Приобретение недвижимости в частичную собственность (fractional ownership), когда стоимость дома разделена между несколькими владельцами, уже стало популярным в США и набирает обороты в европейских странах. За сумму от $100 тыс. и выше (без учета ежегодных сборов) можно приобрести в собственность часть столь желанного дома близ холмов Тосканы, в сердце Флоренции и в других уголках Европы.

Несколько лет назад американец Майкл Фарвер решил, что в жизни пора что-то менять. Первое, что ему пришло в голову: им с женой Сьюзен и четырехлетней дочерью Натали надо больше путешествовать.

«Если бы я мог по полгода проводить в Италии, я бы купил старый дом и занялся ремонтом, – говорит господин Фарвер. – Но, увы, такой возможности у меня нет».

Майкл Фарвер живет в городке Плантейшн, штат Флорида, и руководит общественной организацией по борьбе с голодом среди детей (End Childhood Hunger), что отнимает достаточно много времени. Но все-таки он нашел путь к осуществлению своей мечты, купив долю в Bordo di Vagli, отреставрированном селении XIV века в Тоскане.

«Раньше одна мысль об этом дух захватывала», – говорит новоиспеченный домовладелец.


Как все начиналось

Идея приобретения в частичную собственность была предложена в США в начале 90-х как более выгодная альтернатива покупке дома для отдыха, куда приезжаешь только на несколько недель в год. В отличие от других форм совместного владения недвижимостью – таймшеров и так называемых destination clubs, когда участникам предоставляется доступ к объектам на элитных курортах  – частичная собственность подразумевает, что за каждым участником закрепляется определенная доля объекта, которая может быть продана или передана как полноценный отдельный объект.

Частичная собственность распространена в популярных для отдыха местах Западного полушария, таких как Флорида, Колорадо и Карибские острова, однако в Европе до недавнего времени она встречалась редко, так как девелоперы предпочитали реставрировать старые фермерские дома и исторические здания.

Сейчас в Европе, как и в США, самая популярная форма частичной собственности – так называемые частные клубы жильцов: под ними подразумевается совместное владение недвижимостью высокого класса с элементами роскоши. Благодаря выгодному местоположению частные клубы жильцов часто рассматриваются как выгодные объекты для инвестиций.


Девелоперы принимают к сведению

Из-за падения на рынке вторичного жилья США в 2007 году число частных клубов жильцов выросло на 12%, как сообщает исследование рынка Северной Америки, проведенное консалтинговой компанией Ragatz Associates (данная организация занимается вопросами совместного владения недвижимостью на курортах). «Европейским застройщикам не мешает взять это на заметку», – говорит Петер Кемпф, руководитель европейского подразделения другой консалтинговой компании, DCP International.

Подобную перспективу не стоит упускать из виду и американским девелоперам. Строительная компания Timbers Resorts из Карбондейла, штат Колорадо, принимает участие в разработке проекта Castello di Casole в Тоскане, одного из крупнейших в Италии. Тридцать отреставрированных фермерских домиков, расположенных на территории площадью 1700 га на фоне тосканских пейзажей с виноградниками и оливковыми рощами, в ближайшее время будут выставлены на продажу в полную или частичную собственность (девять объектов продаются уже сейчас). Двенадцатая доля в подобном домике, по-итальянски называемом «casali», стоит от €290 тыс. до €590 тыс. ($436-887 тыс.), что гарантирует покупателю либо трехнедельное пребывание на всей территории дома, либо постоянное владение собственным углом.

Компания Abercrombie & Kent, туроператор класса «люкс» из Оук-Брук, штат Иллинойс, планирует покупку объектов в Париже, Риме и других городах Европы для частного клуба жильцов, который будет утвержден в этом году.

Лондонский частный клуб жильцов Hideaways Club, созданный в прошлом году, собирается развивать проекты в нескольких регионах Европы, включая юг Франции. Италию и Испанию.


Все для клиента!

Пик активности рынка частичной собственности приходится сейчас на Италию, куда на протяжении многих лет съезжаются американские туристы. В качестве примера можно привести Palazzo Tornabuoni, городской частный клуб жильцов, который находится в бывшем замке династии Медичи – одном из четырех во Флоренции и единственном, принадлежащем частному владельцу. Внутри замка хранятся оригиналы картин и фресок, сохранившихся на протяжении пяти веков; имеются комната для заседаний клуба с девятиметровыми потолками, курительная комната и винный погреб.

