По мнению многих признанных экономистов, в мире наступает худший за последние 25 лет финансовый спад. Профессор Калифорнийского института в Беркли Брэдфорд Де Лонг считает, что глобальной экономике повезет, если ситуация не станет еще хуже. Что же происходит на мировых рынках недвижимости? Попробуем в этом разобраться.

Хотя определенные трудности существуют, аналитики смотрят на этот сегмент экономики с оптимизмом. Есть регионы, где покупка недвижимости может стать не только спасением средств, но и выгодной инвестицией. И далеко их искать не нужно: эти островки есть даже в Европе.


Западная Европа

Финансовая помощь, которую оказали европейские правительства банковскому сектору, уже сказалась положительно на индексах деловой активности стран Старого Света. Рынкам недвижимости пока приходится туго. Ипотечное кредитование вообще балансирует на грани временного исчезновения.

Великобританию и Ирландию ураганом кризиса, еще первого, ипотечного, «накрыло» одними из первых. Можно было бы подумать, что и восстановятся они тоже первыми. Однако это не так. Цены на недвижимость и объемы продаж продолжают снижаться. Начала падать в цене даже традиционно стабильная элитная недвижимость. Сентябрьский виток кризиса добавил масла в огонь: уровень благосостояния британцев теперь столь низок, что они не могут себе позволить не только жилье в Лондоне, но и дешевые квартиры в Болгарии или Албании. Раньше британцы были инвесторами в недвижимость № 1 в мире, а в этом году они экономят даже на услугах парикмахера.

Испании прочили судьбу США. Многие эксперты заверяли, что на фоне общего экономического спада в стране кризис местного рынка недвижимости примет тяжелую форму. Между тем, по заверению как властей, так и риэлторов, все не так плохо, как бы могло оказаться. Да, Испания столкнулась со строительным перепроизводством, но спрос на недвижимость в большинстве регионов страны не упал. Поэтому в таких городах, как, например, Барселона, цены не только не падают, но и растут сообразно инфляции. Кроме того почти на всех испанских курортах не снижается и спрос на аренду. Арендная плата держится на высоком уровне, что предоставляет инвесторам уникальную возможность купить подешевле, а сдавать подороже. Стоимость среднего испанского квадратного метра продолжит ползти вниз, но вряд ли такое снижение будет значительным, считают эксперты рынка.

Во Франции роста цен на квадратные метры не предвидится, даже в недооцененных районах. Более того, ряд аналитиков полагает, что за этот год спад составит 7–8%, а к концу следующего года они упадут в среднем на 15%. Причина будущего снижения заключается не столько в кредитном кризисе, сколько в перегреве рынка: с 1995 по 2008 год средняя стоимость объекта недвижимости во Франции выросла на 210%. Естественно, спад коснется не всех районов, а наиболее «подросших» в цене.

В Италии есть регионы, где цены не только не будут падать, но и запросто могут вырасти. Это Сицилия и, конечно, Калабрия. Квадратные метры южных регионов страны еще не догнали по стоимости своих северных собратьев. И, если те начнут падать, они не остановятся, а «пойдут навстречу». Калабрия – рынок развивающийся и наиболее недооцененный. Деньги, вложенные в инфраструктуру, строительство дорог и индустрию туризма отсталого ранее региона непременно будут отыграны даже во время кризиса. Осталось только понять, откуда пойдут инвестиции. Калабрийские девелоперы уповают на россиян.


Северная Европа

Скандинавские страны – традиционно закрытый для российских инвесторов регион. И не только для российских: предложения недвижимости в Норвегии, Дании и Швеции реализуются, как правило, на внутреннем рынке.

Между тем кризис в Скандинавию пришел: Ассоциация брокеров недвижимости Норвегии (NEF) сообщила, что цены на жилье в сентябре снизились в среднем на 1,7%. Кроме того, две трети проданных в сентябре домов сбывались по ценам более низким, чем их оценочная стоимость. Таким образом, норвежское жилье стало более доступным. Тем не менее экономического спада Норвегии аналитики не предрекают: у страны достаточно сильная экономика и валютные резервы, чтобы пережить кризис.

Финляндия, в отличие от своих западных соседей, открыта российским инвесторам. И спрос среди наших соотечественников на недвижимость Страны тысячи озер, как показало аналитическое исследование портала Prian.ru, высок. Финляндия заняла второе место после Болгарии по интересу наших сограждан к ее рынку недвижимости. Наибольшим спросом пользуются отдельно стоящие дома и земельные участки под застройку.

Количество российских покупок в Финляндии неуклонно растет, поднимая при этом цены на местные квадратные метры. Ситуация накалилась настолько, что сейчас все меньше финнов могут позволить себе жилье в собственной стране. Правительство уже поднимало вопрос о введения запрета на покупку земельных участков иностранцами – чтобы сдержать эскалацию цен. По крайней мере, можно уверенно сказать, что финский рынок недвижимости не чувствует на себе горячего дыхания кризиса и снежные шапки цен на квадратные метры пока не начали таять.

Страны Балтии сильно пострадали от кризиса еще в прошлом году. За сумасшедшим ростом цен в 2005–2006 годах последовало столь же стремительное падение, которое продолжается и по сей день. Впрочем, упавшие на дно рынки недвижимости Латвии и Эстонии в долгосрочной перспективе непременно окажутся инвестиционно привлекательными. Но сколько ждать восстановления рынка – к единого мнения среди аналитиков нет.


