Российские покупатели ждут падения цен на жилье не только на
отечественном рынке, но и в самых популярных у них странах —
Великобритании, Франции, Италии, Испании, Черногории и Болгарии.
Пока однозначного снижения стоимости
квартир и апартаментов за рубежом консалтинговые агентства не
фиксируют, но признают, что договариваться о скидках (иногда до 20-30%)
стало проще. Иностранное жилье подешевеет в 2009 году, прогнозируют они.
Жилье — первый сегмент рынка, реагирующий на ухудшение экономической
ситуации в стране, говорят риэлтеры. Начавшийся в 2007 году кризис
американской финансовой системы, вызванный сбоями в сфере ипотечного
кредитования, повлек за собой падение цен на жилую недвижимость в США.
Уже в третьем квартале 2007 года (начало кризиса), по данным
Национальной ассоциации риэлтеров США (NAR), общий объем продаж квартир
и отдельно стоящих домов в США сократился на 13,8% по сравнению с
аналогичным периодом 2006 года и составил $5,457 млрд, во втором
квартале 2008 года — на 16,4%, до $4,910 млрд. Стоимость средней
покупки в стране в третьем квартале 2007 года составляла $221,2 тыс.
(на 1,7% меньше показателя за аналогичный период 2006-го), а во втором
квартале 2008-го — уже $208,1 тыс. (на 7,1% ниже уровня второго
квартала 2007-го).
Вслед за США к концу 2007 года корректировка цен на жилье докатилась и
до Европы, где традиционно предпочитали покупать недвижимость россияне.
Пока, как отмечают риэлтеры, явного снижения стоимости квадратного
метра в большинстве стран не наблюдается: замедлились темпы роста цен,
и продавцы уже охотнее идут на скидки, которые могут достигать в ряде
случаев 20%. Практически везде наблюдается некоторое затишье из-за
отложенного спроса. "Россияне ждут, что будет с ценами, когда каждый из
рынков достигнет своего дна. Изучают предложения за рубежом, но с
покупками пока не спешат",— говорит директор департамента зарубежной
недвижимости Paul`s Yard Элла Братилова.
На российском рынке работает всего две международные компании,
продающие зарубежную недвижимость россиянам и располагающие сетью
представительств по всему миру,— британские Knight Frank и Savills
(кроме них действует еще несколько десятков компаний-продавцов,
специализирующихся на одной-двух странах). Директор отдела жилой
элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн и руководитель
департамента зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills (входит
в Savills) Петр Коваленко рассказали "Ъ", что примерно две трети
запросов от российских покупателей приходится на шесть стран —
Великобританию, Францию, Италию, Испанию, Черногорию и Болгарию. Более
точной статистики по предпочтениям наших соотечественников и объемам их
инвестиций в жилье за границей не существует, утверждают они.
Великобритания
В отличие от многих стран Европы, где цены на жилье продолжают расти,
но уже не так быстро, британский рынок отреагировал на кризис снижением
стоимости квадратного метра. Согласно данным Land Registry (на основе
заключенных агентством сделок), средняя стоимость сделки с жилой
недвижимостью в апреле—июне 2008 года в Великобритании составляла
£217,136 тыс., а в конце 2007-го — £220,892 тыс. (падение примерно на
1,7%). Лондонское жилье, правда, за это время немного подорожало — с
£389,856 тыс. до £409,774 тыс. за сделку соответственно (рост на 5,1%).
Для сравнения: с четвертого квартала 1995 года (начало роста цен на
жилье в стране) к 2008 году средняя стоимость сделки возросла на 252% —
с £50,930 тыс. до £179,363 тыс., оценили аналитики британского
строительного общества Nationwide.
Экономисты исследовательского бюро Capital Economics прогнозируют, что
в ближайшие два года из-за ухудшающихся условий в секторе ипотечного
кредитования и спада покупательной способности цены на жилье в
Великобритании могут упасть еще на 25%. В ближайшие 18 месяцев, по
прогнозам британской торговой палаты (British Chambers of Commerce),
уровень безработицы в стране может достичь 300 тыс. человек. Цены
вернутся на уровень 2007 года лишь к 2015 году, уверены эксперты Knight
Frank. Рост британского рынка жилой недвижимости, согласно Capital
Economics, начнется лишь в 2011 году. "Именно 2009-й — начало 2010 года
из-за возможности продуктивно торговаться и снижать цены станут
оптимальным временем для совершения покупок",— отмечает директор Russia
Desk Oakhall Property Source Михаил Акопов. Однако начиная с середины
2010 года владельцы домов в Лондоне могут придерживать предложения
из-за "олимпийских ожиданий" (в 2012 году столица Британии примет
летние Олимпийские игры), предупреждает господин Акопов.
