Управление жильем, его эксплуатация — сегодня эти вопросы крайне актуальны для собственников: они получили широкие полномочия, однако соответствующих знаний и практических навыков у жителей наших многоквартирных домов нет. Между тем в Европе накоплен солидный опыт, созданы технологии и стандарты, которые могут пригодиться и в России.

Германия: стандарты эксплуатации

В Германии преобладает профессиональное управление, хотя и собственники, и арендаторы достаточно активно участвуют в судьбе дома. Что касается обслуживания зданий, то у немцев существуют строго соблюдающиеся стандарты эксплуатации — в зависимости от типа жилья. В связи с тем, что конкуренция управляющих компаний весьма высока, организации стремятся обеспечить по нашим меркам «запредельный» пакет услуг для жителей. Например, техническое обслуживание домов осуществляет хаус-мастер — специалист на все руки, совмещающий функции дворника, садовника, слесаря и выполняющий мелкую техническую работу. На нем и связь жильцов с управляющей организацией. Мастер постоянно находится при доме и ведет прием граждан.
 
Вопрос ресурсосбережения (из-за дороговизны коммунальных услуг) у немецких специалистов проработан до мелочей. Существуют даже отдельные счетчики на каждую батарею в квартире. В целом работа с населением — задача не столько немецких органов власти, сколько собственно управляющей организации. Если, к примеру, арендатор становится неплатежеспособным, его переселяют в более доступное жилье, при этом управляющая компания берет на себя расходы по переезду и оказывает содействие в погашении долга.
 
В Германии накоплен богатый опыт модернизации жилых домов с привлечением государственных или частных компаний и средств товариществ собственников — с четко прописанной процедурой кредитования. При этом залогом при выдаче банками кредитов является земля, находящаяся под зданием и примыкающая к нему в нормативных границах.
 

Франция: синдикаты как аналоги ТСЖ

Некоторые положения нового жилищного кодекса РФ разрабатывались с учетом опыта работы французских синдикатов. Что это за структура? В случае если многоквартирный дом принадлежит нескольким собственникам, которые в нем, как правило, и проживают, то коллектив жильцов образует некий синдикат — юридическое лицо, в компетенцию которого входят вопросы содержания и управления общей частью недвижимого имущества. Такие организации действуют на основании регламента совместного владения собственностью, это аналог наших ТСЖ. Например, решения собрания собственников жилья в синдикате являются для всех совладельцев обязательными. При этом кворум, необходимый для принятия решения, определяется тематикой поставленного на голосование вопроса. Так, бюджет на текущие работы утверждают большинством голосов присутствующих, а для продажи части совместной собственности требуется единогласное решение всех собственников жилья. Руководит таким объединением жителей либо один из совладельцев, либо нанятый профессиональный управляющий. В этом случае он должен иметь специальную карточку управляющего недвижимостью, которую выдает префект округа.
 
Содействие и контроль над деятельностью управляющего или председателя осуществляет совет (правление) синдиката. Как минимум раз в год управляющий (председатель) отчитывается в своей работе. Как и у нас, во Франции найти хорошего управляющего — большая проблема. Этот человек должен владеть экономическими и техническими знаниями и навыками, а также уметь хорошо ладить с людьми, разрешать конфликты. Для привлечения и удержания хороших управляющих часто используется бонус в виде бесплатного предоставления квартиры в том же доме. Это удобно для обеих сторон, поскольку управляющий нужен все 24 часа в сутки.
 

Профсоюзы собственников

Жилищные объединения во Франции занимают достаточно активную позицию. Одна из таких организаций — Профсоюзная конфедерация «За улучшение жизненной среды» (La confederation Syndicale du Cadre De Vie — CSCV). Она действует в двух основных направлениях. С одной стороны, входящий в нее союз собственников квартир, проживающих в кондоминиумах, помогает людям создавать свои местные объединения и добиваться от правительства решения проблем в данной сфере. С другой — союз представителей квартиросъемщиков социального жилого фонда учит арендаторов правильно выполнять свои обязанности.
 
Организация имеет 450 отделений в 70 из 100 французских регионов. На уровне микрорайонов СSCV привлекает всех жителей — независимо от возраста, вероисповедания, наличия работы или ее отсутствия, тех, кто хочет что-то делать, — к организации мероприятий, участию в социальной жизни, взаимодействию с властями… CSCV старается добиться того, чтобы жители принимали участие в обсуждении всех вопросов, касающихся их микрорайонов: таких как борьба с шумом в зданиях и на улицах или устранение разногласий на жилищной почве. Она помогает решать многие местные конфликты и является важным инструментом сотрудничества и интеграции жителей микрорайона. CSCV несколько раз выступала партнером государства в разработке некоторых законов и правил, особенно в сфере социального жилья. Еще одно направление деятельности конфедерации — издание ежемесячного журнала, который распространяется среди членов организации, а также выпуск специальных брошюр, книг и пособий, публикация собственных информационных материалов в средствах массовой информации. Пособия написаны простым языком и являются хорошими помощниками жителям в решении их жилищных проблем в повседневной жизни.
 

