Чехия – единственная европейская страна, в которой участники
рынка почувствовали падение цен на недвижимость только с начала
нынешнего года.
Республика Чехия, формально относясь к
странам Восточной Европы, географически лежит в самом центре Европы.
Между городами Пльзень и Хеб в Западной Чехии имеется обелиск с
надписью «Центр Европы». На самом деле честь быть европейским центром
оспаривается сразу несколькими странами, но если говорить именно о
Чехии, то действительно столица государства Прага расположена в 2–4
часах езды на машине от столицы Австрии Вены, Инсбрука, Берлина и
Мюнхена.
«Перестройка» по-чешски
Многовековая история Чехии оставила о себе материальные подтверждения в
виде замков, по количеству которых на душу населения страна не уступает
Франции. Вторая половина XX века принесла с собой моду на архитектурный
«соцреализм», подхваченный всеми без исключения странами «народной
демократии», где начали усиленно строить панельные дома, различаемые
лишь по количеству этажей и номерам серий. К счастью для Чехии,
входившей тогда в состав Чехословакии, она пострадала от «панелек» в
наименьшей степени, сохранив свой исторический облик, в чем можно
отчасти убедиться, пройдя по Карлову мосту или поднявшись на Петршин
холм в Праге.
После «бархатной революции», в начале 1990-х, Чехословакия мирно
разделилась на Чехию и Словакию. Чехия под руководством своего первого
президента Вацлава Гавела приступила к политико-экономическим реформам,
которые в дальнейшем привели страну в Европейский союз, в котором она в
2009 году является дежурным председателем.
Практически все 90¬е годы характеризовались 10–15%¬ным ежегодным ростом
цен на недвижимость, что после непродолжительного периода стагнации
продолжилось и в новом, XXI веке. В 2006 году рост достиг отметки в
12%, в 2007 году – 20%.
Ольга Токарева, руководитель отдела продаж недвижимости и юрисконсульт
гражданского законодательства Чехии в юридической компании «Пражский
Лев», объясняет такой всплеск роста цен на недвижимость тем, что
сработали сразу два фактора: внешний – вход Чехии в конце 2007 года в
Шенгенское пространство и открытие всех ее границ (с Германией,
Австрией, Польшей и Словакией), а также внутренний, заключавшийся в
повышении с 1 января 2008 года ставки НДС на новое строительство.
Следующий, 2008 год принес на европейские рынки немало неприятных
сюрпризов, но цены чешских метров тогда не только устояли, но и
показали приличный рост – международное консалтинговое агентство Knight
Frank опубликовало отчет динамики мировых цен на жилье за 2008 год, где
Чехия оказалась в тройке странлидеров годового роста цен на
недвижимость, пропустив вперед лишь эмират Дубай из ОАЭ с годовым
ростом в 59% и Россию, где, несмотря на небольшой спад в IV квартале
(–1,1%), рост достиг итоговых 19,7%. В Чехии рост цен на недвижимость
составил 19,6%, притом что и последний квартал 2008 года показал пусть
«косметический», но все же прирост на 0,2%. Стоимость чешского жилья,
таким образом, выросла за предыдущие три года в 1,6 раза.
На грани рецессии
Тем временем мировой экономический кризис отразился и на благополучной
Чехии. Изза рецессии в странах, являющихся главными торговыми
партнерами Чехии, в декабре 2008 года объем экспорта чешских товаров
сократился на 24% и, по данным Чешского статистического управления,
достиг самых низких показателей за всю историю существования Чешской
Республики. Знаменитый производитель богемского хрусталя завод Sklo
Bohemia из города Светла-над-Сазавой стал банкротом, отправив на биржу
труда 1250 своих работников. Автозавод Skoda уволил 1500 человек и
перешел на сокращенную неделю. Правда, после того как в Германии,
Словакии и некоторых других странах Европы ввели премию за
«экологическую» ликвидацию старой машины при покупке новой, что заметно
стимулировало продажи, дела чешского автопрома пошли на поправку.
Увольнения коснулись рабочих строительных фирм – банки, первыми ощутив
ухудшение экономического положения, ужесточили условия выдачи кредитов,
что, безусловно, сказывается на объемах строительства. Агентство Českй
Noviny сообщило, что процент безработных в январе 2009 года составил
6,8%, увеличившись в феврале до 7,4%, однако на фоне сообщения
европейского статистического агентства Евростат, утверждающего, что в
16 странах Еврозоны уровень безработицы в феврале поднялся до 8,5%, –
чешские показатели смотрятся вполне прилично.
Тем не менее, с учетом снижения деловой активности, компания Knight
Frank оценила возможный спад в продажах коммерческой недвижимости на
60% по сравнению с прошлогодним показателем, когда сумма реализации
таких объектов составила €2,1 млрд. Складские помещения в конце
прошлого года занимали в республике 3 млн квадратных метров, притом что
830 тысяч из них были сданы в эксплуатацию в том же, 2008 году,
обеспечив этому сектору 38% годового роста. Новые площади были освоены
лишь частично, и теперь процент пустующих складов в Чехии оценивается
экспертами в 15–18%, а основные застройщики, специализирующиеся в этом
направлении – ProLogis Czech Republic Management и базирующаяся в
Голландии компания CTP Project Invest, приостановили строительство «на
перспективу», ограничившись объектами, строящимися под конкретного
заказчика.
