Почему-то Франция вызывает ассоциации с хорошей едой и вином, но никто не думает о сочетании приятного с полезным. Это очень специфический рынок недвижимости, сильно отличающийся от остальной Европы. Подобно стыдливой невесте, он не сразу открывает искушенному инвестору свои прелести, но познав их раз, уже невозможно оторваться.

На выставке “Домэкспо» в Москве мы много общались с российскими гражданами, желающими сделать приобретение во Франции. Я с удивлением отметила зрелость этих людей в отношении инвестиционной стратегии, поэтому по их просьбе предлагаю вашему вниманию релиз о нетрадиционных подходах к инвестициям.

Французская недвижимость неуклонно, хоть и замедленно, растет, несмотря на торможение северо-американских рынков, связанных со спецификой американской кредитной системы. Собственно,  французский рынок недвижимости тем и привлекателен для инвестора, что он абсолютно герметичен к спадам рынков недвижимости других стран. Это и было доказано в случае с американскими субпраймами (ситуации, когда оценка объекта залога становится завышенной по сравнению с актуальной  рыночной стоимостью), когда многие предрекали падение рынка, но он абсолютно не шелохнулся, даже банки не повысили кредитные ставки. С другой стороны, французская недвижимость  в зонах инвестиций (то есть основные 3 региона – Париж, Лазурный берег и Альпы, а не вся национальная территория) независима от местной экономики, так как большая часть инвесторов приходится на иностранцев. На этот счет есть интересная статистика, которая выводит вперед американцев, англичан и итальянцев, а русские, вопреки стереотипу, даже не попадают в первую десятку.

От ситуации, подобной американской, инвестор французского рынка гарантирован жестким законодательством и банковской политикой. В отличие от других стран, где слаба корреляция между залоговой стоимостью недвижимости (ипотекой) и выданным кредитом, во Франции практически не финансируют более 70% стартовой цены. Поэтому краха с субпраймами быть в принципе не может из-за полного отсутствия таковых, а если принять во внимание тот факт, что не более 25% покупок недвижимости имеют инвестиционную цель, то нельзя не восхититься здоровым показателям и завидной ликвидности французского рынка недвижимости.

Тем не менее, за последний год кредитные ставки повысились более чем на 1% и доходят порой до 5%, и это сказывается на рентабельности инвестиционных проектов, а замедление роста цен на недвижимость  уменьшает перспективы увеличения стоимости на выходе для особо требовательных инвесторов.

Поэтому для оптимизации инвестиций в секторе недвижимости пришло время проявить изобретательность и немного отойти от столбовой дороги.
Не будем задерживаться на причинах специфической позиции французского инвестиционного поля, остановимся лишь на том, что имеет практическую ценность.

В следующей статье я расскажу о специфических инвестиционных инструментах рынка недвижимости, а сейчас рассмотрим стратегию частного инвестора в условиях цикла сжатия рынка, когда нет такого бурного прироста стоимости, как в предыдущие годы, когда даже неразборчивые вкладчики получали прирост собственности на любом объекте.

В результате чересчур успешной политики налоговых льгот при покупке нового жилья в определенных регионах рынок сильно поколебался – произошла разумная корреляция соотношения цен в новом и вторичном секторах в сторону уменьшения разрыва. С другой стороны, несколько крупных институционных инвесторов сменили долгосрочную политику и резко впрыснули на рынок поток очень качественного продукта по заниженной стоимости. Это  неожиданно сделало привлекательными инвестиции в занятое жильё или эквивалентное ему. Отсюда и повышенный интерес к таким продуктам, как «квартира с жильцом» (то есть когда объект продается при условии, что он уже арендован кем-либо по договору на достаточно длительный срок) , который в результате сильной экономии при покупке таит в себе серьёзный ресурс по капитализации на выходе из операции.
Другими словами, это можно сформулировать, процитировав любимую фразу советников по финансам: «Выгодная продажа делается при покупке».

В случае покупке занятой квартиры новый владелец не имеет право расторгнуть договор аренды (в случае необходимости это право выкупается у  арендатора), но заменяет собой прежнего владельца и соответственно получает квартплату. Тогда у него снимается проблема поиска арендатора, затраты времени на визиты, проверка кредитоспособности квартиросъёмщика. Знаменитый закон 1989 сильно регламентирует отношения квартиросъёмщика и владельца, а в последнее время усилилась законодательная позиция владельца. 
Поэтому мы предлагаем вашему вниманию  несколько нехоженых тропинок для особо искушенных инвесторов. 
 
