Чехия – одно из самых популярных направлений среди
российских покупателей недвижимости. Несмотря на сложность процедуры
покупки российские инвесторы все чаще и чаще обращают внимание на эту
восточно-европейскую страну. Как же покупать в Чехии? С какой целью?
Эти и другие вопросы мы задали Александру Теркуну, представителю
чешской компании RE/MAX Reality ВИДЕОВЕРСИЯ
Александр, Вы специально приехали из Чехии для участия в
Консультационном центре зарубежной недвижимости, что проходил в рамках
петербургского Салона Зарубежной Недвижимости, в качестве консультанта.
Это может значить только то, что спрос на чешские квадратные метры в
России велик, не правда ли?
Да, безусловно. Тем более сейчас важно то, чтобы люди получили ценную
и, главное, правильную информацию из первых рук. Поэтому очень хорошо,
что Prian.ru эту возможность предоставляет.
Сразу же хотелось бы поговорить о главной трудности, с которой
столкнется россиянин, который захочет приобретать недвижимость в Чехии:
иностранному физическому лицу в Чехии недвижимость не продают. Это
значит, что для начала необходимо учреждать фирму, а для большинства
потенциальных покупателей этот факт звучит довольно пугающе. Что вы
можете сказать по этому поводу? Насколько это процессуально сложно,
дорого и рискованно?
Да, действительно, сегодня у нас можно купить недвижимость только
на юридическое лицо, открытую в Чехии фирму. На самом деле процедура
эта не сложна – она занимает около от двух до трех недель и стоит
меньше 2 тыс. евро. Кроме того фирму можно открыть как в Чехии, так и
заочно, находясь в России. Также есть возможность создать юридическое
лицо в экстренном порядке за два дня, но это стоит дороже и не всегда в
этом есть смысл и необходимость. При открытии фирмы один из учредителей
становится ее директором. Раньше этого нельзя было делать, нужно было
какое-то время подождать, а директором приходилось назначать гражданина
Чешской республики. Обслуживание фирмы само по себе недорого, и первые
три года власти страны не требуют от нее какой-либо деятельности.
Единственно – нужно будет составить бухгалтерский отчет, пусть даже и с
нулевым балансом. Это обойдется учредителю порядка 5 тыс. руб. На
основании открытой фирмы вы получаете годовую визу в Чехию, по которой
сможете свободно перемещаться по странам, входящим в шенгенскую зону. В
Чехии вы можете жить целый год, без ограничений, а потом ее можно
продлить еще на два года, и это уже называется вид на жительство. Потом
виза продлевается еще на два года и уже после прошедших пяти лет,
которые как раз «набегут» в сумме, можно уже говорить о получении ПМЖ
(постоянного места жительства).
Но вид на жительство не является мультивизой и подразумевает под
собой то, что ее обладатель действительно обязан проживать на
территории Чехии. Так это или нет? Насколько строгие требования в этом
отношении?
Это не совсем так. Дело в том, что имея годовую визу и в
последующем вид на жительство, вы можете жить и в Чехии, и в России.
Но, если вы потом хотите получить ПМЖ, то требования уже иные и они
даже слегка ужесточены. Раньше для подачи документов на ПМЖ нужно было
семь лет иметь вид на жительство, но можно было проживать где угодно.
Сейчас же желающие получить этот статус обязаны проживать в Чехии пять
лет, но за это время разрешено отсутствовать в стране всего лишь два
месяца в году. А вид на жительство, как я уже сказал ранее, такого
обязательного проживания не предполагает.
А какова процедура приобретения земли в собственность? Есть ли какие-то ограничения?
Здесь работают те же механизмы, что и при приобретении любой другой
недвижимости. И это логично. Сами посудите: мы приобретаем виллу
где-нибудь в Моравии и одновременно получаем в собственность несколько
гектаров земли.