В отличие от жилья эконом- и бизнес-класса элитная недвижимость в
Лондоне пока не теряет в цене. Однако последствия финансового кризиса
сказались и на этом сегменте. По данным Savills, темпы роста стоимости
элитного жилья впервые за три года в последнем квартале 2007-го
снизились на 2% по сравнению с предыдущим кварталом. Общегодовой рост
стоимости недвижимости в этом сегменте в 2007 году составил 16,3%.
Стоимость 1 кв. м, по данным Knight Frank, во втором квартале 2008 года
за год выросла на 1,8% и достигла €44,62 тыс. "Однако нельзя не
признать, что в центральном Лондоне увеличились сроки экспозиции
объектов с нескольких недель до месяца и более",— отмечает Михаил
Акопов.
Франция
Как и почти во всех европейских странах, во Франции 2007 год уже не
показал такого же бурного роста цен на недвижимость, как предыдущие
несколько лет. По данным Французской национальной ассоциации по
недвижимости (FNAIM), по итогам 2007 года цены на апартаменты в стране
выросли на 4,5%, на дома — на 4,8%. Для сравнения: в 2004 году, на
который пришелся пик роста стоимости жилой недвижимости во Франции,
квартиры подорожали на 17,8%, дома — на 12,5%.
Как отмечают эксперты Global Property Guide (GPG), основными
покупателями французской недвижимости среди иностранцев остаются
британцы (около 60% от числа сделок) и россияне, предпочитающие
юго-восток страны. Среди излюбленных мест — Кап-Ферра. По оценкам GPG,
около 64% недвижимости в этом городке на Лазурном побережье принадлежит
иностранцам. Стоимость квадратного метра здесь во втором квартале 2008
года достигала €42,32 тыс. (выросла на 2% по сравнению с аналогичным
периодом 2007-го), говорится в сентябрьском исследовании мирового рынка
элитной недвижимости Knight Frank. "На Лазурном побережье число
объектов, выставленных на продажу, ограничено, поэтому рынок очень
инертный и на большую скидку даже в условиях кризиса рассчитывать не
приходится",— уверен господин Коваленко из IntermarkSavills. По его
оценкам, пока наиболее реальный дисконт по заключаемым здесь сделкам
может достигать 10%. Наряду с Кап-Ферра спросом среди россиян
пользуется жилье в Монако, где стоимость 1 кв. м элитного жилья, по
данным Knight Frank, за год, закончившийся вторым кварталом 2008-го,
выросла на 30% и достигла 51 тысячи евро, обогнав Лондон (44,62 тысяч
евро). "Квартиры в Париже в основном приобретали те, кто располагает
более скромным бюджетом, в пределах 1-3 млн евро, чем любители
Лазурного побережья",— отмечает госпожа Тейн из Knight Frank. Стоимость
апартаментов площадью около 120 кв. м на конец июля 2008-го в столице
Франции составляла около €9,329 тыс. за 1 кв. м против 10,485 тысяч
евро за 1 кв. м в 2007 году.
Италия
По данным исследовательской компании Nomisma Real Estate, к концу июня
2008 года цены на жилье в Италии выросли всего на 4,2% (в 2006 году
рост составил 6,2%). Во второй половине года стоимость 1 кв. м начнет
снижаться и достигнет показателей начала года — 2,4 тысяч евро, уверены
эксперты. "Эта тенденция во многом спровоцирована снижением спроса со
стороны иностранных покупателей (ранее их доля на рынке достигала
20-25% от всех сделок) из-за высоких ставок по кредитам, высокого
уровня инфляции и слабого роста экономики страны",— объясняет в
исследовании GPG. Впрочем, как и в случае с Лазурным побережьем,
говорить о намечающемся здесь масштабном снижении цен пока беспочвенно,
добавляет Петр Коваленко. "Цены меняются там, где застройщик
использовал заемные средства и готов давать дисконт, чтобы рассчитаться
с кредиторами. В этом случае можно рассчитывать на скидку до 20-25%",—
признается эксперт.
