиться, напротив — в Европе и США в университеты приезжают
все больше молодых людей из регионов и других стран. И всем им нужно
где-то жить. «Как такового понятия “жилье для студенческой аренды” нет.
Это любые небольшие и недорогие квартиры или студии в городах, где
расположено большое количество университетов», — объясняет Наталья
Завалишина, гендиректор компании «Миэль DPM».
«Прежняя модель, которую использовали инвесторы при покупке
недвижимости в США и европейских странах, — покупка на стадии
строительства и последующая перепродажа — сегодня не работает.
Перепродать жилье с прибылью в условиях падения цен сложно, остается
зарабатывать на аренде. И в этом отношении преимущества инвестирования
в студенческое жилье очевидны. Это высокий рентный доход — в среднем
около 8% годовых. Постоянно возрастающий спрос на такую недвижимость
вследствие его дефицита, — рассказывает Вероника Хаджи, партнер
компании AVC Real Estate. — К примеру, в Лондоне на 180 тыс. студентов
приходится менее 20 тыс. мест в общежитиях». По данным Higher Education
Statistics Agency, недостаток мест для проживания студентов наблюдается
и в других городах Великобритании — Йоркшире, Уэльсе, на востоке,
северо-востоке, юго-западе страны и других регионах. По оценкам
экспертов, с 2008−го по 2010 год арендные ставки на студенческое жилье
будут ежегодно расти: в Бристоле и Ливерпуле — на 13%, Эдинбурге и
Лондоне — на 10%, Ноттингеме — на 12%, Ньюкасле — на 7%. Данные цифры
намного превосходят показатели торгового, промышленного и жилого
секторов. Дефицит недорогих апартаментов и студий близ крупных
университетов есть в Германии, Италии, Франции и других странах.
«К сожалению, российские владельцы зарубежного жилья еще не привыкли не
только к “студенческой”, но и в принципе к любой аренде. У россиян
ментальность по сравнению с теми же американцами и европейцами
совершенно иная. Мне вспоминается семья, имеющая две квартиры на Кипре:
в одной они часто жили сами, а вот другая пустовала. Но заставить их
сдать ее не получалось. “Как же мы туда пустим чужих людей”, — говорили
они, хотя приобреталось данное жилье как инвестиционное. Те же
американцы, уезжая даже на один-два месяца, стремятся сдать квартиры и
получить лишние $1–2 тыс.», — рассказывает один из риэлтеров. В то же
время интерес к покупке и сдаче «студенческих» квартир постоянно
растет. На одном из семинаров, посвященном инвестициям в зарубежную
недвижимость, именно предложения, связанные с такими апартаментами,
вызвали у присутствующих потенциальных покупателей больше всего
вопросов: как и где купить, какие налоги нужно заплатить и т. д. «Число
сделок с такой недвижимостью растет», — подтверждают риэлтеры.
Как выбирать?
Поиск подходящего жилья для сдачи в аренду студентам — дело непростое.
Главный принцип — квартира должна быть расположена как можно ближе к
университету. Мало кто из студентов согласится добираться до учебного
корпуса через весь город. 0,5–2 км — нормальное расстояние, если больше
— это сразу затрудняет поиск арендаторов.
Также следует определиться с типом жилья. Когда речь идет о
«студенческой» аренде, выбор падает не на шикарные апартаменты или
дома, а на скромные варианты, которые по карману молодежи. «Это должна
быть студия или однокомнатная квартира, недорогая по стоимости, чтобы и
арендная плата была конкурентоспособной. При этом в некоторых случаях
наиболее популярный вид недвижимости у студентов совершенно непригоден
для всех остальных арендаторов. К примеру, в некоторых крупных городах
наибольшим спросом пользуются крошечные квартирки площадью 5–10 кв. м»,
— рассказывают риэлтеры.
Не менее важен и выбор страны и города, в которые вы намерены
инвестировать свои деньги: следует учитывать динамику арендных ставок в
последние годы, налоги, которые придется платить с прибыли, и
популярность выбранного вами города у студентов.
Самое выгодное направление с точки зрения покупки недвижимости для
последующей сдачи в аренду студентам — Германия. Лучший вариант
квартиры в небольших студенческих городках — здесь практически всегда
есть нехватка мест для проживания. «Самыми привлекательными, а значит,
самыми дорогими по арендным ставкам в Германии являются Франкфурт,
Мюнхен, Штутгарт, Дюссельдорф, Гамбург и Кельн. Но если рассматривать
более прицельно, то еще выгоднее покупать там, где университет является
градообразующим предприятием, например городок Геттинген, где из 140
тыс. жителей 120 тыс. — студенты», — объясняет Юлия Кайнова, эксперт
компании Century 21 Beverlywood Realty.