Девелопер Orco Property Group SA (Люксембург), занимающийся масштабным
строительством жилой и коммерческой недвижимости в Чехии, Венгрии и
Словакии, в конце 2008 года объявил о своих финансовых проблемах.
Суммарный размер долга Orco Property Group, который должен быть погашен
в 2009 году, составил €208 млн. Руководство Group ведет переговоры с
кредиторами об условиях реструктуризации долга.
В IV квартале 2008 года было начато строительство 9 686 единиц жилья,
что на 19,1% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Сдано в
эксплуатацию 12 397 единиц жилья – здесь падение составило 30,4%.
Девелопер Českй nemovitosti, дочерняя компания Sekyra Group и Чешского
сбербанка, прекращает свою деятельность, выставляя на продажу
недостроенные жилые объекты, доводя до стадии готовности лишь небольшую
их часть. Компания Czech Property Investments сдвинула сроки
строительства CPI City Center в городе УстинадЛабем в северной части
страны, объявив, что в 2009 году не начнет ни один жилой проект. CPP
Development отложила окончание строительства проекта элитных квартир на
Жижкове в Central Park Praha с декабря 2008 года на август 2009 года.
Общая ситуация тем не менее катастрофической не выглядит. Уход с рынка
нескольких девелоперов, по большей части иностранных, расчистил место
для маневра местным фирмам-застройщикам. Судя по всему, в Чехии
начинается передел рынка с возможным процессом укрупнения строительных
компаний.
Рынок: состояние стабильное
Жилищный рынок не реагировал бурно на описанные события. По статистике
сети риэлторских онлайн-ресурсов EuroNet Media, основанной на анализе
более чем 48 тысяч объектов, предлагаемых на продажу, цена средней
единицы чешского жилья снизилась на 4,6% за период с ноября 2008¬го по
март 2009 года, составив 2 117 452 чешских крон (€78 366), притом что
за последний отчетный месяц падение составило всего 0,2%. По районам
страны картина получилась неоднородной. В некоторых крупных городах
Чехии цены на жилье, по оценке EuroNet Media, за период с декабря
2008¬го по апрель 2009¬го снизились довольно прилично – от 8,5% и 8,4%
в городах Табор и Брно, до 11,6% в Либерце и 11,7% – в городе Пльзень.
Самый дорогой город Чехии – Прага, а самый дорогой район страны –
столичный Прага¬1, где расположены Вацлавская площадь и Пражский Град с
президентским дворцом. Средняя цена жилья в апреле составила здесь 6
822 297 чешских крон (€256 573), но здешний уровень цен лучше
рассмотреть на конкретном примере: за апартаменты площадью 250 кв. м на
улице Парижской продавец запрашивает €2 700 000. Квартира состоит из
двух спален, трех ванных комнат, кухни со столовой, большого зала с
камином и террасы с видом на город.
За Прагой1, в порядке убывания цены на недвижимость, расположились еще
девять пражских районов, самым «экономичным» из которых оказался
Прага¬9. В Праге¬9, «самом панельном» районе чешской столицы, имеющем
транспортные проблемы и экологически неудачное соседство с промышленным
районом Черный Мост, недвижимость потеряла в цене с начала года 14,2%,
упав до уровня 2 962 868 Kč (€111 428). В «лесопарковом» районе Прага-4
недвижимость подешевела на 13,6% – с 3 388 458 Kč до 2 982 138 Kč (€112
152) за объект, притом что квадратный метр нового жилья в строящемся
здесь проекте Reitknechtka от Česke nemovitosti оценивается в сумму от
€2600/кв. м. Пражские риэлторы утверждают, что падение на 13–14% не
отражает истинной картины, так как из-за ухода с рынка иностранцев,
которые были основными покупателями объектов «люкс», уменьшилась
средняя сумма сделки, хотя сами объекты почти не подешевели. При этом
выведенное EuroNet Media среднее значение не обладает достаточной
статистической репрезентативностью из-за уменьшения количества сделок.
Тем не менее многими из них признается то, что цены здесь потеряли 5–6%
и немного более в случае с ранее переоцененными панельными домами, цена
на квартиры в которых во время «бума» практически сравнялась с ценами
жилья в домах кирпичной застройки.
Ольга Токарева из компании «Пражский Лев» комментирует сложившуюся на
рынке ситуацию так: «Цены создают Прага и среднечешский край – это
30–40 километров вокруг Праги. Наиболее удаленные от центра города
Чехии (250 км от Праги) обычно держат цены на новое строительство ниже
на 10–15%, но бывает, что цена одинакова с Прагой, так как качество
строительства везде идентичное и на оценку «отлично». Цены на новое
жилье с начала года и до настоящего момента пребывают в стагнации, хотя
заметно небольшое падение на вторичное жилье панельного строительства в
5–10%».
