Прага — очень зеленая и уютная европейская столица. Река Влтава делит ее практически на две равные части, поэтому в городе много больших и маленьких мостов, что существенно облегчает сообщение между районами. Население Праги составляет 1,2 млн человек.

Злата Прага, город с более чем тысячелетней историей, обладает абсолютно неповторимым очарованием и по насыщенности великолепными памятниками различных времен и стилей по праву стоит в одном ряду с Парижем, Веной и другими самыми красивыми европейскими столицами. Приятный мягкий климат, природное дружелюбие пражан, вступление страны в 2008 году в Шенгенскую зону и сотни сортов вкуснейшего пива местного производства — все это делает из Праги настоящую Мекку для туристов, что, в свою очередь, заставляет вспомнить о наличии взаимосвязи между туристическим рынком и привлекательностью рынка жилья. Прага в этом смысле — не исключение: в последнее время здесь наблюдается устойчивый рост числа покупателей недвижимости, в том числе и из России.


Виды собственности на недвижимость

В Чехии недвижимость делится на муниципальную, собственность юридических лиц, кооперативную (жилищные товарищества) и частную.

Квартиры, находящиеся в муниципальной собственности, для жильцов всегда съемные, а владельцем дома (а значит, и квартиры в таком доме) является муниципалитет. В последнее время количество муниципальных квартир в Чехии постоянно уменьшается. В частности, часть старых домов была возвращена бывшим собственникам или их наследникам в рамках реституции. Кроме того, много жилья было приватизировано.

Квартиры в собственности юридических лиц также являются съемными, при этом квартиросъемщики одновременно являются и владельцами доли в уставном фонде фирмы, величина которой зависит от площади занимаемой квартиры. При продаже такой квартиры речь фактически идет о продаже пая, который переводится с одного владельца на другого. Данная форма собственности не очень распространена, и количество квартир в таких домах по сравнению с другими видами собственности ничтожно.

Самой распространенной в Чехии формой собственности на жилье являются жилищные товарищества. Главным образом это касается квартир в домах, построенных до 1990 года. Бесплатный перевод такой квартиры в частную собственность можно осуществить лишь после полного погашения кредита равномерными ежемесячными платежами или равными долями.

Доля частного жилого фонда составляет в стране около 30%. Недвижимостью могут владеть как физические, так и юридические лица.

В частной собственности могут быть коттеджи, виллы, квартиры и даже многоквартирные жилые дома. Такое жилье легче всего продать и купить.


Почему цены на жилье в Праге побили все рекорды

Жилье в Праге в последние годы постоянно дорожало. Объяснить это можно многими факторами. Прежде всего, постоянно рос спрос, но свое влияние оказывала и ожидавшаяся налоговая реформа (начиная с 1 января 2008 года ставка НДС для большинства новых квартир была повышена с 5 до 9%, а для квартир, площадь которых превышает 125 кв.м, она теперь составляет 19%). В результате многие люди спешили приобрести жилье, чтобы не платить повышенный налог. Кроме того, на взрывной спрос повлияли и относительно низкие ставки ипотечных кредитов (сейчас они, кстати, тоже подорожали).

Важным фактором, влияющим на рынок, является и увеличение затрат на строительство: удорожание энергии, строительных материалов и рабочей силы не могло не привести к росту цен на жилье. В этом смысле Прага – безусловный лидер. По оценкам экспертов, цены на строительные работы в чешской столице колеблются от 860 до 1370 евро/кв.м, за пределами Праги они составляют лишь 700 евро/кв.м.

В связи с этим в последние годы бились все рекорды по инвестициям в местную недвижимость. Повышенный спрос, естественно, влек за собой постоянный рост цен. Для сравнения: если в 90-е годы ежегодный рост цен на недвижимость в Праге составлял 10–20%, то, начиная с 2001 года, эта цифра выросла до 20–25%. Почему с 2001 года? Потому что имел место фактор ожидания вступления страны в ЕС.

В среднем по Чехии цены на жилье в 2006 году выросли на 9%, в Праге же на некоторые категории квартир – аж на 24,5% (в центральных кварталах чешской столицы только за последние несколько лет стоимость жилья увеличилась вдвое). В 2007 году темпы роста цен на жилье в Праге были еще выше, особенно во второй половине года. При этом цены в последнее время летели вверх не только в самых престижных пражских районах – Винограды (Прага-2), Старе Место (Прага-1) или Бубенеч (Прага-6), – но и в других районах, переживающих ныне строительный бум – Смихов (Прага-5), Высочаны (Прага-9).


