Как заработать на недвижимости той или иной страны? Для каждого рынка есть свои рецепты успеха. Мы оцениваем рынок недвижимости американского штата Флорида, где в течение последних трех лет цены на жилье упали почти вдвое, а сейчас достигли дна.

США стали первой страной, столкнувшейся с кризисом на рынке недвижимости. Цены на нем начали падать еще во второй половине 2006 года и к середине текущего года в некоторых штатах снизилась до 50% по отношению к пиковым показателям (см. таблицу). Падение цен на коммерческую недвижимость в среднем по стране составило 30%.


Дно достигнуто

Вкладывать средства в падающий рынок, как известно, рискованно. Поэтому в течение трех лет постоянного снижения цен на рынке недвижимости США инвесторы ждали их дна. Многочисленные прогнозы скорого достижения этого дна долгое время оставались лишь рекламными ходами риэлторов, инвесторы же ожидали конкретных цифр от аналитических агентств.

И в июне 2009 года такие цифры появились. Во втором квартале был зафиксирован первый с 2006 года подъем цен: на 1,6% в среднем по США поднялась стоимость отдельно стоящих жилых домов. Впервые с 2004 года увеличилось число сделок на рынках вторичного жилья и жилых новостроек, а с начала кризиса – вырос самый авторитетный американский индекс цен на жилье S&P/Case-Shiller (на 0,5% за месяц).

Источник: S&P/Case-Shiller

По мнению генерального директора аналитической компании Radar Logic Майкла Федера, «хотя недвижимость продается со значительными скидками, возвращение рынка к традиционным сезонным колебаниям цен вскоре приведет к их росту. И отношение инвесторов к рынку за последнее время резко изменилось: страх перешел в оптимизм».

Куда инвестировать?

Интерес российских инвесторов к американской недвижимости был стабильным даже в период кризисных явлений на заокеанском рынке. Согласно данным портала «Prian.ru – Недвижимость за рубежом», в течение последнего года Соединенные Штаты стабильно входили в пятерку стран, наиболее привлекательных для отечественного покупателя.

Основная причина интереса россиян к американской недвижимости – скорее порядок цен, а не их падение. В первую очередь россиян интересовало курортное жилье. И самый привлекательный в этом отношении регион США – штат Флорида.

Рынок недвижимости Флориды – один из наиболее пострадавших в результате кризисных явлений. С мая 2006 года по май 2009-го средняя стоимость недвижимости на главном курорте штата – Майами снизилась на 49%. Основной причиной этого стало перенасыщение рынка. Еще одной причиной явился один из самых высоких в стране показатель объемов «плохих» кредитов. Несостоятельность местных заемщиков привела к тому, что Флорида попала в тройку штатов, где самый высокий процент домов, отчуждаемых по ипотечным долгам.

Примечательно, что отчужденное жилье продается со скидками, превышающими 60%. Банки не имеют возможности управлять таким большим количеством недвижимости и стараются как можно быстрее от нее избавиться.

«Наши соотечественники часто видят, что во Флориде за бесценок продаются дома, и «кидаются» на такие предложения. Но чтобы купить дистрессовую недвижимость (например, отчужденный за долги дом), нужно либо быть специалистом в этом вопросе, либо обратиться к профессионалам. Для такой покупки нужно много информации», – говорит директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.

Цены на недвижимость во Флориде

Сент-Питерсберг
Одноэтажный дом в пригороде 110 кв. м – $60 тыс.
Орландо
Трехкомнатная квартира в новом жилом комплексе – $130 тыс.
Палм-Кост
Дом 110 кв. м (вторичный рынок) – от $50 тыс.
Новая квартира 50 кв. м – от $90 тыс.
Майами-Бич
Квартира в новостройке на первой линии у моря (50 кв. м) – от $200 тыс.

Источники: Prian.ru, Realtor.com

Лучшие рецепты инвестиционной кухни Флориды

Вариантов заработать на недвижимости Флориды два: купить и перепродать (когда вырастут цены) либо сдавать в аренду. При этом в качестве покупателя или арендатора рассматривать следует местного, американского клиента.

