Париж — не только столица мировой моды, это еще и, в
значительной степени, законодатель моды на рынке недвижимости, причем
моды самой что ни на есть «высокой». Сейчас средства массовой информации полны сообщений об ипотечном
кризисе, поразившем рынок жилья США. Утверждается, что последствия
этого кризиса уже достигли Западной Европы, где вовсю падают цены,
сокращается количество сделок купли-продажи и идет массовое разорение
риэлторских агентств. А как обстоит с этим дело в Париже, только
начинающем приходить в себя после рождественских и новогодних
праздников?
Цены на жилье во Франции растут, но их рост замедлился
Долгие годы Франция оставалась одной из стран с самыми высокими
темпами роста ценовых показателей на рынке недвижимости. Однако после
резкого подъема в 2000–2006 гг. цены на жилье здесь несколько
«успокоились». Так, в 2007 г., по данным FNAIM (Национальной федерации
торговцев недвижимостью), рост цен на французском рынке недвижимости
составил всего 3,8%. Это был самый низкий показатель за последние
десять лет (для сравнения: в 2004, 2005 и 2006 годах он составлял
соответственно 15,4%, 10,4% и 7,1%).
При этом французский рынок домов и вилл в 2007 г. развивался чуть более
динамично: на нем рост цен составил 4,3% (для сравнения – в 2004 г.
этот показатель равнялся +12,4%). Рынок апартаментов развивался менее
активно: на нем рост цен составил 3,3% (для сравнения – в 2004 г. этот
показатель равнялся +17,8%).
По мнению экспертов, нынешнее «успокоение» цен объясняется увеличением
стоимости кредитов, а также ужесточением требований банков к заемщикам,
вызванным ипотечным кризисом в США.
По информации FNAIM, средняя цена недвижимости во Франции в 2007 г.
достигла С–– 2 511/кв.м. При этом средняя площадь квартиры сократилась
по сравнению с 2006 г. на 2,7 кв.м и составила 80,89 кв.м при цене С––
195 156. Средний срок продажи составил 79 дней (увеличился на 8 дней),
а средний срок ипотечного кредита вырос с 19,54 лет до 20,21 года.
Кроме этого, эксперты отмечают существенную разницу конкретных
показателей по регионам. В относительно дешевых регионах, таких как
Франш-Контэ или Бургундия, повышение цен было стремительным (+11%). В
то же время в регионах Лимузен, Шампань-Арденн или Лангедок-Руссийон
цены упали на 1,5%.
Париж, как всегда, впереди
Что касается Парижа, то здесь повышение цен традиционно превышает общенациональный уровень.
Относительно динамики цен на парижскую недвижимость можно сказать
следующее: до 1998 г. они были весьма стабильны и составляли примерно
С–– 2,3-2,5 тыс./кв.м. Потом, в период с 1998 по 2002 гг., цены выросли
на 50%, а 2003 г. и вовсе был ознаменован рекордом по количеству
совершенных на рынке сделок. В начале 2004 г. 1 кв.м в Париже в среднем
стоил около С–– 4,4 тыс., а в сентябре – уже С–– 5 тыс. В 2006 г.
средняя цена 1 кв.м поднялась еще на С–– 1 тыс., а в 2007 г. средняя
цена 1 кв.м составила С–– 6 329.
Если рост цен на французском рынке недвижимости в целом в прошедшем
году равнялся всего 3,8%, то в столице за тот же период цены поднялись
на 8,02%.
Уровень цен на столичное жилье: территориальный аспект
Жить в столице Франции престижно, а посему спрос и цены на недвижимость тут очень высоки.
В основном на высокую цену парижского жилья влияют его
месторасположение, качество строительных и отделочных работ, а также
планировка прилегающего к дому участка.
Что касается месторасположения, то Париж, как известно, разделен на 20
округов, из которых отдельные – а именно 6-й, 7-й, 8-й и 16-й –
считаются наиболее престижными. Именно здесь сконцентрирован настоящий
парижский шик, а он, конечно же, стоит денег, причем немалых.
