Вам предложили хороший дом за очень небольшую стоимость. Хозяин красиво рассказывает про дом и его отличное состояние, про местность, про свою жизнь и про то, почему обстоятельства вынудили его продавать дом. Вы смотрите дом, а хозяин вскользь упоминает, что он-то уже давно живет в другом месте, и пустил сюда арендаторов...

Но как только вы подпишете договор купли-продажи, просто отправьте им письмо об окончании договора аренды – и через два месяца вы получите дом в свое распоряжение.

Вот уже и договор купли-продажи подписываете. Ага, а вот и упоминание о том договоре. Ну что ж – все в порядке, все чисто. Теперь относите документы в Реестр недвижимости и ждете, когда государство запишет Вас собственником жилья. Поздравляем! Отныне вы –собственник дома.

Продавец мурлычет, словно соскучившийся по хозяину после долгой работы кот, ваш чешский позволяет понять, что вроде бы все в порядке. В договоре купли-продажи заверены все подписи. Да еще и денег получилось сэкономить, теперь наверняка и на ремонт хватит.

И вот после всех формальностей вы приходите к себе домой, говорите арендатору, что теперь являетесь хозяином дома и хотели бы его попросить освободить дом в ближайшее время. Он же в ответ краснеет и бежит показывать вам кипу бумаг. «Что это? Он не хочет освободить мой дом? Да по какому праву?» – спросите вы и побежите по адвокатам и знакомым специалистам в области недвижимости. Специалисты же вам скажут, что вы не заметили, как купили дом с арендаторами.


Кто он, арендатор мой?

Ваш арендатор, с точки зрения закона Чехии, – самое защищенное лицо в этой ситуации. Он платит арендную плату, размер которой установлен законом. Более того, его договор аренды с собственником дома – бессрочный. Как следствие – по закону арендатор и его семья могут согласиться расторгнуть с вами договор аренды, если вы предоставите им взамен другое аналогичное жилье по аналогичной стоимости.

В настоящее время часто можно встретить арендную плату по таким договорам, не превышающую 100 евро в месяц. При этом арендатор обязан следить только за нормальным состоянием места проживания. Все ремонтные работы крыши дома, стен дома (за исключением покраски), коммуникаций  ложатся на собственника.


Кто он, продавец?

Ваш арендатор еще до наступления эпохи капитализма в Чехии наверняка жил в этом доме, который получил от завода или города. После смены режима этот дом в девяти из десяти случаев получил в управление организованный кооператив, который спустя некоторое время разорился (такая участь постигла многие кооперативы в небольших городах и поселках Чехии). Кооператив предложил жильцу выкупить дом по сдельной цене, но жилец отказался, поскольку завод, на котором он работал, тоже не платил ему денег, а взять ипотеку тогда было невозможно. Поэтому дом достался собственнику, который его вам и продал. Он просто инвестировал деньги с расчетом на то, что спустя некоторое время регулированный найм отменят, и он продаст дом с большой для себя выгодой.


Я собственник? Я собственник!

С точки зрения гражданского законодательства Чехии, вы являетесь полноправным собственником дома, вы вправе распоряжаться им далее – продавать, окружать любовью,  заботой. Конечно же, как собственник дома вы будете иметь обязанности – и по содержанию дома в надлежащем состоянии, и по оплате коммунальных услуг, и по оплате строительных и ремонтных работ инфраструктуры на вашей улице.

То есть если ваш арендатор не заплатил городу за отвоз мусора, то этот счет придет вам. Если город решил поставить новые фонарные столбы на вашей улице, то счет с частью строительных расходов придет к вам почтой очень скоро.

А собственник не я, а моя фирма!

Это не облегчает вашу участь, поскольку все счета город вам выставит как лицу, ведущему предпринимательскую деятельность. Таким образом, за отвоз того же мусора вы заплатите больше, чем заплатил прежний хозяин, который был обычным гражданином.

Есть еще один нюанс для иностранцев. Прописаться в вашем доме вы, конечно же, имеете полное право. А теперь представьте себе, что будет, когда придет полиция с контролем вашего адреса. Полицейский спросит вашего арендатора, проживаете ли вы здесь? Угадайте, что ответит ваш арендатор.


Что делать?

Когда дело уже сделано, отнеситесь к нему спокойно: после драки кулаками не машут. Юридически выгнать вашего арендатора почти невозможно, даже если он не будет вовремя вносить арендную плату. Отменить договор купли-продажи – очень сложно. Он, скорее всего, составлен идеально.

Однако все равно посоветуем вам обратиться к адвокату. Сейчас уже много судебных исков предъявлено от собственников жилья с регулированным наймом к Правительству Чехии. Вполне возможно, что ситуация изменится и найдутся правовые механизмы сделать вас полноправным собственником недвижимости.

Если вы намерены проживать в Чехии, то стоит подумать о поддержке партии ODS на парламентских выборах. По крайней мере, эта партия заявляла о намерении прекратить регулированный найм.

Поэтому, когда пишут, что такой дом – хорошая инвестиция в будущее, то лукавят, но не совсем. Ведь настанет же время, когда капитализм и рыночные отношения дойдут до Чехии в полной мере?!


Как избежать такой покупки?

Все просто. Оценивайте предложение трезво. Вы же наверняка не купите колбасу в магазине за 10 рублей, когда рядом лежит точно такая же за 20. Наверняка же почувствуете, что есть в чем-то подвох. Точно такая же ситуация и с недвижимостью.
Если вы не можете оценить сделанное вам предложение, то обратитесь к профессионалам, которые смогут проверить предстоящую сделку и объяснить вам все последствия.


Нет, это не страшная сказка!

Кто-то может подумать, что эта история придумана для того, чтобы призывать покупателей платить комиссионные риелторам. Увы, это история реальных людей, которые еще вчера думали, что делать с приобретенной недвижимостью, и, несмотря на то, что они знали чешский язык и нашли предложение у посредника, все равно купили. Просто посредник хотел получить свои комиссионные и не объяснил им до конца, что значит «дом с арендаторами».