Перед вами задача: из пункта А в России доставить деньги за приобретаемую зарубежную недвижимость в пункт Б продавцу за границей. Как сориентироваться на зарубежном рынке и не беспокоиться за безопасность своих вложений? Нужно ли открывать счет в иностранном банке? Какие дополнительные расходы возникнут?

Эти вопросы возникают у каждого, кто планирует зарубежную покупку, однако перевод денег за границу пусть и требует внимательности и осторожности, как и все, что связано с покупкой недвижимости за рубежом и крупными суммами денег, но бояться тут нечего. Главное, что вам потребуется, – информация. Ее мы и представляем вашему вниманию.

Если вы решаете оплачивать наличными, пребывание с крупной суммой на руках в некоторых странах может оказаться, так сказать, волнительным. Но далеко не везде. Зато вы не понесете дополнительных расходов и сэкономите время. Вы выбрали банковский перевод? И здесь у вас не должно возникнуть затруднений. При внесении средств на ваш российский счет банки не потребуют документов, подтверждающих происхождение денег, и размер самой суммы не ограничен. А процедура открытия личного счета во многих банках за границей достаточно проста.

Часто различные виды платежа совмещаются. Например, незначительная сумма резервационного взноса нередко вносится наличными, а остальные средства перечисляются через банк. Оплата услуг агентства, нотариуса, внесение налогов также могут производиться как наличными, так и банковским переводом. Теперь подробнее.


Наличные

Оплата наличными не подразумевает вывоз купюр из России чемоданами. Во-первых, это было бы опасно, во-вторых, незаконно – существуют таможенные ограничения на размер суммы. Вы можете вывезти не более $10 тыс. по текущему курсу ЦБ РФ: до $3 тыс. – без декларирования («зеленый коридор» на таможне), от $3 тыс. до $10 тыс. – заполняя декларацию («красный коридор»). Эта сумма, как и говорилось выше, может быть потрачена на взносы, задатки и текущие расходы.

Остальную сумму можно будет обналичивать на месте путем снятия средств с пластиковой карты. На вывоз пластиковых карт из России не предусмотрено каких-либо ограничений, а сами карты не требуется декларировать на таможне. При снятии денег в банке необходимо предъявить пластиковую карту и загранпаспорт. Банк взимает комиссию за операцию. Ее размер, например, в Турции составляет 1–3%. Деньги можно снять и самостоятельно в банкомате, но и тут существует комиссия. Ее размер зависит от условий конкретного банка.

Оплата сделки обычно производится в валюте той страны, где осуществляется покупка. При каждом платеже компания-продавец обязана предоставить вам чек.

В случае когда наличными вносится только часть суммы сделки, а остальное перечисляется безналичным платежом, наиболее удобно будет открыть свой счет в зарубежном банке.
 

Открытие счета за границей

На первый взгляд, один из быстрых способов открытия заграничного счета – это обратиться в российское представительство зарубежного банка, например Deutsche bank или «Сосьете Женераль Восток». Однако некоторые банки не открывают зарубежные счета физическим лицам, другие работают только по системе рrivate banking. Но для этого, по требованиям некоторых банков, требуется положить на счет сумму от $1 млн.

Некоторые российские банки открывают счета клиентам в своих заграничных представительствах, например, «Промсвязьбанк» – в филиале на Кипре. Процедура бесплатна, из документов потребуется только паспорт. Но не у всех российских банков и не во всех странах есть подразделения.

Таким образом, чаще всего зарубежный счет открывается непосредственно в банке за рубежом. В разных странах существуют свои условия открытия счета: пакет необходимых документов и сроки оформления могут отличаться.

Как правило, вначале нужно оформить налоговый номер. Он необходим также для постановки на учет в местных налоговых органах, поскольку покупатель обязан выплачивать налоги при покупке и дальнейшем содержании недвижимости. Процедуру можно провести как лично, так и через своего юриста по доверенности. Размер госпошлины за оформление зависит от страны. Например, стоимость оформления налогового номера в Испании составит €9, в Португалии – €8. А вот оформить итальянский налоговый код можно в России, в консульстве Италии – бесплатно, но на это может уйти несколько месяцев.

Процедура открытия счета чаще всего бесплатная, если покупатель проводит процедуру в банке самостоятельно или с помощью юриста, ведущего сделку купли-продажи.

