Эта красивая страна, в самом сердце Европы, славящаяся уникальной средневековой архитектурой, вот уже больше десяти лет привечает наших соотечественников, привлекает туристов и даже предоставляет возможность частным инвесторам, вкладывающим средства в жилье, их сохранить и приумножить.

Этому способствуют доступные по московским понятиям цены: городские квартиры эконом-класса стартуют от отметки $2700 за метр, дом в сельской местности можно справить за $30 тысяч. Как рассказали эксперты Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru, в ближайшие 3-5 лет чешская недвижимость будет расти в цене. Если действовать с умом, то можно добиться доходности 15-20%.

Говоря о Чехии, просто невозможно не сказать хотя бы несколько слов о Праге – одном из самых грандиозных городов не только Европы, но и мира. Центральная часть этого удивительного города, увенчанного мостами через Влтаву, представляет собой просто-таки музей Средневековья под открытым небом. Ведь в Старом Городе еще сохранились узкие и древние улочки, где не могли разъехаться два конных рыцаря.

Маленькие чешские городки, утопающие в цветах, просто прелестны и очень напоминают немецкие – с аккуратными домиками и обязательной ратушей на замощенной главной городской площади. Так что тем, кто выберет Чехию, эстетическое удовольствие просто обеспечено.

Ну а тем, кто хочет побыстрее преодолеть языковой барьер, стоит подумать об изучении чешского языка. Любой мало-мальски сообразительный русский человек в состоянии освоить чешский года за полтора. И вы сами почувствуете, как к вам будут относиться окружающие. Общение с людьми на родном для них языке (пусть с акцентом и с ошибками) разом нивелирует все страшилки о том, что «чехи не любят русских».

Впрочем, «германистам» в Чехии будет тоже комфортно. Пожилые чехи неплохо говорят по-немецки. Это традиция, ведь когда-то Чехия была Богемией и входила в состав Австро-Венгрии, в Цислейтанию – немецкую часть империи Габсбургов. Соответственно, и промышленность в Чехии более развита, чем в соседней Словакии (напоминаем, что до 1993 года существовало единое государство – Чехословакия), и зарплаты повыше.

Средняя зарплата в Праге ныне составляет примерно 1200 евро (1800 долларов), а в Братиславе - 700 евро (1050 долларов). Соответственно, недвижимость в Праге дороже недвижимости в Братиславе, о которой Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru недавно писал в статье «Словакия: западный инвестор раскачивает маятник цен».


Что можно купить

Рынок недвижимости Чехии очень разнообразен. Как сообщил руководитель отдела зарубежной недвижимости Центра недвижимости «Bonus» Михаил Бутенко, активно продаются небольшие квартиры, формата 2+кк (две комнаты и кухонный угол, - когда вдоль стены в гостиной располагается все необходимое кухонное оборудование). Особенность такого жилья - приемлемая площадь при доступной стоимости и дальнейшей возможности сдачи в аренду. Цены начинаются от «отметки» от 1800 евро за кв.м. (2700 долларов).

По сообщению Нины Ботнару – представителя румынской компании «Оранджконстракшн», активно работающей на рынке чешской недвижимости, наиболее престижными районами столицы являются округа: Прага-1, Прага-2 и Прага-6.

Цены в столице и провинции различаются в разы. Однокомнатная квартира в Праге может стоить $110–135 тыс., а в провинции – $30 тыс. Соответственно, двухкомнатная: $130–170 в столице и $30–40 тыс. за ее пределами. Трехкомнатная – от $140–150 тыс. в Праге. В провинции – от 40 до 80 тысяч.

Так же в Чехии очень развито малоэтажное строительство, - продолжает Михаил Бутенко (ЦН «Bonus»). В Праге можно подобрать таунхаус, коттедж или виллу на любой вкус и кошелёк и стать владельцем собственного дома в столице или в 5 – 10 километрах от неё при великолепной транспортной доступности. Причем иные клиенты способны купить нескольких десятков домов.

По информации Нины Ботнару («Оранджконстракшн»), пятикомнатный коттедж на окраине чешской столицы в 15 км от центра можно купить по цене от 200 тысяч долларов. За эти же деньги вполне реально построить новый дом площадью 100-150 кв. м, который будет сдан «под ключ» через 3–5 месяцев.