Опция 1. Покупка у инвестиционного инвестора
Крупные страховые компании поменяли свою политику инвестиций и устраивают «оптовые» продажи жилья в крупных городах. Качество этих квартир очень высокое, так как у этих компаний есть специальные службы, которые занимаются обслуживанием домов, и они не экономят на качестве. Кроме того, жильцы в этих квартирах прошли проверку финансовых служб этих компаний, а значит и риск неуплаты практически отсутствует. Кроме того, покупая квартиру с жильцом, можно рассчитывать на дискаунт от 5 до 10% по отношению к рыночной стоимости.  А если квартира приобретается с инвестиционной целью, то тогда не надо тратить время и усилия на поиск жильца.

Тем, кому нет острой необходимости в использовании квартиры, представляется уникальная возможность сделать очень хорошее вложение. Первоначальная рентабельность в процессе сдачи увеличивается, так как каждый год допускается повышение квартплаты в пределах специального индекса, который обычно примерно в 2 раза опережает инфляцию. Поэтому через несколько лет эксплуатации с учетом индексирования квартплаты, показатель рентабельности улучшаются.
При смене жильца, то есть при каждом новом контракте на сдачу, владелец может свободно назначать цену, никак не связывая ее с предыдущим контрактом.

Для иностранного инвестора такие покупки даже более интересны, чем для местных жителей, потому что для него доходы от сдачи не будут генерировать налоги до 18000 Евро в год, тогда как у налоговых резидентов эти доходы облагаются налогом с первого цента. Поэтому для иностранцев эффективность такой инвестиции становится еще более интересной.
Вот наш выбор из «осенних распродаж» одной из страховых компаний:

Опция 2. Покупка с временным отказом от пользования
В связи с острым дефицитом качественного жилья в крупных городах некоторые государственные службы выкупают у застройщиков право пользования на 15 или 20 лет для расселения сотрудников госслужб. Таким образом,  у инвестора образуется уникальная возможность купить квартиру в хорошем месте за 60 или 50 % ее рыночной стоимости в день продажи. Этот тип покупки особенно хорош для иностранного инвестора, потому что на время отказа от пользования у него не эта собственность не генерирует ни расходов, ни налогов. А после 15 лет владения любое частное лицо освобождается от налога на заработок при продаже, поэтому даже в случае чисто финансовой операции выгода сильно увеличена эффектом заниженной стоимости при покупке: если предположить изначальную стоимость квартиры  100 тысяч евро, а покупку на приведенных условиях - всего за 60% от стоимости, то через 15 лет при  примерно 5%м повышении стоимости каждый год (оценка снизу) эта квартира будет стоит уже 210 тысяч евро, те при продаже можно будет легко получить чистыми официально 150 тысяч прибыли и не платить с них никакого налога.
Продавать не обязательно, можно сдавать или жить самому. Если у вас маленькие дети, то такая инвестиция тоже имеет смысл.
Сегодня купить по этой схеме можно квартиры в хорших районах Ниццы, Антиб, Тулузы, Гренобля и в Парижском районе за 60% от стоимости с отказом от пользования на 15 лет. В этих регионах ежегодное повышение цен сильно превышает средние национальные показатели, поэтому эффективность от такой инвестиции намного выше.

Опция 3. Покупка в сервисной резиденции
Сервисные резиденции представляют собой некий гибрид отеля и дома (и в некоторых случаях больницы). Смысл инвестиции в них заключается в особой юридической привлекательности контракта и налоговом режиме.  В сервисных резиденциях стены (квартиры) принадлежат инвесторам, а сам бизнес – эксплуатирующей организации, которая платит аренду по коммерческому контракту. Эти схемы распространены в туризме, гериатрии и кампусах.
При покупке в этом режиме можно вернуть НДС (19,6%) , а деньги от аренды не облагаются налогом. Для анализа всех параметров нужно учесть множество факторов, которые не всегда афишируются продавцом. Поэтому экспертиза специалиста может спасти от ненужного риска и принести доход и спокойствие души.
Налучшие показатели в этом смысле у резиденций для немощных старичков, но их практически перестали продавать. Из сектора туризма можно рекомендовать  2 резиденции в Альпах, которые мы будем представлять на выставке, у них очень хорошие показатели по качеству и рентабельности.

У всех этих «нестандартных» режимов много других привлекательных черт. Подробнее обо всем этом можно будет узнать на стенде № 225 (международного интернет – портала Prian, экспертом которого я являюсь) во время выставки «Салон зарубежной недвижимости», проходящей в рамках Ярмарки недвижимости с 9 по 11 ноября. А самые нетерпеливые, или, наоборот, те, кто не успеет сделать это на выставке могут обращаться по мейлу или телефону или на форуме Prian. На все вопросы я буду рада ответить и с удовольствием помогу определиться с оправданными инвестициями в рынок недвижимости Франции.

Автор: Ирина Дюпор, компания-абонент Sogeca