В северной Чехии расположены такие прелестные города, как Мост,
Теплице и Либирец: в их окрестностях можно приобрести недвижимость по
таким фантастическим для россиян ценам, как 5–15 тыс. евро, в то время
как недвижимость в Праге и в Карловых Варах дороже на порядок. Чем
вызвано то обстоятельство, что цены распределены столь неравномерно?
Прага – это, конечно, отдельный вопрос: она самая дорогая. Цены в
тех же Оломоуце или Ческе-Будеевице уже разительно отличается от
столичных. Что касается севера и северо-запада страны, особенно
Кустецкого края, то это единственный регион Чехии край, где цены на
недвижимость до настоящего времени сохранились очень невысокие. Насчет
5 тыс. евро за квартиру Вы преувеличиваете, но предложения от 10 тыс.
евро – это вполне реально. Хотя год назад я мог найти Вам однокомнатную
квартиру за 5 тыс. евро.
Можно ли считать, что у регионов, которые сегодня столь низки по
ценам по сравнению с Прагой, хорошая перспектива, что они недооценены?
Да они недооценены, но довольно трудно сказать, почему. Почему
жемчужина Устецкого края, курорт Теплице, где проживает 57 тысяч
жителей, так дешево стоит? Этот город был местом отдыха номенклатурных
работников социалистической Чехословакии, что является показателем
высокого уровня курорта. В Теплице и сейчас расположены пять крупных
санаториев, которые обеспечивают высококлассное лечение. С другой
стороны, существовало и существует до сих пор мнение, что в этом
регионе хуже обстоят дела с экологией. Это предположение вызывает
сомнение. Я часто бываю в Теплице и могу сказать, что там – прекрасно.
Есть и другая причина такого положения цен – это безработица. Дело в
том, что в социалистическую эпоху в Устецком крае находилось достаточно
много предприятий по открытой добыче бурого угля, – тогда это, может
быть, и влияло на экологию, но сейчас эти предприятия закрыты. Третьей
причиной некоторые называют больший по сравнению с остальной Чехией
процент цыган, но говорить так по меньшей мере несправедливо по
отношению к этому народу. Тем более что жалоб тех же чехов на цыган
вообще нет. Все живут в мире и согласии.
Есть ли на сегодняшний день государственные программы по развитию
экономики данного региона и ему подобных? Ведь, наверное, это не
единственный относительно депрессивный регион в Чехии. Можно ли
считать, что сегодняшние инвестиции имеют хорошую материальную
перспективу?
Однозначно и четко на этот вопрос ответить сложно. Все дело в том,
что чешское государство заботится обо всех своих 13 краях. Например,
если тот самый радар ПРО, о котором столько писали и говорили, будет
установлен в том или ином регионе, то, наверное, этот край из депрессии
будет выходить. Если крупное предприятие, вроде автомобильного гиганта,
откроет свой филиал в том или ином крае, тогда тоже возможен рост цен
на недвижимость, потому что появляются новые рабочие места. По этим
признакам и можно определить, что и где будет дорожать, но заранее
узнать это невозможно. По поводу позитивной тенденции могу сказать, что
промышленность набирает обороты, развивается, активно работает. По всей
Чехии можно увидеть новые корпуса предприятий, складские терминалы,
электростанции.
Александр, в Чехии есть несколько форм собственности на
недвижимость, и наиболее распространенные из них – это частная
собственность и кооперативная, так называемое дружество. Чем они
отличаются, с точки зрения правовых вопросов и цены?
Да, есть некоторая разница. В целом приобретение кооперативной
недвижимости ощутимо экономит деньги покупателя, потому что стоит она
примерно на треть дешевле, чем частная. Для проживания никакой
принципиальной разницы нет, но есть нюансы. Во-первых, год назад
кооперативы перестали давать юридические адреса для фирм, которые
учреждаются в Чехии. То есть можно указать квартиру в качестве
юридического адреса только в том случае, если жилье уже находится в
собственность. Во-вторых, под кооперативную квартиру практически
невозможно взять кредит в банке. В-третьих, часто не уточняется полная
цена квартиры, так как после уплаты взноса правлению кооператива сумма
ощутимо вырастет. Взнос может варьироваться в зависимости от
кооператива. В среднем за квартиру стоимостью от 35 до 42 тыс. крон
взнос составит примерно 2 тыс. евро. В-четвертых, некоторые кооперативы
вообще не продают иностранцам, как например, кооператив Крушногор в
Устецком крае. Это ограничение прописано в их уставах.