В 6-м округе, например, расположенном между бульварами Монпарнас,
Распай и Сен-Мишель, средняя цена 1 кв.м сейчас превышает С–– 9 тыс.
В 7-м округе средняя цена 1 кв.м составляет С–– 6–7 тыс. (в районе
Дома Инвалидов – С–– 7–7,1 тыс., в районе старинной церкви
Сен-Тома-д’Акен – С–– 7,6–7,65 тыс.).
В 8-м округе вряд ли удастся найти жилье дешевле С–– 7–9 тыс./кв.м, а
вот в аристократическом 16-м округе, рядом со знаменитым Булонским
лесом, респектабельность, уединение и свежий воздух стоят примерно С––
10–25 тыс./кв.м.
Неудивительно, что главным ценообразующим фактором в престижных районах
Парижа является вид на Эйфелеву башню или на иную достопримечательность
французской столицы. Настоящим «золотым треугольником» по праву
считается исторический центр города. Здесь находятся собор Нотр-Дам,
Лувр, Люксембургский сад, знаменитая своими помпезными бутиками авеню
Монтень... Именно здесь располагается самое дорогое жилье города. В
районе собора Нотр-Дам 1 кв.м жилья в среднем оценивается в С–– 9,53
тыс., в районе Елисейских Полей – в С–– 7,285 тыс.
А непосредственно вид на Эйфелеву башню увеличивает стоимость жилья
сразу на 40%. Так, например, в ее районе 1 кв.м стоит примерно С–– 6–7
тыс. Но это – если окна выходят во двор. Если же окна выходят прямо на
башню, 1 кв.м стоит уже С–– 8–10 тыс.
Для сравнения: в так называемых арабских кварталах парижское жилье
стоит всего С–– 3,4–3,6 тыс./кв.м (эти районы не считаются абсолютно
безопасными для проживания и не слишком котируются у французов).
«Студии» за С–– 7 тыс./кв.м и особняки за С–– 23/кв.м
Интересно, что треть продаваемых в Париже квартир – это так
называемые студии (однокомнатные квартиры без отдельной кухни), а еще
треть составляют 2-комнатные квартиры с одной спальней.
Разумеется, продаются в Париже и многоэтажные апартаменты, но они являются «штучным» товаром.
Студии в приличных районах Парижа стоят недешево. Например, в январе
2008 г. студия площадью 26 кв.м с мини-кухней и совмещенным санузлом в
квартале дез Аббесс (район Монмартра) была выставлена на продажу за
С–– 180 тыс., что составляет С–– 6 923/кв.м.
Малогабаритные квартиры в аналогичных районах стоят еще дороже.
Например, 2-комнатная квартира площадью 35 кв.м на первом этаже в том
же квартале дез Аббесс в январе 2008 г. была выставлена на продажу за
С–– 262 тыс. (С–– 7 486/кв.м), а небольшая квартирка площадью всего 22
кв.м недалеко от площади Одеон (6-й округ) недавно была продана за С––
310 тыс. (более С–– 14 тыс./кв.м).
Цена шикарных парижских апартаментов вообще не имеет верхней ценовой
границы и зависит от целого ряда параметров, в том числе и от вида из
окон. Так, например, в знаменитом Латинском квартале, на бульваре
Сен-Жермен, апартаменты площадью 300 кв.м с пятью спальнями в роскошном
доме 1860 года постройки продавались в конце прошлого года за С––
3,250 млн (С–– 10 833/кв.м). Но и это не предел. Известно, например,
что относительно недавно были проданы апартаменты недалеко от Марсова
Поля, с видом на Эйфелеву башню, общей площадью 122 кв.м с тремя
ванными комнатами и двумя спальнями; они обошлись покупателю в С––
1,365 млн, что эквивалентно С–– 11 188/кв.м.