Коммерческое жилье и защита прав квартиросъемщика

Жилье во Франции несколько дешевле, чем в соседней Швейцарии (да и в Москве), но все равно достаточно дорого. Молодые французы, если только они не получили большого наследства, как правило, снимают квартиры и копят деньги на собственный дом. Во Франции арендодатель, будь то юридическое или физическое лицо, самостоятельно устанавливает стоимость найма своей жилищной собственности (сумма привязана к текущему индексу строительных издержек и не может быть увеличена раньше, чем через год после заключения договора аренды). Придерживаться этого обязывает закон от 6 июля 1989 г. Тем не менее, если квартплата «представляется явно заниженной», закон позволяет домовладельцам наверстать упущенную выгоду в момент перезаключения договора найма. Подобная практика стала настолько распространенной (особенно в парижском регионе), что с 1989 г. здесь принимают декреты с целью избежать взлета цен на наемные квартиры и создать некий потолок для роста арендной платы при пересмотре арендных договоров.
 
Парижский домовладелец может увеличить стоимость найма не более чем на 50% от зафиксированной разницы в арендной плате, которая практикуется в соседних домовладениях. Сегодня в парижском регионе наблюдается заметный рост арендной платы, в первую очередь из-за недостатка жилья, особенно ощутимого в последние годы. Поэтому правительство поддерживает подобные меры, ограничивающие режим свободных цен. Во Франции существует несколько организаций защиты прав квартиросъемщиков. Арендаторы, занимающие социальное жилье или живущие в домах, принадлежащих частным домовладельцам, руководствуются одними и теми же законами. Квартиросъемщик может снять жилье минимум на три года, если домовладельцем является частное лицо, и на шесть лет — если дом принадлежит компании. Хозяин вправе требовать от квартиросъемщика внести депозит, но его размер не может превышать сумму двухмесячной квартплаты. Домовладелец может потребовать расторгнуть контракт (предупредив при этом квартиросъемщика за шесть месяцев) лишь в трех случаях, оговоренных законом:

• квартира нужна домовладельцу для личных нужд;
• он хочет продать эту квартиру (тогда квартирант может ее купить);
• у домовладельца есть серьезные и законные основания для расторжения контракта, например если квартиросъемщик платит за квартиру слишком поздно.

В свою очередь, наниматель жилья может уведомить домовладельца о прекращении договора не менее чем за три месяца. Споры по поводу квартплаты обычно решают при помощи официально назначенных чиновников для частного и социального жилищного сектора. Если же соглашение не достигнуто, конфликт рассматривают в суде.
 

Жилье взаймы

В настоящее время во Франции наметилась тенденция к приобретению жилья в собственность, а не к его аренде. Это политика государства, которому выгоднее помочь нуждающимся приобрести квартиру в собственность, а не тратить деньги на строительство социального жилья.
 
Например, мэрия выделяет на покупку квартиры 3–4 тыс. евро безвозмездно. Другой пример — беспроцентная ссуда в том случае, если покупатель гарантирует, что жилое помещение в дальнейшем будет использовать для личного проживания. Беспроцентная ссуда предоставляется семьям, чьи доходы не превышают определенного минимума. Французам, которые готовы взять на себя долговые обязательства, чтобы получить собственное жилье, сейчас предлагают большое количество разнообразных кредитных схем.
 
Аргументы сторонников «жилья взаймы» сводятся к следующему: человек, проживающий в квартире, все равно обязан за нее платить, закладывая соответствующие расходы в свой бюджет. Он может делать это двумя способами: либо отдавая деньги домовладельцу за наем, либо погашая кредит, взятый на приобретение недвижимости. Если он продает свою собственность, он возвращает себе израсходованные средства, причем без всяких налоговых выплат, так как продажа основного жилья освобождена от налога на добавочную стоимость. Что касается нанимателя, то его единственная перспектива — продолжать оплачивать съемное жилье, при этом стоимость аренды будет расти вне зависимости от того, трудоустроен ли человек, потерял работу или вышел на пенсию.
 

Автор: Луиза Кудашова