Самый дешевый сельский дом с участком земли в стандартные шесть соток можно найти в Чехии за $30–55 тыс. В радиусе 30–50 км от Праги его стоимость вырастет уже до $40–80 тыс. Но ценится тут не столько сам дом, сколько участок земли, на котором он расположен. Чаще всего, старый дом сносят и на его месте строят новый. Реальные затраты на строительство двухэтажного особняка общей площадью около 200 кв. м при посильном участии в процессе самого застройщика могут составить около 20 тысяч долларов. Рыночная стоимость такого дома около 60 тысяч долларов. В случае необходимости его легко продать. Цены на земельные участки под жилую застройку изменяются от 2000 долларов за сотку в провинции до 11 000 долларов в Праге.

Одним из главных преимуществ покупки недвижимости в Чехии считается отсутствие налога на новую недвижимость. При продаже жилья выплачивается 5-процентный налог, но им облагается исключительно продавец.


Западные инвесторы задают тон

Предпочтения инвесторов определяются, прежде всего, целями, с которыми жилье приобретается. «Скажем, если в приоритете стоят курортные города, такие как Либерец, Франтишковы Лазне, Марианске лазне, Теплице и пр., то выбирать приходится из квартир расположенных, прежде всего, в старых домах в центре города, поскольку в настоящее время очень мало проектов новостроек в центральных районах этих городов, - говорит Михаил Бутенко (ЦН «Bonus»). - В Праге также немного интересных проектов в центре города и продаются они очень быстро. Тут у россиян большая конкуренция со стороны более расторопных и образованных инвесторов из Западной Европы».

Как нам рассказала глава аналитического отдела агентства «Кóтовски-Млын» Гражина Мищикова, активно на рынке пражской недвижимости ведут себя баварские немцы. Мюнхен - столица федеральной земли Бавария по праву считается самым дорогим городом Бундесреспублики. Дорога там не только недвижимость, но и вещи, и продукты. Поэтому, как только рухнул железный занавес, мюнхенцы повадились в Прагу за покупками, а потом стали присматриваться и к чешской недвижимости. И нашли ее очень привлекательной.


В ближайшие пять лет чешские метры будут расти

По мнению Михаила Бутенко (ЦН «Bonus»), среди ключевых факторов, определяющих инвестиционную привлекательность чешской недвижимости, стоит отметить членство в Евросоюзе и Шенгене, высокие темпы экономического роста, низкий уровень инфляции, доступность ипотечных кредитов, высокое качество строительства. Благодаря этим показателям Чешская Республика входит в десятку самых инвестиционно-привлекательных стран мира, в рейтинге журнала «Forbеs». Наконец, немаловажное значение имеет стабильность региона.

Не лишним будет знать, что чешская крона в настоящий момент по данным агентства Bloomberg — самая быстрорастущая валюта в мире. Только с начала 2008 года крона выросла по отношению к евро на 15,27%, а по отношению к доллару — на 25,76%. Таким образом, покупая недвижимость в Чехии в кронах, покупатель себе обеспечивает высокую капитализацию не только за счет роста цены недвижимости, но также и за счет усиления кроны.

Ну а цены на чешские метры будут расти. «Сегодня уровень цен на недвижимость в Чехии все еще ниже, чем в среднем по Европе, следовательно, можно ожидать, что у чешской недвижимости есть определенный потенциал роста, как минимум, в ближайшие 3-5 лет», -резюмирует Михаил Бутенко (ЦН «Bonus»).

Как уточняет Нина Ботнару (Оранджконстракшн), в Праге не только растут цены на жилье, но и формируется рынок недвижимости класса «люкс». Мировой кредитный кризис привел к снижению числа  покупателей жилья эконом-класса и увеличению заинтересованности в роскошной недвижимости. Цены на жилье в Праге за последний год поднялись на 9,5%, тогда как в «люксовом» сегменте – на все 11%.


