Американский кризис ипотечного финансирования произвел настолько сильный эффект, что паника овладела многими, падкие на сенсации СМИ раздули из этого глобальную катастрофу, а инвесторы притихли и затаились. Между тем следует отметить, что именно такая ситуация как раз и благоприятна для покупки.

На самом деле Францию американский ипотечный кризис практически не затронул – разве что уменьшился наплыв инвесторов из пострадавших стран. Истинная же динамика цен определяется реалиями не столько национальных, сколько локальных факторов.


Уроки истории

Мало кто знает, что Франция уже пережила кризис недвижимости, который длился с 1992 по 1998 год и послужил прививкой всей стране. Это было связано с объемным инвестированием в недвижимость банков и страховых компаний, а также относительно хорошими условиями экономики и относительно слабыми ставками кредитов. Законы не были адаптированы, и спекуляция недвижимостью процветала, отчего цены взлетали каждый месяц. В 1992 году банки предлагали кредиты под 7,5%, а депозиты оплачивались по 9,3%. Это казалось парадоксальным и предвещало скорый кризис, который не замедлил проявиться.


Это не должно повториться

Страна понесла тяжелые потери: цены упали почти в три раза, несколько банков практически разорилось, возникли проблемы с кредитами. В результате государство внесло в законодательство существенные изменения, направленные на защиту покупателя и выгодно отличающие французский гражданский кодекс среди всей Европы. Здесь можно отметить «Закон о семи днях на размышление», «Закон об обязательном сертифицировании площади», «Закон об ответственности агентства» и многие другие.

Было изменено и налоговое законодательство: спекуляции теперь стали невыгодными. Заметно снизились кредитные ставки, но ужесточились условия кредитования (тогда же появились знаменитые закладные пропорции). Динамика рынка поменяла направление после фазы коррекции. В это время было сделано множество выгодных вложений. Подобная ситуация во Франции уже невозможна из-за тех законодательных щитов и новых банковских норм, поэтому те, кто предрекает глобальное падение цен, рискуют сильно ошибиться.


Время собирать камни

Наиболее популярное заблуждение среди экспертов – глобальный анализ цен на недвижимость Франции. Результат в таком случае далек от истинной картины происходящего на рынке. Французская недвижимость – это такой же миф, как и французская кухня. Во Франции многое зависит от региона: если брать национальные блюда, то здесь практически невозможно полакомиться фламмекюхе в Лионе или знаменитыми миногами по-бордосски в Страсбурге. То же и с недвижимостью.

Рассмотрим поближе основные факторы, влияющие на цены французской недвижимости. На относительно небольшой территории страны существует множество тенденций, обусловленных различными явлениями. В индустриальных районах идет процесс делокализации производства, что приводит к их опустошению. Большие промышленные комплексы востока и севера Франции превращаются в заброшенные области. Из-за безработицы местные жители переселяются в более благополучные регионы, где создается более динамичный рынок. В результате в их родных краях цены на недвижимость падают.

Около десяти лет назад государство создало налоговые ниши, направленные на развитие инвестиций в жилищном секторе. Эти ниши позволили многим людям приобрести недвижимость на очень хороших условиях, а также сильно облегчить бремя налогов. Теперь же все послабления под угозой отмены, так как злоупотребление ими в некоторых местах привело к негативным последствиям. В частности, многие строительные программы были проданы инвесторам под налоговые льготы, и это сильно исказило реальную ситуацию, создав перенасыщенный рынок аренды и соответственно падение цен. От этого пострадали регионы Тулузы, Безье, Ажана, Нанси. Многие инвесторы не смогли удержать свой проект без денег за аренду и вынуждены были продавать его со скидкой.


Роль зарубежного покупателя

Некоторые регионы Франции не подвержены явлениям внутреннего рынка благодаря большой международной привлекательности. В первую очередь это Париж и Лазурный берег, где более 80% покупок делается иностранцами. Русские играют в этом процессе не самую важную роль: первые места поделены между американцами, англичанами и итальянцами. В Дордони англичане покупают старые фермы, поднимая цены до недоступного местным жителям уровня, отчего последние выражают свое недовольство на национальном уровне. Но при этом французы забывают, что именно благодаря английскому «нашествию» они теперь могут продать полученный в наследство старый дом втрое дороже, чем раньше.

Сильно повлияло на цены развитие инфраструктуры, в частности, транспорта. Так, например, в связи с пуском сверхскоростного поезда TGV время пути по железной дороге из Парижа в Марсель сократилось до трех часов. Цены на дома в регионе подскочили чуть ли не вдвое, так как покупателями стали богатые парижане, сменившие свои ближние дачи на «подмарсельские».

В Ниццу стали летать прямые рейсы из Москвы и Киева, и рынок маленьких квартир «эконом-класса» (до 250 тыс. евро) наполнился русскоговорящими покупателями. Власти Бордо развили аэропорт, который принимает по пять рейсов в день из одного только Лондона. Как следствие, традиционный рынок загородных резиденций Аркашонского бассейна, обычно закрытый даже для жителей других областей Франции, получил прибавление в виде англичан. Кстати, этот фактор стоит учитывать будущему покупателю: он поможет ему правильно сделать выбор места, где ценность его жилья подтвердится на рынке благодаря повышенной ликвидности.

Эволюция вкусов населения привела к выделению редких конфигураций в отдельный рынок. Например, парижская квартира с террасой стоит намного больше, чем квартира без террасы той же площади. Особенной популярностью пользуются лофты, поэтому старые гаражи в ближних пригородах улетают по заоблачной цене.


Мишень для инвестора

Финансовый и биржевой кризис коснулся крупных французских страховых компаний. Под конец года они должны будут сдать баланс и отчитаться перед акционерами, которых пока порадовать особо нечем. Поэтому, чтобы спасти бухгалтерию, крупные страховые компании начинают сейчас продавать высококачественную городскую недвижимость с большими скидками. Для грамотных инвесторов это может стать интересной перспективой.

Если проанализировать все явления на французском рынке, то можно понять, что сейчас он, как никогда, привлекателен для инвестирования. Именно сейчас можно сделать наиболее выгодную покупку. Более того, в связи с замедлением темпов местного рынка банки все более охотно финансируют иностранных покупателей, поэтому граждане СНГ могут получить весьма выгодный кредит.

Еще одним из факторов, мотивирующих приобретение недвижимости, может стать появление квот на ВНЖ для инвесторов. В связи с этим все большее внимание привлекают старинные замки: они используются под отели, что выходит сравнительно недорого. Остается лишь пожелать российскому покупателю удачно вложить деньги в недвижимость Франции


Автор: Ирина Дюпор, директор компании IMMOCONCEPT