Центральная Европа

Германия во время бума рынков недвижимости, который предшествовал текущему кризису, дорожала меньше других европейских стран. Уже десять лет квадратные метры в стране растут в цене только сообразно инфляции, то есть, по сути дела, не изменяются. В ряде регионов страны, наиболее депрессивных, недвижимость вообще распродается «за копейки» – это территория бывшей ГДР. Причина такой ситуации – низкий спрос на жилье: отток населения из Восточной Германии в Западную в поисках работы и лучшей жизни оставляет за собой тысячи пустующих домов. В крупных населенных пунктах страны – Берлине, Франкфурте, Гамбурге, Мюнхене – объекты недвижимости стоят дороже, но они очень ликвидны: их легко сдать в аренду и перепродать.

К кризису Германия подошла во всеоружии: правительство выделяет банкам €400 млрд для гарантии банковских вкладов гражданам и спасает от краха крупнейшую ипотечную компанию Hypo Real Estate Group. Сильнейшая экономика Евросоюза должна выдержать удар. Стабильным останется и рынок недвижимости Германии. Относительно низкие цены и высокая ликвидность квартир и офисов в крупных городах этому только помогут.

Чехия, Словакия, Словения и Венгрия – наиболее развитые из новых стран – членов Евросоюза. Правда, российскому инвестору они интересны в разной степени. Если Чехия – одна из самых популярных у наших сограждан стран для покупки зарубежной недвижимости, то остальные три россиянам известны мало. Квадратные метры на всех четырех рынках неуклонно росли в цене последние годы, но все равно еще не догнали Западную Европу. Будут ли они расти теперь? Да, но не так интенсивно. Тем не менее инвесторам следует обратить внимание на три столицы – Прагу, Будапешт и Братиславу, как считают эксперты. Недвижимость этих городов всегда востребована, и на ней можно заработать. Рынок Словении не очень «дружелюбен» и не расположен к иностранным инвестициям, особенно к тем, что приходят из-за пределов Евросоюза.


Балканские страны

Именно этот полуостров в последние годы не раз становился плацдармом для бума на рынке недвижимости. Сближение стран данного региона с Евросоюзом, экономический рост, туристическая привлекательность и снижение политической напряженности – все это привлекло сюда больше количество инвестиций из-за рубежа. Сначала западноевропейских, потом российских. Самый потрясающий рост цен продемонстрировали Болгария и Черногория, где недвижимость подорожала в разы. Вслед за бумом болгарской недвижимости 2004–2005 годов последовал второй, в 2007-м. Тогда с января по декабрь в среднем по стране цены поднялись на 18%.

Сейчас бум закончился, но Болгария продолжает уверенно дорожать. Естественно, огромное количество строительных проектов и свободных предложений рано или поздно перенасытят рынок Черноморского побережья страны. Здесь и сейчас квадратные метры растут в цене очень медленно. Но в стране остаются другие регионы, где будет по-прежнему выгодно покупать: это горнолыжные и бальнеологические курорты, центры экологического туризма. Кроме того, несмотря на два пережитых бума, недвижимость Болгарии можно назвать дешевой: в стране до сих пор есть квартиры до €50 тыс.

Кризис Болгария переживет легко, как считают представители крупного болгарского застройщика Bulgarian Land Development. Мировой финансовый коллапс отразится только на отдельных секторах рынка недвижимости. Что касается по-настоящему крупных проектов, то они не только будут хорошо продаваться, но и в свою очередь окажутся прибыльными для покупателей.

Такого оптимизма не разделяют в Хорватии и Черногории. Но вряд ли тому виной мировой финансовый кризис. Недвижимость этих двух стран уже сильно переоценена, спрос на нее сейчас невысокий. Впрочем, как полагают аналитики, явление это временное, потому что и Хорватия, и Черногория идут на сближение с Евросоюзом, а прояснение ситуации с вхождением обоих государств в ЕС грозят очередным ценовым подъемом. Но быстро заработать на недвижимости в той же Черногории, увы, не получится: квадратные метры медленно дешевеют, рынок аренды перенасыщен предложениями – почти каждый житель побережья страны либо продает, либо сдает свою недвижимость.

Чуть южнее по побережью расположилась Албания. Это как раз тот островок, который волной кризиса не смоет. Ведь цены на недвижимость здесь почти самые низкие в Европе. Одна из самых чистых и немноголюдных береговых линий Адриатического и Ионического морей уже привлекает и туристов, и покупателей жилья. Рынок здесь еще развивается, пока продаются только новостройки. Когда же начнется бум рынка недвижимости в этой стране, никто с уверенностью сказать не может. Английские инвесторы, которые первыми открыли этот рынок, во время кризиса начали экономить. Теперь Албания ищет новые рынки сбыта. Но дешеветь она явно не будет.

Единственная страна «Старой Европы» на Балканах – Греция. Соответственно, и квадратные метры здесь стоят выше, чем в других государствах. Тем не менее, несмотря на давнее членство страны в ЕС, рынок недвижимости Греции катастрофически неразвит. Да, здесь активно покупают иностранцы, но при этом нет единого регистра объектов недвижимости. Российских инвесторов могут заинтересовать курорты, расположенные в приграничных территориях страны, на полуострове Халкидики и на острове Крит. Цены здесь пониже, чем в остальной Греции, и их большого падения эксперты не ожидают.

Влияние кризиса на европейскую недвижимость разнородно: одни рынки пребывают в депрессии, другие его даже не заметили. Дело в том, что спад в этом сегменте экономики начался еще в 2007 году и новый финансовый удар не отправил рынки недвижимости в нокаут. Тем не менее покупать недвижимость в Европе или нет – каждый должен решить для себя сам.

Автор: Алексей Коновалов