В пятерку наиболее популярных среди иностранцев районов Италии входят
Лигурия, Тоскана, Северные озера, Апулия, Умбрия. Итальянская федерация
профессиональных агентов по недвижимости (F.I.A.P) подсчитала, что
около 81% сделок с участием иностранных покупателей приходится на
небольшие дома площадью до 60 кв. м, 14,7% предпочитают виллы до 120
кв. м. Екатерина Тейн отмечает, что россияне предпочитают покупать
виллы на озере Комо, а также недалеко от Пизы, в районе
Форте-Дей-Марми. "В этих местах почти все виллы уникальны, многие были
построены еще в XV-XVI веках, поэтому покупатели в большинстве случаев
не намерены снижать цены",— отмечает Екатерина Тейн. По ее словам, за
время кризиса стоимость домов в хорошем состоянии здесь не изменилась и
варьируется от 5 млн до 20 млн евро в зависимости от расположения и
площади. "В исключительных случаях, когда требуется закрыть сделку
побыстрее, можно говорить о скидке 20%, но не более. В будущем ситуация
вряд ли изменится",— добавляет госпожа Тейн.
Испания
С 1998 года жилье в Испании, согласно исследованию GPG, подорожало
на 187%. В 2006 году рост составил 10,4%, однако по итогам 2007-го
средняя стоимость дома и апартаментов выросла на 5,8%.При этом уже в
январе 2008 года, согласно данным Национального института статистики
(National Statistics Institute), объемы продаж на испанском рынке жилой
недвижимости упали на 27%. В июне 2008 года средняя цена жилья в
Мадриде составляла около 3 тысяч евро за 1 кв. м (на 0,09% выше, чем в
2007 году). "Спад на рынке жилой недвижимости Испании начался еще до
мирового финансового кризиса и связан с перепроизводством",— признает
Екатерина Тейн. Это подтверждает и статистика: по данным GPG, в Испании
один из лучших показателей обеспеченности населения жильем — количество
проживающих на единицу жилья составляет 1,5 человека (в Европе этот
показатель в среднем 3,3 человека). "Сейчас цены в Марбелье,
излюбленном месте россиян, составляют 3-4 тысяч евро за 1 кв. м
апартаментов, а самые лучшие элитные предложения могут доходить до 7
тысяч евро за 1 кв. м",— добавляет госпожа Тейн. По ее словам, это
очень низкие показатели: еще 2-2,5 года назад средняя стоимость 1 кв. м
составляла 6-7 тысяч евро, а в ряде случаев достигала 12 тысяч евро "Но
даже при нынешних ценах покупатель в ходе заключения сделки может
рассчитывать на большие скидки, до 30%",— признается эксперт.
Черногория и Болгария
В отличие от рынков жилой недвижимости большинства европейских стран
рынки Черногории и Болгарии наименее всего зависели от ипотечных
кредитов, и поэтому рост цен здесь практически не прекратился. К тому
же активное строительство и повышение цен на недвижимость начались
здесь только последние несколько лет, отмечают риэлтеры. Во второй
половине 2007 года стоимость элитного жилья от застройщика на основных
курортах Болгарии (Солнечный берег, Золотые пески и др.) составляла
1,7-2 тысяч евро за 1 кв. м, говорится в исследовании Colliers
International. Средняя цена предложения варьировалась в пределах
0,8-1,7 тысяч евро за 1 кв. м. По оценкам GPG, за год по итогам второго
квартала 2008 года стоимость болгарских квартир выросла на 32%.
Эксперты IntermarkSavills прогнозируют, что по итогам 2008 года цены на
жилье в Болгарии вырастут еще на 15-20%.
Как и во Франции, одними из основных покупателей жилья в Черногории и
Болгарии являются англичане и россияне. Согласно государственной
статистике, прямые инвестиции иностранцев в экономику Черногории
оставили 900 миллионов евро, из них более половины пришлось на сделки с
недвижимостью. Русские предпочитают приобретать апартаменты в Будве и
Которской бухте, отмечает Екатерина Тейн. В сентябре 2008 года, по
данным GPG, средняя стоимость апартаментов площадью 75 кв. м в районе
городов Петровац, Будва, Котор, Святой Стефан составляла 273 тысяч
евро, площадью 500 кв. м — 1,299 млн евро. "Местные риэлтеры
прогнозируют, что в ближайшие два года цены на жилье в Черногории будут
показывать ежегодный рост в районе 20%",— говорится в исследовании GPG.
Авторы: Маргарита Федорова, Ольга Сичкарь, Екатерина Дударева
|