Еще один вариант — город Фрайбург, где расположен один из старейших
университетов Германии имени Альберта Людвига. Общее число студентов —
около 30 тыс. человек. «При университете функционирует одна из
крупнейших медклиник Европы, в которую ежегодно приезжают несколько
сотен тысяч человек — десятки тысяч больных не ложатся в стационар, а
лечатся амбулаторно и, следовательно, являются потенциальными
арендаторами, как и сопровождающие их родственники», — уверяют
риэлтеры. Купить квартиру во Фрайбурге можно за €35–40 тыс., а
доходность от аренды составит около 10% годовых. Примерно столько же
можно заработать и на недвижимости Кельна. Одно-двухкомнатные
апартаменты в районе Junkersdorf Köln продаются в зависимости от
площади (23–46 кв. м) за €47–90 тыс. Жилье расположено всего в 300 м от
университета.
Если у инвестора есть время и возможности серьезно заниматься арендным
жильем, то эксперты советуют инвестировать деньги не в одну, а в
несколько квартир или купить малоквартирный дом. При наличии €1 млн и
средней стоимости квартиры €30–35 тыс. вы можете приобрести около 30
квартир и жить как рантье. При желании управление ими можно поручить
специальным компаниям.
Следует обратить внимание и на крупные европейские города: Париж,
Лондон, Рим. «Большое количество университетов, высокий спрос на
съемное жилье и огромное количество туристов — все эти факторы
позволяют рассчитывать на неплохую доходность», — советуют риэлтеры. «К
примеру, в Риме в районе, где находятся несколько университетских
отделений, можно приобрести небольшие квартиры с одной спальней и
гостиной за €150 тыс. и сдавать их студентам. Но следует учитывать, что
доходность от сдачи такого жилья будет небольшой — 3–5% годовых. К
примеру, вам удалось сдать свою римскую квартиру за €1 тыс. в месяц, но
с полученных за год €12 тыс. придется заплатить подоходный налог —
около 30%», — говорит Наталья Завалишина. Да и найти
студента-квартиранта, готового снимать квартиру за €1 тыс., будет
непросто, поскольку в Риме можно найти варианты и за €500–700 в месяц,
и даже меньше.
Еще один международный центр образования, куда стекаются студенты со
всего мира, — Лондон. При выборе недвижимости здесь с целью последующей
сдачи в аренду стоит обратить внимание на недорогие квартиры в районах,
близких к метро и транспортным развязкам, а также учебным заведениям.
Снять что-либо меньше чем за ₤200 в неделю практически нереально. За
эту сумму можно рассчитывать на маленькую (20–40 кв. м) однокомнатную
квартиру (studio flat) в очень отдаленном или считающимся небезопасным
районе, где основное население — безработные. За ₤250–300 в неделю
можно найти такую же маленькую квартиру, но в более приличном месте,
расценки на жилье в центральных районах составляют ₤450–500. «У
российских студентов наибольшим спросом пользуются небольшие студии,
причем зачастую не в самых хороших районах, так что инвесторы могут
присмотреться и к таким вариантам — спрос будет. Кроме того, выгоднее
сдавать квартиры иностранцам: граждане других стран, не имеющие
кредитной истории или гаранта в Великобритании, то есть как раз
студенты, должны сразу оплатить весь срок краткосрочной аренды
(один-шесть месяцев) вперед, а в случаях с долгосрочной арендой —
оплатить шесть месяцев аренды авансовым платежом», — говорит Юлия
Кайнова.
В Париже, где сосредоточена четверть всех французских студентов,
повышенным спросом пользуются так называемые квартирки для нянек —
крошечные комнатки на последних этажах зданий площадью от 6 кв. м, где
умещается только кровать и стол. Правда, во Франции, как и в Италии,
налог на прибыль тоже немаленький — около 20%.
Интересные варианты можно найти и в США, в частности в Лос-Анджелесе.
«Здесь крупнейший в Калифорнии университет расположен в районе Westwood
Village, что всего в 8 км от океана. Даже небольшие студии сдаются
дорого — $1000–1200 в месяц. При этом следует учесть тот факт, что недвижимость в США
сдается на полгода-год, если меньше — то ставки вообще запредельные.
Если арендатор съехал раньше оговоренного срока, он все равно обязан
оплатить весь срок», — рассказывает один из риэлтеров.