Ипотека + дерегулирование квартплаты = повышенный спрос на жилье

Что касается спроса, то, по мнению экспертов, его бурный рост связан сейчас с людьми, родившимися в 70-х годах прошлого столетия. В то время Чехия пережила демографический взрыв, и это поколение именно сейчас создает семьи, а проживание с родителями уже давно не в моде.

При этом молодежь уже не проявляет интереса только к маленьким квартиркам, как это было в 90-х годах. Благодаря ипотечным кредитам сейчас люди получили возможность купить 2-комнатную или даже 3-комнатную квартиру. Минувшие два года, кстати, стали для Чехии рекордными по числу выданных ипотечных кредитов. Так, например, только в 2006 году было оформлено таких кредитов на сумму около 3,5 млрд евро, что на 40% больше, чем в 2005 году.

Одним из главных критериев при выборе недвижимости, помимо качества самого жилья, традиционно является хорошо развитая инфраструктура и транспортное сообщение. С этой точки зрения повышенным спросом пользуется не только непосредственный центр Праги, но и участки вблизи автострад, рыночная стоимость которых определяется возможностью быстро попасть в город.

Другим фактором, существенно повышающим спрос на собственное жилье, является так называемое дерегулирование квартплаты. Дело в том, что весной прошлого года был принят закон об одностороннем повышении квартплаты, и в связи с этим множество людей, живущих в муниципальных домах с регулируемой квартплатой, начали серьезно думать об инвестициях в собственное жилье. Полная дерегуляция квартплаты в Чехии должна занять четыре года, в течение которых спрос на собственное жилье будет лишь расти.


Ценовая пропасть между столицей и регионами возрастает

Бурный рост цен на жилье в Праге привел к тому, что пропасть между ценами в столице и в других регионах Чехии еще более увеличилась.

Сейчас в Праге классическая квартира в панельном доме стоит от 105 до 120 тыс. евро. Что касается 1-комнатных квартир, то тут разница в стоимости новостроек и «вторички» небольшая. Например, новую квартиру на окраине Праги можно купить за 66–68 тыс. евро, за «однушку» аналогичной площади на вторичном рынке продавцы просят лишь чуть-чуть меньше. Когда же речь идет о квартирах большей площади, разница в цене становится ощутимее. Поэтому у больших семей повышенной популярностью пользуются 3-комнатные квартиры в панельных домах. Они могут стоить на 35–40 тыс. евро дешевле, чем аналогичное жилье в новостройках. Как правило, такие квартиры уходят с торгов за пару недель.

Для сравнения: в курортном Теплице, в 100 км к северо-западу от Праги, «однушку» площадью 35 кв.м с мебелью можно купить за 15,35 тыс. евро, а за цену, эквивалентную цене пражской «однушки», можно без труда найти прекрасную новую 3-комнатную квартиру площадью 67 кв.м, отвечающую всем требованиям, предъявляемым к современному качественному жилью.


«Хорошие пражские адреса» по цене 7000 евро за «квадрат»

Итак, цены в Праге растут, как выражаются чехи, «на хороших адресах». К ним традиционно относятся районы в центре города, а также районы Прага-5, Прага-6 и Прага-7. Район Прага-5, например, расположен на левом берегу Влтавы, и здесь находится располагающий прекрасными квартирами район Смихов, имеющий статус центрального. Соседний район Прага-6 (пожалуй, самая престижная часть города) застроен дорогими виллами, здесь находится большинство дипломатических представительств зарубежных стран. Район Прага-7 знаменит своими парками, зоопарком и ботаническим садом. Эти районы соответствуют всем требованиям комфортабельного проживания: здесь нет проблем с транспортом, и вместе с тем это тихие зеленые районы.

В среднем цена жилья здесь находится в диапазоне от 1,1 до 2 тыс. евро/кв.м. Так, например, 2-комнатная квартира (общая площадь 62 кв.м, палисадник 45 кв.м) в Ржепорие (Прага-5) продается сейчас за 1128 евро/кв.м, а двухуровневая 4-комнатная квартира (общая площадь 148,4 кв.м, площадь террас 6,9 кв.м и 12,15 кв.м) в Коширже (Прага-5) – за 1994 евро/кв.м.

С другой стороны, в самых престижных районах города цены могут превышать 7 тыс. евро/кв.м. В частности, в Бржевнове (Прага-6), в дипломатической части столицы, квартира класса люкс (жилая площадь 148 кв.м, три комнаты, две ванных, туалет и кухня, гараж в цокольном этаже, нежилое помещение с окнами площадью 18 кв.м на первом этаже), находящаяся на 4-м этаже нового монолитно-кирпичного дома, продается по цене 7369 евро/кв.м.

