Мировой финансовый кризис нанес крупнейшему городу штата
Техас, Хьюстону, не столь значительный урон, как многим другим
американским городам. Например, согласно данным Бруклинского института
исследований, цены на жилье за период с I квартала 2008-го по I квартал
2009 г. здесь выросли на 5%. Но даже если не брать во внимание этот
позитивный тренд, можно быть уверенным, что у мегаполиса есть весомый
потенциал для динамичного развития. Невысокие налоги и благоприятный
инвестиционный климат привлекают в Хьюстон новых работодателей и
стимулируют рост местной экономики, основу которой составляют
энергетическая и медицинская отрасли.
В отличие от европейских городов, возникших на месте древних поселений,
многие американские метрополии, в том числе Хьюстон, появились на карте
лишь благодаря коммерческой смекалке. В 1836 г. братья Джон и Август
Аллен приобрели участок площадью 27 кв. км вдоль канала Баффало Байю с
намерением построить город. Было решено, что новое поселение получит
имя в честь знаменитого генерала Сэма Хьюстона, отличившегося в битве
при Сан-Хасинто. Уже в 1840 г. здесь основали Торговую палату,
деятельность которой была направлена на развитие судоходства и только
что построенного порта в заливе Баффало Байю. После Гражданской войны
отцы города поставили задачу расширить канал, чтобы увеличить
товарооборот между Хьюстоном и соседним Гальвестоном. В 1902 г.
президент Ф. Рузвельт направил на реализацию проекта по строительству
Хьюстонского судоходного канала более 1 млн долл., а в 1914-м другой
президент, У. Уильсон, принял участие в открытии обновленной гавани.
Сегодня порт занимает первое место в стране и десятое в мире по
товарообороту.
В 1901 г. произошло событие, изменившее судьбу не только Хьюстона,
Техаса, но и страны в целом. В окрестностях города, в местечке
Спиндлтоп, была найдена нефть. Именно с ней была связана вся
последующая экономическая политика штата.
К 1930-м гг. Хьюстон сделался самым популярным городом Техаса. Вторая
мировая война, как ни странно, принесла ему экономическую выгоду. Вдоль
канала появились нефтеперерабатывающие и химические заводы, куда стали
поступать госзаказы на бензин и синтетические продукты. В 1945 г. в
Хьюстоне был основан Техасский медицинский центр, а в 1961-м —
Космический центр им. Линдона Б. Джонсона Национального управления по
аэронавтике и исследованию космического пространства (НАСА). В 1970-е
гг. город переживал крупный демографический всплеск — многочисленные
переселенцы приезжали сюда в поисках работы в нефтяной отрасли. Но в
середине 1980-х гг. цены на нефть стали стремительно падать.
Космическая индустрия также подверглась испытанию на прочность после
того, как в 1986 г. сразу после старта взорвался шаттл «Челленджер».
Началась рецессия. Однако этот отрицательный опыт принес городу пользу,
научив «не класть все яйца в одну корзину». Теперь экономика Хьюстона
диверсифицирована и опирается на аэрокосмическую, медицинскую,
биотехнологическую отрасли. Таким образом, в значительной степени
снижена зависимость от нефтяной индустрии.
Тем не менее Хьюстон по-прежнему остается энергетической столицей
страны. Здесь находятся штаб-квартиры пяти из шести крупнейших нефтяных
компаний мира — «КонокоФиллипс», «Эксон-Мобил», «Шелл», «БиПи» и
«Шеврон». В пригородах расположены заводы по выпуску оборудования для
добычи и переработки нефти.
Город признан самым крупным медицинским центром мира. Здесь, на
территории 400 га разместились 46 лечебных учреждений и институтов, в
которых каждый год принимают 5,5 млн пациентов.
Как уже упоминалось, в Хьюстоне расположен Космический центр им.