Цена квадратного метра вторичного рынка в обычном пражском районе
составляет сегодня порядка €1700–2500, но стартовая цена на элитное
жилье в Праге-2 и Праге-6 оказывается обычно не менее €4000–5000/кв. м.
Институт региональной информации Чехии (IRI) оценивает среднюю пражскую
квартиру вторичного рынка в 3 068 000 Kč (€113 545). Для расчета
бралась квартира площадью 68 кв. м с 40% степенью износа строения.
Квадратный метр такого жилья, по мнению экспертов IRI, обойдется в
€1669.
В некоторых нестоличных, но престижных местах, например в курортной
зоне Карловых Вар, цены существенно выше, чем в «спальных» районах
Праги. Например, новая квартира площадью 120 кв. м с большой гостиной,
террасой, кладовой, гаражом и парковочным местом продается за €625 000.
При этом площадь самой квартиры оценивается в €5000/кв. м, а террасы и
балконов – в €1000/кв. м.
В расположенном неподалеку районе Ташовице (около 10 минут езды на
автомобиле) цены уже совсем другие: в новом проекте строительной
компании Jurica a.s., объединяющем комплекс из 33 двухэтажных домов,
жилая площадь каждого из которых 150,8 кв. м, продажная цена составит
€177 100. «Метры» включают в себя рабочий кабинет, гостиную и кухню,
расположенные на 1¬м этаже, а также 3 спальни, 2 гардеробные комнаты и
ванную комнату, находящиеся на 2-м этаже. К каждому дому относится
терраса площадью 16 кв. м и крытая парковка площадью 25,60 кв. м.
Судьба нерезидента
Что касается инвестиционных интересов нерезидентов, то иностранных
покупателей обычно интересуют объекты в Праге и крупных центрах – Брно,
Острава, Пльзень. Затем следуют горнолыжные зоны отдыха, а также
Карловы Вары, Марианске Лазне и Франтишкови Лазне – курорты, обладающие
минеральными водными источниками, расположенные на западе страны.
Несмотря на то, что чешским законодательством не предусмотрена продажа
жилья иностранным гражданам, это неудобство обычно обходят через
регистрацию покупателя в качестве владельца или компаньона чешской
фирмы и покупки интересующего объекта недвижимости уже не на
физическое, а на юридическое лицо. Статус владельца бизнеса, кроме
прочего, помогает решить вопрос с получением местного ипотечного
кредита по ставке от 5,9% годовых и вида на жительство в Чехии.
Конечно, обязательная регистрация «формального» бизнеса в Чехии
останавливает многих иностранных инвесторов. Недавно в местных СМИ
появилась информация о том, что готовится проект Министерства финансов
Чехии по отмене ограничений на покупку недвижимости иностранцами, но,
возможно, радость от этой новости окажется преждевременной. Говорит
Ольга Токарева: «Этот закон Европейский союз пытается ввести в Чехии
еще с 2004 года. В мае 2009 года просто заканчивается очередная
отсрочка его принятия. Уже сейчас многие говорят о новом продлении. По
всей видимости, ситуация не изменится и будет новая отсрочка».
Российские инвесторы в Чехии довольно заметны, но чаще в тех случаях,
когда речь идет о Праге или Карловых Варах (бывший Карлсбад). Про этот
город, иногда называемый «Русскими Варами», в шутку говорят, что он был
построен на еврейские деньги немецкими руками для русских туристов.
Карловы Вары – всемирно известный бальнеологический курорт, где
расположены двенадцать минеральных источников (некоторыми утверждается,
что на самом деле их тринадцать, если считать местный ликер
Becherovka). Большая часть недвижимости в курортной части города
принадлежит «русским» даже по официальным данным, надписи на русском
встречаются едва ли не чаще, чем на чешском, а среди обслуживающего
персонала трудно найти работника, не говорящего по-русски.
Достоинства Чехии для инвестиций очевидны: страна удобно расположена,
стабильна политически и экономически (несмотря на мировой кризис, здесь
все же наблюдается небольшой экономический рост), в Чехии – мягкий
климат и прекрасная природа. С чехами, говоря буквально, просто найти
общий язык – 87,7% граждан страны знают как минимум один иностранный
язык, а русским из них владеют 42,6%. Но, кроме всего прочего, эта
страна интересна тем, что чешский язык и культура, или как сейчас
говорят менталитет, близки носителю русского языка, что позволяет ему
легко адаптироваться в новой среде.
Кстати, «похожесть» чешского языка на русский иногда может привести к
некоторым «нестыковкам». Например, если кто-то приглашает вас осмотреть
«халупу» – это название ни в коей мере не описывает состояние объекта.
Речь идет всего-навсего о сельском доме. «Хата» – дом в дачном поселке.
Обычно эта небольшая путаница не вызывает ничего кроме улыбки, но при
подписании официальных бумаг рассчитывать на свои лингвистические
способности, конечно, не стоит.
Автор: Константин Криницкий
|