Согласно действующему в РФ налоговому и валютному законодательству при открытии счета за границей физическое лицо обязано поставить в известность об этом российскую налоговую инспекцию в течение 30 дней. Уведомление подается на специальном бланке, который можно взять в инспекции. Копию документа необходимо представить в банк. Без этого уведомления российские банки не осуществляют денежные переводы на счета физических лиц за границей.
 

Банковский перевод

Перевод из России на личный зарубежный счет.
Этот вариант может быть не слишком удобным, поскольку в ходе сделки придется возвращаться в Россию. Хотя деньги с вашего российского счета на ваш заграничный счет могут перевести ваши родственники или друзья. Для этого вам необходимо оформить на своего представителя нотариально заверенную доверенность.

Для перевода потребуется предъявить паспорт. При этом российский банк может дополнительно запросить документы, подтверждающие начало сделки с недвижимостью за рубежом (например предварительный договор). Сумма перевода не ограничивается. Комиссия в зависимости от банка составляет от 1%. Перевод денег обычно осуществляется в течение суток, однако всегда есть риск непредвиденных задержек.

При перечислении денег банк представляет документы, подтверждающие факт перевода, поэтому можно быть уверенным в безопасности процедуры. После перевода денег за границу останется только перечислить их на счет продавца.

Перевод с личного зарубежного счета на счет продавца.
Данный перевод не представляет трудностей. Потребуется предъявить загранпаспорт, иногда – еще один документ, подтверждающий личность (например водительские права). За перевод банки взимают комиссию.

Перевод из России на заграничный счет продавца.
При данном способе вам не потребуется открывать личный заграничный счет, однако для перевода денег придется возвращаться в Россию, поскольку для перевода российский банк в обязательном порядке запросит предварительный или основной договор купли-продажи. В данном случае существуют риски с задержкой платежа. Для оплаты сделки, как правило, отводится определенное время, и вам нужно будет успеть вернуться в Россию и осуществить перевод.


Иные варианты перевода денег

Дорожные чеки заменяют наличные деньги. Это документы, являющиеся денежным обязательством организации, выпустившей чеки, выплатить обозначенную в них сумму владельцу, образец подписи которого проставлен на чеках в момент их продажи. Чеки удобны при выезде за границу, так как не требуется перевозить наличных денег. Срок их действия неограничен, а в случае потери или кражи их легко можно восстановить. В ходе сделки вы можете расплачиваться чеками как наличными или же положить их на свой банковский счет.

В России можно приобрести только чеки American Express. Банки РФ продают чеки в долларах США и евро. При продаже банк имеет право взимать комиссию от 0,5% до 2,5% от вносимой суммы.

При вывозе из РФ физическими лицами дорожные чеки подлежат декларированию на таможне в письменной форме, если их сумма превышает $10 тыс. (без учета других вывозимых ценностей). Размер суммы не ограничивается.

Однако при всех своих достоинствах дорожные чеки в России не так распространены. Кроме того, их использование при покупке недвижимости создает определенные трудности: во многих зарубежных банках установлены ограничения на размер обналичиваемой суммы. Например, в Италии за один день предъявитель может обналичить в одном банке всего один дорожный чек на сумму не более €1 тыс.

Через представителя компании в России.
К примеру, у крупных турецких строительных компаний в России есть представительства, и деньги можно передать им. Данный способ позволит не выезжать из России.

Денежный перевод.
Перевод можно осуществить через банк (без открытия счета) или через специализированные компании (Western Union и др.). Но при переводе через банк сумма перечисляемой иностранной валюты не может превышать $5 тыс. в один операционный день.

Web-money.
Это система по работе с электронными версиями валют, отчасти сходная с банковским счетом. Пользование электронным кошельком удобно с точки зрения безопасности хранения денег. Переводы практически мгновенны, а комиссия составляет не более 0,8%. Однако данный способ приемлем, только если в стране есть пункты обналичивания денежных средств, поскольку компании-продавцы и агентства недвижимости не принимают непосредственно электронные деньги в качестве оплаты.

После того как на ваш банковский счет поступают деньги или на руках находится достаточная сумма наличных, можно приступать к оплате сделки.