Линдона Б. Джонсона Национального управления по аэронавтике и
исследованию космического пространства, которому поручена разработка
программ по освоению космоса. За годы существования НАСА развилось в
мощную научно-экспериментальную организацию с самыми передовыми
технологиями в мире. В нее входят девять крупнейших научных центров,
обеспечивающих работой тысячи ученых и специалистов. На территории
космического центра площадью 656 га сотня офисных зданий, лабораторий,
цехов и, конечно, Центр управления полетами, откуда осуществляют
руководство шаттлами и частично Международной космической станцией.
Кроме того, здесь проводят подготовку астронавтов. Рядом находятся
здание гидролаборатории и аэродром.
Интересно, что если бы Хьюстон был самостоятельным государством, то по
экономическим показателям занимал бы 30-ю позицию в мире. В 2006 г.
журнал «Форбс» назвал город лучшим в Техасе местом для ведения бизнеса,
а в рейтинге по стране он расположился на третьей строчке.
Хьюстон — шестая по величине метрополия в США с населением 5,5 млн
человек. Город разделен на девять муниципальных округов, расположенных
по обе стороны кольцевой автодороги (федеральная трасса 610).
Территория в черте кольца — это деловой район и прилегающие к нему
жилые кварталы, сложившиеся еще до Второй мировой войны. Центральная
часть (Downtown) застроена высотными офисными зданиями, которые
принадлежат представительствам крупных корпораций. В нескольких милях к
югу от Downtown находится район, где расположены ведущие музеи
юго-востока США, Техасский университет и Университет Райс, а также
Техасский медицинский центр. В 15 минутах езды к западу от Downtown —
крупный торговый район Галерея. Это территория универмагов, бутиков,
ресторанов и гостиниц, которая обеспечивает развитие целого
муниципального округа — Uptown Houston. Далее расположены современные
окраины с высокой плотностью застройки. С внешней стороны к кольцу
примыкают так называемые города-спутники с населением в несколько тысяч
человек, которые находятся в административном подчинении Хьюстона.
Разумеется, самое дорогое жилье города находится в черте кольца. Цены
на квартиры и дома здесь обычно начинаются от 400 тыс. долл. Но и
некоторые объекты за его границами нельзя назвать дешевыми. Таков,
например, город-спутник Клиар Лэйк (Clear Lake City), градообразующим
ядром которого стал Космический центр им. Линдона Б. Джонсона. Этот
район считается одним из наиболее престижных, хотя цены на жилье здесь
по сравнению с подмосковными элитными коттеджными поселками кажутся
вполне доступными, стоимость домов (в зависимости от удаленности от
НАСА) начинается от 120–130 тыс., таунхаусов и квартир — от 90–100. А
уровень инфраструктуры, качество дорог и оригинальность архитектурных
решений местных домов произведут впечатление на любого владельца
подмосковной загородной недвижимости.
Есть в Хьюстоне и жилье категории Luxury. Самым дорогим районом
считается Memorial Park (по слухам, одна из усадеб здесь принадлежит
семье Дж. Буша). Это один из первых престижных районов Хьюстона, с
домами-поместьями на участках с большими деревьями (что немаловажно для
жаркого Юга). Самый же бедный — South Houston, облик которого
напоминает традиционные описания гетто: старые дома, плохо одетые люди,
мусор на улицах.
Надо сказать, что престижность района не в последнюю очередь определяют
расположенные в нем учебные заведения — школы, детские сады,
университеты. Цена жилья также возрастает, если поблизости имеется
гольф-поле или парковая зона.
Интересно, что каждый район малоэтажной застройки в пригороде Хьюстона
имеет свое лицо, свой характер. Например, архитектура домов в старом
элитном Memorial Park весьма консервативна, девиз этого района —
«Сдержанность и солидность». Зато обитатели более молодого Bay Oaks,
построенного на «новые нефтяные деньги», словно выставляют свой
достаток напоказ. Дома здесь огромные, архитектура броская, впрочем,
близкая к традиционной американской и европейской классике. В общем,
облик большинства хьюстонских окраин производит впечатление цельности и
благополучия.