Недвижимость в регионе неминуемо будет дорожать. На рынке Флориды пока сохраняется колоссальный резерв непроданных объектов, однако там практически ничего не строится. После того как рынок избавится от излишков, даст о себе знать дефицит жилья, так как население штата увеличивается. Конечно, никто не гарантирует возвращения цен на пиковые показатели, однако купленная сегодня недвижимость за пять-шесть лет подорожает на 25–30%, считает Наталия Дудко, президент компании Your Choice Property, Inc.

Вкладывать средства можно как в квартиры, так и в отдельные дома, покупая объекты на вторичном рынке или готовые новостройки. Кстати, инвестор, вложивший деньги в строящийся проект, через два-три года окажется одним из очень немногих собственников первичного жилья.

Крупных инвесторов могут заинтересовать предложения в новых жилых комплексах. Например, в Орландо можно со скидкой 60–75% приобрести у девелопера целое многоквартирное здание. Квартиры в таком здании продаются за $130–140 тыс. каждая, но «оптовый» инвестор может скупить их по $50 тыс. Соответственно, комплекс на 200 квартир обойдется в $10 млн.

Рынок аренды во Флориде также ждет большое будущее. На современном этапе рядовой американец не может позволить себе купить дом из-за недоступности кредитов, поэтому вынужден жилье снимать. Рабочие промышленной сферы предпочитают снимать квартиры в крупном городе, где есть соответствующая работа. Поэтому в таких городах, как Орландо или Тампа, целесообразнее инвестировать средства в покупку квартир в жилых комплексах, где стоимость аренды не слишком высока. Офисные работники или технические специалисты предпочитают жить в отдельных домах на побережье. Они селятся в тех городах, где промышленности нет, например, в Палм-Косте или Кейп-Корале.

Как покупаем

Покупка недвижимости в США через риэлторское агентство – процесс несложный и безопасный. Вся процедура занимает в среднем 30–45 дней и не требует наличия у покупателя счета в американском банке, бесчисленных согласований и документов о происхождении денег.

После того как объект выбран, риэлтор готовит «Предложение о цене» – первоначальное соглашение между покупателем и продавцом, в котором не только обозначена цена, но и регламентированы все обязанности сторон. Следующий этап – заключение договора купли-продажи (контракта). С этого момента обязательный участник сделки – так называемая титульная компания (Title Company), представитель властей. Именно она осуществляет юридический контроль сделки и заверяет все документы. При подписании договора покупатель вносит задаток в размере 1–5% от стоимости объекта, который хранит титульная компания.

Обязательное страхование недвижимости – тоже забота этой компании. А если инвестор хочет обезопасить себя от возможных юридических проблем при покупке недвижимости, она осуществляет соответствующую проверку сделки.
Чтобы права собственности перешли покупателю, на счет титульной компании должны поступить все деньги. Затем она переводит их продавцу, а покупателю вручает «дид» (deed) – свидетельство о собственности. Оплату основной суммы сделки в США обычно осуществляют посредством банковского перевода. Во Флориде необходимо выполнить еще одно необходимое условие – зарегистрировать «дид» в окружном суде – это тоже делает титульная компания.

«Риски при приобретении недвижимости во Флориде, и в США в целом, практически исключены. Например, информация о любых долгах, которыми обременена покупаемая вами недвижимость, будет предоставлена вам титульной компанией. Недобросовестность со стороны агентства также исключена: в США риэлтор не может вновь получить лицензию, если один раз ее лишился. Поэтому своей репутацией агенты дорожат», – заверяет Наталия Дудко.

Однако следует знать, что владение недвижимостью не дает иностранному гражданину никаких привилегий на пребывание в США. При этом наличие собственного жилья в стране будет являться плюсом при прохождении собеседования на получение въездной визы.

Дополнительные расходы при покупке

Стоимость закрытия сделки (Closing Costs): пошлины, страховка – 1–2% от суммы сделки
Стоимость услуг титульной компании – около $500Налог на передачу прав собственности – 0,01–2% от суммы сделки (чаще всего платит продавец)
Услуги риэлтора – 6% (почти всегда включены в стоимость объекта)
Страховка от стихийных бедствий (необязательно) – от 1 до 5% в год от рыночной стоимости объекта
Проверка физического состояния недвижимости (необязательно) – $250–500

Автор: Алексей Коновалов