В этом году планируется завершение ремонтных работ общей стоимостью $150 млн, после чего Palazzo Tornabuoni откроет 36 объектов, начиная от студий и кончая квартирами с тремя спальнями. Комплекс будет рассчитан на 288 участников, цены за восьмую часть объекта будут варьироваться от €218 тыс. до €549 тыс. ($328-825 тыс.). Руководить сделками с недвижимостью будет компания Four Seasons: принадлежащий ей отель, открытие которого намечено на осень, будет предоставлен в распоряжение участников.

Собственникам в Palazzo будет открыт доступ к охоте во Флоренции, гольф-клубам, дегустациям вин. Все это благодаря связям одного из девелоперов, Джакопо Маццеи, выходца из знатного флорентинского рода. Его семья – одна из старейших производителей известного вина «кьянти».

«Наша цель – дать людям возможность жить по-флорентински», – говорит Джей Бирн Мерфи, глава вашингтонской компании Kitebrook Partners, сотрудничающей с господином Маццеи.

Патрисия Джеллар, дизайнер интерьеров из Лос-Анджелеса, и ее муж Маршалл, приобрели в частичную собственность жилье в Palazzo год назад. Госпожа Джеллар, коллекционирующая работы известных художников, довольна, что участие в клубе жильцов предполагает доступ к памятникам культуры и искусства, в то время как ее мужу, менеджеру инвестиционного банка, нравится сервис, который включает в себя услуги шофера на автомобиле Maserati по пути из аэропорта.

В полутора часах езды отсюда находится Borgo di Vagli, отреставрированное поселение на 129 тыс. кв. м сельской земли, где господин Фарвер, о котором мы писали в самом начале статьи, купил десятую долю в поместье с двумя спальнями за $85 тыс. Архитектор и девелопер Фульвио ди Роза потратил 10 лет на реконструкцию 10 каменных домов в составе селения: был сохранен средневековый дух зданий, однако не обошлось и без современных нововведений, например, постройки 20-метрового бассейна. С помощью консьержа можно организовать экскурсии с дегустацией вин, обедами в местных ресторанах и тавернах.
Для тех, кто предпочитает средиземноморский дух, владельцы Regina Isabella, курорта на острове Искья, привлекавшего еще Федерико Феллини, собираются превратить одну из окрестных вилл в частный клуб жильцов. Открытие Villa Isabella запланировано за следующее лето: доли в семи просторных квартирах с видом на море могут быть разделены между 70 покупателями. Для участников клуба будет открыт доступ к целебным водам курорта, ресторанам и коммуникациям.


Перспективы этого сегмента рынка недвижимости

Девелоперы, работающие с частными клубами жильцов, оптимистично смотрят на свои проекты. «Это инвестиции в образ жизни, совмещенные с владением недвижимостью, – говорит Стив Диринг, соучредитель консалтинговой компании DCP. – Важно учитывать это на любом рынке».

В клубе Palazzo Tornabuoni было продано около половины из первых 160 долей, хотя его открытие запланировано только на декабрь, сообщает господин Мерфи.

Американцам, которых пока больше всего среди членов клубов жильцов, может помешать ослабление доллара. Несмотря на то, что большинство участников платит наличными, девелоперы Palazzo Tornabuoni предлагают покупателям возможность оплаты в евро: наличные можно отложить и оплатить покупку позже по более выгодному курсу.

Джей Бирн Мерфи и Джакопо Маццеи планируют расширять деятельность, охватывая другие «культурные города», такие как Венеция, Рим или Париж. В их планах – создание целой сети частных клубов жильцов.

Господин Мерфи успешно прививает американские модели бизнеса на европейскую почву. В 90-е годы основанная им компания McArthurGlen Europe помогла основать в Европе центры сбыта дизайнерской продукции. Эту историю он описал в своей автобиографии, которая скоро будет издана.

«Потенциал частных клубов жильцов в Европе столь же велик, как и за океаном», – утверждает бизнесмен.


Автор: Эми Кортезе (Herald Tribune)
Перевод: Янина Крупина