Эксперты также советуют выбирать жилье для «студенческой» аренды в
курортных регионах, где помимо пляжей есть и популярные учебные
заведения. В этом случае вы приобретаете квартиру (или дом), которую
можно не только сдавать, но и во время студенческих каникул
использовать для собственного отдыха. В этом отношении выделяется
Хорватия. Недвижимость здесь дешевле, чем в той же Италии или Англии:
квартиру можно приобрести за €75–120 тыс. «Такие города, как Риека и
Задар, являются не только университетскими, но и туристическими
центрами. Летом, когда студенты разъезжаются по домам, жилье можно
сдавать туристам. Кроме того, здесь нет подоходного налога, а сдать
квартиру на побережье или в столице (Загреб) легко можно за €500–700 —
доходность составит около 7–8% годовых», — рассказывает Наталья
Завалишина.
Еще один «учебно-пляжный» вариант — Кипр. Правда, на острове больше
популярны не местные вузы, а различные языковые колледжи и школы, в
которые едут десятки тысяч учащихся (зачастую вместе с родителями) из
разных стран. «Приобретая апартаменты в хорошем комплексе с
инфраструктурой, рядом с морем и школами, можно рассчитывать на
доходность 8–10% годовых, — отмечает Наталья Завалишина. — На Кипре
легче искать арендаторов — стоит походить по турфирмам, предлагающим
туры “обучение и отдых”, и постараться через них наладить поток
клиентов».
В чужие руки
При самостоятельном поиске арендаторов вы сами устанавливаете цены. Но
управление недвижимостью требует времени, и желательно, чтобы инвестор
время от времени приезжал в страну и проверял состояние квартиры. Если
у вас есть основная работа — это сложно, и многие инвесторы
предпочитают отдавать управление своей заграничной недвижимостью
сторонним компаниям. Такой вариант возможен и со студенческим жильем.
«Если приобретать на Кипре недвижимость у застройщика, который имеет
свою управляющую компанию, то можно переложить на нее и поиск
арендаторов, и все вопросы, связанные с управлением жильем. При
самостоятельном поиске доходность, конечно, выше: вы сами
устанавливаете цену, варьируете ее в зависимости от сезонности, а
главное — не делитесь с УК прибылью. Если вы делегируете полномочия по
управлению своим жильем УК, то последняя забирает от 20 до 50%
прибыли», — рассказывает Наталья Завалишина. В Лондоне также можно
найти проекты, где есть управляющая компания, которая будет за все
отвечать, искать клиентов и вести обслуживание. «Такие фирмы берут до
40% дохода, при долгосрочной аренде цена может изменяться — плюс-минус
15%», — говорит Екатерина Тейн, директор департамента элитной
недвижимости компании Knight Frank.
Как правило, управляющие компании занимаются квартирами в новых домах.
«К примеру, в английском Шеффилде, где новые апартаменты, расположенные
рядом с местным университетом, стоят от ₤72 тыс. При этом в цену входит
и отделка класса люкс, и кухня, бытовая техника, меблировка. Квартиры
сдаются за ₤450–625, и УК гарантирует доходность 7,5% годовых.
Аналогичные предложения есть и в Манчестере, при этом гарантированный
рентный доход больше — 10% годовых, правда, и стоимость квартир повыше
— от ₤170 тыс.», — отмечает Вероника Хаджи.
Еще один вариант инвестиций, который не требует личного участия в
управлении недвижимостью, — паевые инвестиционные фонды. Здесь если и
идет речь о покупке жилья инвестором, то лишь опосредованно: фонд
вкладывает средства пайщиков в недвижимость, сдающуюся в аренду и
расположенную поблизости от университетов. «Эти фонды сегодня
воспринимаются инвесторами как “тихая гавань”. Так, Brandeaux Student
Accommodation Fund, специализирующийся на “студенческом” жилье, в
условиях резкого падения рынка недвижимости Великобритании принес
пайщикам за последний год 10,5% годовых. За тот же период большинство
фондов недвижимости потеряли более 30%. Другой аналогичный фонд —
Braemar Student Accommodation Fund с ноября 2008 года по март нынешнего
заработал 22% годовых», — рассказывает Вероника Хаджи. Инвесторов
привлекает не только доходность, но и низкий порог входа: чтобы стать
пайщиком, достаточно ₤10 тыс. Паи «студенческих» фондов
распространяются через финансовых консультантов (IFA), а также через
банки, брокеров и инвестиционно-страховые компании. «Конечно, инвестор
подписывает контракт с управляющей компанией и пересылает деньги
напрямую в фонд, но фамилия и подпись консультанта также есть на
контракте, так как он рекомендует фонду данного клиента», — объяснили в
компании AVC Real Estate. При этом инвестор не платит никакой комиссии
консультанту, так как последний получает свое вознаграждение от
управляющей компании.
Автор: Александр Потапов
|