В абсолютных цифрах цены на квартиры в Праге выглядят так: роскошные 3-комнатные апартаменты с камином (общая площадь 111 кв.м) в Старой Праге (Прага-2) продаются за 483,6 тыс. евро, что эквивалентно 4357 евро/кв.м; 4-комнатная квартира после капремонта (общая площадь 140 кв.м) в историческом центре на ул. Бетлемска (Прага-1) – за 600 тыс. (4286 евро/кв.м); 2-комнатная квартира в доме постройки XV в. после капремонта (общая площадь 59 кв.м) в историческом центре на Бетлемской площади (Прага-1) – за 265,357 тыс. евро (4498 евро/кв.м); а 2-комнатная квартира (общая площадь 84 кв.м) в самом центре Праги с прекрасным видом на Влтаву, мосты и Пражский кремль – за 518,5 тыс. евро (6173 евро/кв.м).

Что касается нового жилья в не самых престижных районах Праги, то оно тоже может стоить весьма дорого (по чешским меркам, конечно). Так, например, 2-комнатные апартаменты (общая площадь 119 кв.м) в монолитно-кирпичном доме 2006 года постройки на ул. Гиацинтова (Прага-10) продаются за 258,6 тыс. евро, что эквивалентно 2173 евро/кв.м. При этом в доме работает круглосуточная рецепция и охрана, есть сауна и фитнес-центр, а в цену входит парковочное место в подземном закрытом гараже дома.

В последние годы рост цен на жилье в Праге обусловлен еще и увеличивающимся спросом со стороны иностранцев, причем активнее всего иностранные покупатели влияют на стоимость эксклюзивной недвижимости. По данным экспертов, доля элитных квартир на пражском рынке недвижимости сегодня составляет примерно 4% от всего объема предлагаемого жилья, но прогнозируется, что в течение ближайших лет эта доля увеличится примерно до 10%.

Тем не менее, те же эксперты утверждают, что цены на новые квартиры класса люкс в Праге уже достигли таких высот, что строительные компании не могут их продать: потенциальные покупатели слишком долго раздумывают или же отдают предпочтение менее дорогим апартаментам. Так, например, никто пока не решился приобрести шикарные апартаменты с бассейном стоимостью 2,9 млн евро, расположенные на восьмом этаже элитного дома на ул. Водичкова в самом центре чешской столицы. Без хозяев остается пока и 4-комнатная квартира стоимостью 1,13 млн евро, расположенная в том же доме этажом ниже.


Коттеджи и особняки по цене от пятисот тысяч до пяти миллионов евро

Что касается коттеджей и особняков, то тут ценовая ситуация в Праге такова: цены, как и на квартиры, растут, и их разброс весьма велик в зависимости от качества дома и его месторасположения. Так, например, двухэтажный 6-комнатный дом (общая площадь 200 кв.м, площадь участка 545 кв.м) в новом коттеджном поселке в Небушице (Прага-6) продается сейчас за 586 245 евро, а кирпичный дом (общая площадь 427 кв.м, площадь участка 804 кв.м, в цокольном этаже – котел, бойлер, техническое помещение, на первом этаже – гостиная с камином, два гаража, подсобные помещения, 4 комнаты, 2 кухни, ванная и туалет, на втором этаже – холл, 3 комнаты, 2 ванные, 2 террасы) постройки 1983 года в Бржевнове (Прага-6) – за 864,15 тыс. евро.

С другой стороны, новый двухэтажный 6-комнатный дом (общая площадь 280 кв.м, участок 770 кв.м) в Катержинках (Прага-4) продается почти вдвое дешевле – всего за 453,7 тыс. евро.

Новый трехэтажный VIP-особняк 2007 года постройки (общая площадь 450 кв.м, площадь участка 1442 кв.м, в доме гостиная с камином, 5 спален с ванными комнатами, большая терраса и сауна) в уже упомянутом Небушице (Прага-6) выставлен на продажу за 1,67 млн евро.

В самом центре Праги особняки стоят еще дороже. Например, коттедж (полезная площадь 513 кв.м, площадь террас 127 кв.м, площадь участка 760 кв.м), построенный в 2003 году в непосредственной близости от Пражского кремля (Прага-6), продается сейчас за 2,556 млн евро, а вот шикарный четырехэтажный особняк с лифтом (общая площадь 950 кв.м, площадь участка 2600 кв.м) в Подоли (Прага-4), построенный в начале ХХ века и реконструированный в 2000 году лучшим пражским архитектурным бюро, недавно был продан за 5,185 млн евро.


Текст: Сергей Нечаев