Рынок недвижимости США страдает от неожиданных последствий отчуждений по невыплатам. Правда, эти последствия могут оказаться выгодными для инвесторов, в том числе из России.

Ипотечный кризис привел к появлению большого количества таких объектов, которые продаются по сниженным ценам. Однако, как показало недавнее исследование Центра ответственного кредитования (Center for Responsible Lending), от падения стоимости страдают не только непосредственно отчужденные объекты, но и дома по соседству с ними.


Что же произошло

Если вы раздумываете о покупке дома в США или планируете взять кредит под залог недвижимости, полюбопытствуйте, как обстоят дела у соседа вашей будущей собственности. Примерно к такому заключению пришли авторы недавнего доклада, подготовленного Центром ответственного кредитования, американской группой защитников прав потребителей.

По данным доклада, только в этом году отчуждения по невыплатам приведут к тому, что приблизительно 69,5 миллиона владельцев объектов недвижимости пострадают от понижения рыночной стоимости. Но самое главное: в среднем цена каждого дома, расположенного поблизости с отчужденным объектом, снизится на $7 200. Таким образом, суммарное падение стоимости недвижимого имущества по США может составить $500 млрд.

В результате многие граждане США пострадают от значительной потери финансовой гибкости (способности мобилизовать необходимые средства). «Домовладельцы, которые рассчитывали взять кредит под залог своей недвижимости, к примеру, для обеспечения выхода на пенсию, покрытия расходов на обучение, оплаты медицинских счетов, или получения стартового капитала для открытия малого бизнеса, попросту не смогут этого сделать», говорится в докладе.

Но подешевеют дома, принадлежащие не только американцам, но и иностранным гражданам. Эллен Шлёмер, заместитель генерального директора Центра ответственного кредитования, утверждает, что в течение следующих четырех лет отчуждения по невыплатам затронут 91,5 миллиона соседских домовладений.

«Кризисная ситуация с отчуждениями по невыплатам ипотечного кредита только усугубляется, и даже если от этого явления напрямую пострадали не вы, а ваши соседи, то теперь вы не сможете попросту отмахнуться от этого», – говорит г-жа Шлёмер.

Количество отчуждений резко возросло в 2007 году, когда финансовые учреждения начали увеличивать ставки по высокорисковым кредитам с плавающим процентом. Но после обвала американской экономики даже заемщики с хорошей кредитной историей перестали справляться со своими обязательствами.

По данным Ассоциации ипотечных банков США, отчуждения по невыплатам ипотеки в первом квартале этого года коснулись примерно 1,4% всех заемщиков, взявших ипотечную ссуду по первой закладной. По сравнению с четвертым кварталом 2008-го этот показатель увеличился на 20% и достиг рекордного уровня.


Отчужденный дом – паршивая овца

В двух предыдущих докладах, опубликованных Центром ответственного кредитования, также изучались последствия ипотечного кризиса. Однако в этом году отчет Центра опирался на исследование, подготовленное крупнейшим американским ипотечным агентством Fannie Mae. В нем подробно рассматривается, как сказывается отчуждение объекта недвижимости на стоимости расположенных поблизости домов.

Исследование показало, что объекты, расположенные в пределах 100 м от отчужденной недвижимости, подешевели в 2008 году в среднем на 1,3%, а расположенные в радиусе 100–150 м – на 0,6%.

Джон Хардинг, профессор Университета штата Коннектикут, автор исследования, говорит, что объекты, расположенные настолько близко к отчужденной недвижимости, когда потенциальный покупатель может увидеть облупившуюся краску, выбитые окна и заросшие газоны на соседнем участке, наиболее серьезно страдают от падения стоимости.

По мнению г-на Хардинга, худший момент для продажи дома – как раз перед тем, как банк конфискует право собственности на соседскую недвижимость, поскольку тогда о таком объекте никто не заботится и он приходит в упадок. После конфискации банки будут по крайней мере стараться сохранить приличный внешний вид объекта, для того чтобы привлечь потенциальных покупателей. Вот тогда в дело стоит вмешаться покупателю, возможно иностранному.

Кроме того, когда банк продаст отчужденный дом, стоимость недвижимости расположенной не совсем рядом с отчужденным объектом, но в том же районе, начнет расти – считает специалист.


Думайте сами, решайте сами

В соответствии с рейтингом самых популярных рынков зарубежной недвижимости среди россиян, опубликованным порталом Prian.ru, недвижимость в США в мае интересует наших соотечественников на 1,5% меньше, чем в марте.

Однако, в отличие от домовладельцев США, российский покупатель зарубежной недвижимости сейчас может только выиграть от падения стоимости американских «квадратов». Соответственно, подобные сообщения, приходящие с американского рынка недвижимости позволяют предположить, что в следующем месяце будет отмечен рост интереса россиян к недвижимости США.

www.nytimes.com
Перевод: Николай Стрельников, при участии Алексея Коновалова