Среди профессионалов элитного сегмента рынков недвижимости,
которые принимали участие в конференции Elite Estate, особенно широко
были представлены специалисты, работающие во Франции.
Один из них, Александр Колосовский,
управляющий партнер адвокатского бюро International Legal Counsels,
рассказал корреспонденту портала Prian.ru о таких традиционно элитных и
престижных регионах Европы как столица Франции Париж и княжество Монако.
ПОСМОТРЕТЬ ВИДЕОВЕРСИЮ
Что же такое элитная недвижимость Франции и чем она отличается от российской элитной недвижимости?
Секторы, которые мне лучше всего знакомы по работе нашей компании – это
Париж, Иль-Де-Франс, то есть область вокруг Парижа, замки в целом по
Франции и княжество Монако. Начнём с Парижа: во французской столице
критерий «элитности» недвижимости, в первую очередь, привязан к
местоположению. Некоторые районы Парижа: 6-й, 7-й, 1-й, часть 8-го, –
находятся в «золотом треугольнике», где недвижимость стоит очень
дорого. Кроме местоположения, стоимость здесь зависит и от качества
постройки, и от достатка людей, в этих домах проживающих.
А качество построек там действительно хорошее? Насколько я
понимаю, речь идёт о вторичном рынке – и это, в первую очередь, старые
дома.
В большинстве своем – да. Это здания не новые. Основная их масса была
спроектирована архитектором и градостроителем бароном Жоржем-Эженом
Османом (Haussmann). Эти дома во многом похожи друг на друга, так как
тогда был выдержан определённый архитектурный стиль; в среднем им по
сто – сто пятьдесят лет. Данный район располагается вокруг площади
Плас-Шарль-де-Голль, которая ранее называлась Плас-Де-Л’Этуаль (Площадь
Звезды). От этой площади лучами расходятся большие улицы, в том числе и
Шанз-Элизе, то есть Елисейские поля. Вот они, основные районы элитной
недвижимости Парижа.
И всё же, что можно назвать самым главным критерием «элитности»
недвижимости, кроме места её расположения? Качество постройки, достаток
проживающих там людей – или всё вместе?
Достаток проживающих там людей – всё-таки вторичный критерий. А если
говорить о качестве, то непременно нужно иметь в виду следующее:
дорогая квартира на Елисейских полях с готовым интерьером от
архитектора не сильно отличается в цене от неотделанной. Как правило,
люди такого достатка покупают не дизайн и не отделку, а именно
квартиру на Елисейских полях – площадью в двести-триста квадратных
метров – и сами уже меняют всё внутри по своему вкусу.
А сколько в среднем стоит такая квартира?
Нужно исходить из цены за метр: год назад она составляла около 12 тыс.
евро, сегодня – колеблется от 14 до 18 тыс. Квартиры с уникальными
индивидуальными интерьерами от ведущих дизайнеров могут оцениваться по
максимуму: цены здесь неоправданно завышены, и такие объекты продаются
очень долго. Если быть реалистами, то стоит рассматривать разброс цен
от 12 до 14 тыс. евро.
Покупают ли наши соотечественники элитную недвижимость в Париже? Если нет, то кто покупает?
Россияне, в принципе, являются одними из основных иностранных
покупателей элитной недвижимости в Париже. Не могу точно сказать, какое
количество русских приобрело квартиры в столице Франции за последний
год, но в целом на все сделки в городе приходится от десяти до
пятнадцати процентов в год сделок с иностранцами. Эта пропорция не
меняется: вчера там были одни, сегодня – другие, скажем, российские
граждане. У большинства россиян нет цели переехать в Париж и жить хоть
где-то, в «среднем» районе. Разве что, если переезд связан с работой
или с вынужденной сменой места жительства – тогда люди выбирают
недвижимость среднего уровня. Те, кто покупает элитную недвижимость в
Париже, подходят к этой покупке примерно таким образом: первая
иностранная резиденция у них в Лондоне, вторая – в Париже, а третья,
скажем, на юге Франции.
То есть, люди покупают недвижимость в Париже для повышения собственного престижа, чтобы показать свой уровень?
Да, для престижа, для того, чтобы пригласить туда друзей, провести там
время в свободные или выходные дни. Русские любят Париж – и, в
принципе, эта любовь оправдана. Что же касается покупки недвижимости с
целью сдачи в аренду – для людей, которые могут позволить себе квартиру
в два-три миллиона евро, это, как правило, не самая главная забота.
Перейдём от Парижа к Монако. Безусловно, это – специфический регион.
Складывается такое впечатление, что в княжестве вся недвижимость –
элитная. Это так?
Да, можно так сказать. Обусловлено это, в первую очередь,
географическим критерием: Монако – маленькое княжество, территория там
мала, и, конечно, не увеличивается. Поэтому вся недвижимость
практически подпадает под категорию элитной. Но и между равными есть
некоторые различия: в зависимости от расположения в самом Монако есть
разные уровни цен и уровни «элитности». К примеру, если говорить о
районе, близком к казино, о так называемом «золотом квадрате», то
количество домов более чем ограничено, и эти дома – самые дорогие.
Кроме казино, здесь расположены «Hotel de Paris», главная прогулочная
набережная, концертный зал, что дополнительно повышает спрос на эти
объекты и, соответственно, цены, которые тут просто запредельные. Более
того, это ещё и классический, традиционный район Монако. Дело в том,
что княжество состоит из трёх частей: Монте-Карло, которое называют
столицей, портовых районов Фонвьей и Ла Кондамин, а также старого,
исторического Монако, куда входит княжеский дворец.
А каковы же цены на объекты недвижимости Монако?
Если говорить об уровне цен, то они привязаны к размерам квартир. Да,
именно квартир. Дело в том, что индивидуальных домов и вилл в Монако
очень мало – они, как динозавры, находятся в стадии вымирания. Учитывая
ограниченную территорию княжества, их, как правило, выкупают, чтобы
построить на этом месте дома побольше. Если рассматривать 3-комнатную
квартиру на 120-140 кв. м, то один квадрат в ней будет стоить от 20 до
25 тыс. евро. Местами цена поднимется до 30 тыс. евро. Если же
рассматривать апартаменты очень высокого уровня, площадью от 300 и
больше квадратов, то в них уже один квадратный метр стоит примерно
45-50 тыс. евро. В Монако имели место сделки, когда эти квартиры
продавались по 65-70 тысяч евро за квадратный метр. Как правило, эти
квартиры крайне востребованы, их предложение более чем ограничено, а
находятся они в очень удобных местах – вокруг казино или близко к
набережной. Такого же уровня квартиры есть и в квартале Фонвьей, где
много предложений на первичном рынке. Но это уже «на любителя», то есть
не так престижно, как квартира у казино.
Какие факторы, кроме престижа, позволяют назвать недвижимость Монако элитной?
Качество жилья в Монако очень высокое: несмотря на то, что многие
квартиры строились в 70-е годы, они находятся в очень хорошем
состоянии. Это достигается за счёт двух критериев: регулярного ухода и
уровня жизни людей. Как правило, люди здесь живут обособленно, редко
общаются друг с другом и бережно относятся к имуществу, которое их
окружает, в том числе, к общим частям: гаражам, дверям, лифтам. К тому
же, есть охрана и обслуживающий персонал – они и следят за порядком. Во
многом благодаря этому и поддерживается хорошее состояние жилых
помещений. Квадратный метр здесь стоит денег, но тот, кому нужна именно
такая недвижимость, будет непременно доволен результатом.
Беседовал: Алексей Коновалов
|