Процедура оплаты

Схема оплаты во многих странах схожа: сначала вы вносите задаток, затем – основную сумму. Но везде существуют свои особенности. Например, помимо задатка вначале может потребоваться внести небольшой резервационный взнос агентству в счет оплаты его услуг для подтверждения намерения совершить сделку (Великобритания).

Внесение задатка означает, что объект снимается с продажи и теперь не может быть продан никакому другому покупателю. Его размер может колебаться от 5% от стоимости объекта (Турция) или даже от €1 тыс. (Болгария) до 30% (Италия). Платеж осуществляется либо наличными, либо банковским переводом. В зависимости от конкретной сделки задаток вносится либо непосредственно компании-застройщику, либо посреднику.

Во многих странах участие посредника при расчетах обязательно. Им может выступать нотариус, агентство недвижимости или банк. Средства в ходе сделки переводятся на специальный банковский счет (депозит), с которого перечисляются продавцу уже после подписания договора купли-продажи или перехода права собственности.

Основная сумма сделки чаще всего перечисляется безналичным платежом. К примеру, в Чехии в ходе сделки подписывается специальный договор о депозите. Он определяет порядок перечисления денежных средств: от покупателя на специальный депозитный счет и с данного счета – продавцу.


Ипотека

Порядок расчетов по ипотеке обязательно оговаривается в договоре купли-продажи. Условия предоставления кредита в разных странах также отличаются, а на сам факт предоставления ипотеки иностранцам значительно повлиял кризис.

Болгария: на осень 2009 года ситуация с ипотечным кредитованием крайне непростая. Получить кредит сложно не только иностранцам, но и гражданам этой страны. Однако такая возможность все же сохраняется.

Египет: иностранному гражданину получить ипотечный кредит практически невозможно, поскольку здесь крайне неразвита система кредитования иностранцев. Зато застройщики предоставляют рассрочки платежа на длительный срок по невысоким ставкам (5–7% годовых) при первом взносе от 10%.

Чехия: получить ипотеку крайне сложно. На осень 2009 года всего один банк страны предоставляет кредит иностранцам. Он оформляется на 50% стоимости недвижимости по ставке 8,4% годовых. Максимальный срок – 20 лет.

Кипр: возможность получить ипотеку сохраняется. Кредит предоставляется на сумму до 60% по ставке 5,5–7% годовых.

Франция: возможность получения ипотеки на практике в значительной степени зависит от отношений агентства недвижимости, ведущего сделку, с банком. Кредит предоставляется на сумму 50% от суммы сделки по ставке 4,7–5%.

Испания: оформить ипотеку вполне реально. Кредит предоставляется на 50–60% от стоимости недвижимости, на срок до 30 лет, по ставке – 4,3%.


Дальнейшие расходы

После совершения сделки основной статьей расхода станут коммунальные платежи и, если покупка совершалась в ипотеку, ежемесячные взносы на оплату кредита. Удобным способом внесения обоих видов платежей является перевод с личного заграничного счета. Во многих странах счета на оплату коммунальных услуг и налогов, как и в России, приходят по почте. При желании можно обратиться к услугам управляющей компании. Она возьмет на себя внесение всех платежей, а также сдачу недвижимости в аренду. Но об этом – в нашем следующем справочнике.


ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРИМЕНЕНИЮ
Допустим, вы покупаете апартаменты в Болгарии за €25 тыс. Одной из возможных схем оплаты является следующая. Вначале вы вносите застройщику резервационный взнос €1 тыс. наличными. Затем при подписании нотариального акта оплачиваете услуги нотариуса (0,4%, или €1 тыс.) и оставшуюся сумму (€24 тыс.) банковским переводом с вашего российского счета. Налоги и сборы (всего около €600) можно оплатить наличными, сняв их с кредитной карты в болгарском банке.

К примеру, вы приобретаете дом в Финляндии за €200 тыс. Все расчеты производятся по безналичному расчету. Сначала вы переводите деньги из России на свой счет в Финляндии. Затем со своего счета перечисляете на счет риэлтора задаток (4%, €8 тыс.). В день подписания купчей переводите остальную сумму (€192 тыс.), и здесь же в банке ваш риэлтор передает два чека на обе суммы продавцу в обмен на документы по сделке. В течение шести месяцев вы оплачиваете 4% налог на переход права собственности (€8 тыс.) и сбор за регистрацию купчей (до 0,1%, €200).

Автор: Наталья Мокшина