Рынку недвижимости Хьюстона повезло гораздо больше, чем рынкам других
американских городов. Здесь никогда не надувался пузырь цен на
квадратные футы. Местные девелоперы не испытывают дефицита участков под
строительство — благо техасские просторы и не очень строгие законы
территориального зонирования позволяют возводить один за другим новые
районы малоэтажной застройки, по сути, коттеджные поселки в пригородах
Хьюстона (здесь они называются suburban planned communities).
Недвижимость, как уже упоминалось, вполне доступна — средняя цена дома
на одну семью составляет 221,5 тыс. долл. (данные Ассоциации риэлторов
Хьюстона за июнь 2009 г.). Это самая высокая средняя стоимость жилья с
августа прошлого года. Признаком стабильного развития рынка является и
увеличившийся в последнее время спрос на покупку недвижимости.
Специалисты объясняют это тем, что некоторые арендаторы осознали
необходимость приобретения собственной жилплощади. Росту также
способствует и кредит в 8 тыс. долл., выдаваемый в рамках
правительственной программы по поддержке покупателей первого жилья, и
низкая процентная ипотечная ставка — 5% годовых.
Самый дорогой объект, представленный в настоящее время в общей
риэлторской базе данных Хьюстона, — роскошное трехэтажное поместье
площадью 2435 кв. м на территории 3,7 га, построенное в 2002 г. в стиле
античной архитектуры. В интерьере сочетаются элементы европейской и
южно-американской декораторских традиций, на участке выполнен
ландшафтный дизайн. В особняке 16 комнат, восемь из них — спальни,
десять санузлов, четыре машино-места. За усадьбу, расположенную в
районе Memorial Park, просят 13 млн долл.
Но, разумеется, основная часть объектов, выставленных на рынок
Хьюстона, гораздо скромнее. Вот описание типичного предложения за 250
тыс. долл.: одноэтажный кирпичный дом на семью площадью 186 кв. м на
участке шесть соток, с тремя спальнями, построенный в 1989 г. (год
постройки также один из важных факторов формирования цены).
Отдельного упоминания заслуживают инфраструктура и транспортная сеть города.
Протяженность дорог Хьюстона составляет около 926 км. Большинство
горожан передвигаются на личных автомобилях, поскольку сеть
общественного транспорта, включающая в себя автобусы, легкое метро и
маршрутные такси, получила развитие только в центре города, а жилые
районы расположены преимущественно на окраинах.
Как качество дорог, так и инфраструктуры Хьюстона находятся на высоком
уровне — культура потребления здесь, можно сказать, доведена до
совершенства. Например, весьма распространен формат стрип-моллов. Эти
крупные скопления торговых центров, выстроенных вдоль одной линии,
обычно располагаются в пригороде, в «чистом поле». При проработке
проекта девелоперы отводят достаточно большие территории под парковки и
подъездные пути, так что тысячи машин, на которых хьюстонцы
отправляются за покупками, не создают пробок у магазинов. Интересно,
что через некоторое время после того, как стрип-молл начинает
функционировать в полную силу, вокруг него вырастают новые частные дома
и таунхаусы, школы, спортивные объекты и пр. И если в Европе импульсом
к развитию инфраструктуры, как правило, служит появление жилого района,
то в Америке наблюдается обратная зависимость — стрип-молл становится
своего рода центром общественной жизни и может положить начало
очередной застройке.
Доступное жилье, невысокая стоимость инфраструктуры и большое число
предприятий, предоставляющих рабочие места, создали в Хьюстоне
благоприятные условия для формирования и развития американского
среднего класса. Недавно город вошел в пятерку лучших мест Америки для
проживания. А потому население здесь стремительно растет. Ожидается,
что в течение следующих нескольких лет оно увеличится еще на миллион.
Словом, сегодня у Хьюстона нет проблем!
Авторы: Наталья Монахова
|