Россияне тоже не промах – учатся на ходу

Наши соотечественники активно включаются в инвестиционный процесс. В Центре Недвижимости «Bonus» констатируют, что все больше клиентов этой компании из простых покупателей превращаются в инвесторов: стараются войти на ранней стадии проекта, обеспечив себе доход уже за счет капитализации проекта в процессе строительства, принимают во внимание усиление местной валюты по отношению к евро и доллару, передают недвижимость в управление, получая доход от сдачи в аренду и в последствии перепродают, фиксируя прибыль

По наблюдениям госпожи Ботнару (Оранджконстракшн), многие россияне предпочитают покупать в Чехии землю и самостоятельно возводить на ней дома. При постоянном росте цен так получается гораздо экономнее, чем покупать готовый дом, в стоимость которого включена 25-30-процентная прибыль застройщика.

Недвижимость высшего класса приобретается нашими соотечественниками как для жилья, так и в качестве выгодного инвестиционного вложения капитала.

«Насколько вкладывать в недвижимость выгодно, – определяет вид недвижимости и инвестиционная стратегия покупателя, - говорит Михаил Бутенко (ЦН «Bonus»). - В среднем мы способны обеспечить клиентам доходность их инвестиций 15-20% в год».


А как же кризис?

Между тем европейские рынки, особенно это касается стран Западной Европы, переживают стагнацию и даже коррекцию цен вниз. Как это скажется на чешской недвижимости?

«На любом рынке можно зарабатывать деньги, это лишь вопрос профессионализма, - считает Михаил Бутенко (ЦН «Bonus»). - Профессионалы смогут обеспечить солидный доход на любом рынке. Например, в настоящее время снизился темп продаж новостроек в ценовом сегменте до 1800 евро за кв.м. И тому есть несколько причин: сезонность (летом темп продаж традиционно снижается); повышение ипотечных ставок; ужесточение требований банков к кредиторам; большое предложение на рынке именно в данном сегменте (80% рынка новостроек представлено проектами именно в этой ценовой группе). Но мы убеждены, что тенденция переменится и цены снова начнут расти».

Экономика Чехии продолжает расти рекордными темпами, зарплаты повышаются, покупательная способность населения увеличивается, чешский Центробанк снизил базовые процентные ставки, что уже начало проявляться на ставках ипотек, которые также начали снижаться. Кроме того, осенью возрастет активность покупателей, и большинство банков выйдут с осенними акциями по ипотекам на рынок.

«В более высоком ценовом сегменте - от 2900 евро за кв.м.(4400 долларов) квартиры раскупаются очень быстро, - подчеркивает эксперт. - Там главным фактором является не цена, а местоположение, и таких проектов всегда мало. Поэтому такие проекты будут всегда ликвидны, даже если общая ситуация на рынке будет демонстрировать тенденцию к снижению цен».


О чешской ипотеке

Россияне смогут оформить ипотеку исключительно на юридическое лицо. Дополнительные расходы, связанные с этим, по данным Центра Недвижимости «Bonus» не превышают 2000 евро, к тому же наличие фирмы в Чехии упрощает получение виз и в дальнейшем является плюсом при подаче прошения о предоставлении вида на жительство в Чехии.

Процентная ставка по ипотечным кредитам колеблется в рамках от 4,8 до 6 %, срок кредита - до 30 лет. Михаил Бутенко утверждает, что случаев отказа в ипотечном кредите практически нет, несмотря на специфику российской действительности – ведь наши люди предпочитают наличные средства банковским накоплениям.

Однако, как предостерегает г-жа Ботнару (Оранджконстракшн), в последнее время чешские банки несколько ужесточили требования к юридическим лицам. Прежде было достаточно представить, в качестве гарантии, заключенные контракты, подтверждающие наличие в будущем необходимой прибыли. Но после ужесточения борьбы с терроризмом и отмыванием «грязных» денег, Национальный Банк Чехии (по требованию руководства ЕС) обязал банки проверять финансовую историю фирм, получающих кредит. К такой ситуации надо быть готовым.


Резюме
Как выяснилось, покупать чешскую недвижимость и приятно, и выгодно. Приятно - потому что отсюда, из географического центра Европы, рукой подать до Германии, Австрии, Франции; потому что здесь хорошая экология, благоприятный климат, оздоровительные курорты. А выгодно, потому что здесь ниже налоги на недвижимость, небольшие расходы на коммунальное обслуживание и есть уверенность, что через несколько лет ваша недвижимость существенно вырастет в цене.
 

Текст : Сергей Шумаков