Что касается отдельно стоящих домов, то, например, 4-этажный особняк на
улице де Любек (16-й округ) общей площадью 1346 кв.м (40 комнат,
большой зеленый двор, терраса в 25 кв.м на втором этаже, вид на
Эйфелеву башню с последнего этажа, время постройки – 1900 г.) продается
сейчас за С–– 18,9 млн, что составляет С–– 14 042/кв.м, а 2-этажный
особняк на улице Вилла Молитор (16-й округ) общей площадью 1043 кв.м
(15 комнат, 4 туалета, 4 ванные, 2 душа, 6 мест для парковки
автомобилей, большое подвальное помещение, земельный участок в 3546
кв.м, время постройки – 1870 г.) – за С–– 24,255 млн, что
эквивалентно С–– 23 255/кв.м.
Перспективы 2008 года
В 2008 г. эксперты FNAIM ожидают стагнации цен на жилье во Франции.
По прогнозам этой организации, «рынок недвижимости будет
прогрессировать на уровне роста инфляции в стране». Не исключается
также и такой вариант: «рост цен стабилизируется в диапазоне от 0 до
2%».
А вот по данным исследования, проведенного банком Crеdit Agricole, в
2008 г. средние цены на вторичном рынке жилья Франции могут снизиться
на 5%, на рынке же нового жилья они должны остаться практически
неизменными.
При этом все эксперты отвергают для 2008 г. какие-либо кризисные
сценарии. И уж тем более никаких кризисных явлений ни в 2007-м, ни в
2008-м не было и не будет на рынке элитного жилья, расположенного в
самых лучших районах.
Как известно, в этом сегменте рынка во Франции лидирует Париж, где
средняя цена элитной квартиры в центре города составляет примерно С––
297 746. По этому показателю Париж уступает столице Великого Герцогства
Люксембург (С–– 485 тыс.), Лондону (С–– 473,83 тыс.), Берну (С–– 440
тыс.), Дублину (С–– 368 тыс.), Мадриду (С–– 357 тыс.) и Стокгольму (С––
325 тыс.), опережая Хельсинки (С–– 234,165 тыс.), Вену (С–– 231 тыс.),
Амстердам (С–– 223 тыс.), Брюссель (С–– 217,462 тыс.), Лиссабон (С––
185 тыс.), Афины (С–– 198 тыс.), Берлин (С–– 180 тыс.) и Прагу (С–– 106
тыс.).
Излишне много катастрофизма
Что же сейчас происходит на французском рынке жилья? Снижаются ли
цены? Нет, не снижаются. Просто происходит замедление их роста, а это
не одно и то же. Как и во многих других западно-европейских странах, во
Франции после длительного ценового бума имеет место прогрессирующее
сближение роста цен на жилье и уровня инфляции.
Недавно министр финансов Франции Кристин Лагард сообщила, что годовой
уровень инфляции в стране составляет от 1,4 до 1,5%. Средний же годовой
прирост цен на французском рынке недвижимости сократился до 3,8%. В
Париже этот показатель по итогам 2007 г. составил и того больше –
8,02%. Как видим, пока и речи не идет о значительном падении цен,
которое можно было бы назвать кризисом и которое могло бы угрожать
национальной экономике.
Многие эксперты в этой связи говорят о том, что средства массовой информации вносят в этот вопрос «излишне много катастрофизма».
С наступлением зимы деловая активность на рынке жилья всегда идет на
спад, и в этом нет ничего удивительного. Более того, говоря о
французском рынке недвижимости, все уже привыкли к двухзначным цифрам
роста, показанным, например, в 2004–2005 гг., а на подобном фоне
годовой рост цен на 3,8% действительно выглядит чуть ли не
«катастрофическим падением».
Да, в конце 2007 года средние ценовые показатели на рынке жилья во
Франции существенно замедлили свой рост. Но цены на какое жилье
«успокоились» и даже чуть-чуть понизились? Прежде всего, на не очень
качественное и не очень ликвидное, а вот хороший (тем более, элитный)
товар продолжает оставаться «на коне», ибо спрос на него не уменьшается
и уменьшаться не собирается.
|