А какие еще ограничения может наложить устав кооператива на права
покупателя и какие обязанности он еще может вменять своим членам?
В ряде случаев может наблюдаться такая ситуация: кооператив
завышает коммунальные платежи, потому что они находятся именно в
ведении правления. В некоторых случаях нужно иметь разрешение
кооператива. Например, если вы хотите сдать квартиру в аренду, даже
заключив официальный договор, то вы должны получить разрешение
кооператива в виде соответствующего документа. И все же такая покупка
будет более экономной, так как со временем все квартиры переводятся в
собственность. Это стоит небольших денег и времени, конечно, но с
разницей в цене между кооперативом и частной собственностью это не
сравнится.
Речь идет о том, что целиком весь кооператив меняет форму собственности или это может делаться поквартирно?
В основном весь кооператив целиком. Были единичные случаи в
кооперативах, когда собственники успели перевести свои квартиры в
собственность до принятия общего решения, но потом такая практика был
запрещена.
Часто ли возникает ситуация, когда кооператив не дает права сдавать недвижимость в аренду?
Как правило, таких проблем не возникает. Если квартира оформлена
именно на фирму, то какие-то трудности могут возникнуть, но я таких
случаев не встречал.
И все-таки: какие сегменты жилого, коммерческого рынка в Чехии на
сегодняшний день можно считать наиболее инвестиционно привлекательными?
Я думаю, что это земля. Хотя инвестиция эта долгосрочная, и не все
это на данный момент понимают. Наша компания на портале Prian.ru ни
одного земельного участка не поставила, хотя их у нас достаточно.
Почему? Потому что спроса пока нет, но вскоре мы начнем это направление
развивать – когда люди начнут понимать, какие инвестиции в чешскую
недвижимость действительно перспективны.
Насколько, с Вашей точки зрения, перспективно вкладываться в гостиничный бизнес Чехии на данный момент?
Хороший вопрос. В Чехии много различного рода бальнеологических
курортов, термальных источников и прочих мест отдыха, куда стекаются
люди со всего мира. Так что поле для деятельности широчайшее. Но
гостиничный бизнес – это в первую очередь уважаемый бизнес, люди
занимаются им испокон веков и получают от него хороший доход. Так что
прежде чем заниматься данным сектором, нужно стать в нем специалистом.
Ведь первый вопрос – это ваша клиентура. Откуда вы будете привлекать к
себе клиентов? Как будете заключать договоры с туристическими фирмами,
если у них уже есть постоянные партнеры? А транспорт? А персонал? Если
это небольшой мини-отель, семейный бизнес, то он большого дохода не
принесет. К тому же вам нужно будет проживать там и все решать и делать
самостоятельно. А если вы отдадите гостиницу кому-то в управление, то
вам придется платить людям зарплату, и это будет съедать солидную часть
и без того небольшого дохода. Большой отель принесет большие доходы, но
вместе с этим и большие проблемы. Поэтому наиболее рациональный путь –
покупать уже действующий бизнес, раскрученные бренды, устоявшуюся
структуру. Само собой, это не копеечные вложения, но они оправданы.
Каковы Ваши впечатления от участия в консультационном центре
Prian.ru? До какой степени Вас удовлетворило общение с теми
посетителями, которые подходили к Вам как к консультанту?
Я доволен на 100%. Хотелось бы продлить такое сотрудничество и
участие во всех мероприятиях Prian'а прежде всего. Думаю, что взаимная
польза от этого есть как Prian'у, так посетителям, так и фирмам,
которые здесь представлены.
Беседовала: Татьяна Родионова
|
