Еще год назад быть покупателем зарубежной недвижимости было гораздо проще. Мировой кризис до неузнаваемости перекроил экономическую географию всех без исключения стран. Покупатели разделились на две категории: игроки, которым интересны падающие рынки, и искатели стабильности. Пока мировой real estate готов удовлетворить запросы и тех, и других.

Яна Егорова, управляющий директор EG Progress Consulting GmbH, советует обратить внимание в первую очередь на те страны, где цены на недвижимость резко упали, прежде всего США. Все чаще звучат предложения присмотреться к рынкам Южной Америки – Бразилии, Доминиканской Республики и Панамы, не забывая про ОАЭ и Израиль.

Приходится признать, что для тех, кто покупает недвижимость в инвестиционных целях, настали нелегкие времена, – говорит Татьяна Васильева, административный директор ООО «АЛИСА» (Петербург). – Мировой рынок недвижимости стагнирует, и это относится в разной степени ко всем странам. Наиболее пострадавшими являются страны, тесно связанные с экономикой США – Великобритания в Европе, Панама, Доминикана – в Центральной Америке, Япония – в Азии. Здесь, как и в самой Америке, уже наблюдается падение цен, исчисляемое двузначными цифрами. За ними следуют «перегретые» рынки Европы, где спрос, ориентированный преимущественно на западных европейцев, существенно отстал от предложения (Испания, страны Балтии). Гораздо лучше чувствует себя южная Европа – Кипр, Болгария, Турция, Черногория.

По мнению эксперта, все дело в том, что, вопервых, эти страны изначально предлагали «мидлкост» предложения, спрос на которые еще не иссяк. А вовторых, в качестве покупателей недвижимости здесь всегда были рады видеть восточноевропейцев и жителей бывшего СССР, по которым мировой кризис пока не ударил так больно, как по их западным соседям.

Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «Бестнедвижимость», в число интересных для инвестиций стран зачисляет Италию, Кипр, Грецию и Португалию. Из стран бывшего соцлагеря, по мнению эксперта, попрежнему актуальными остаются Болгария, Черногория и Хорватия. Сектор экономики, связанный с недвижимостью, здесь не столько зависим от местных и международных банков, сколько от инвестиционных компаний, которые попрежнему продолжают строительство востребованных объектов. Интерес покупателей подстегивают грядущие события: на Кипре – вхождение в Шенген и изменение налоговой политики, в Италии – федеральные программы развития на юге, возможность снятия границы со Швейцарией на севере. Португалия и Греция привлекательны пока еще относительно невысокими ценами и небольшим объемом предложения, Болгария – активной интеграцией в Европу (грядущий переход на евровалюту, вступление в Шенген), Хорватия и Черногория – анонсируемым изменением налоговой политики и земельного законодательства. «Упал спрос в Испании и Франции. Покупатели, ищущие альтернатив, стали задумываться об азиатских и южноамериканских проектах», – говорит Юлия Титова.

Несколько противоречивы суждения о рынке недвижимости Кипра, колыбели российских покупателей «зарубежки». Взамен бурного роста риэлторы и девелоперы сегодня обещают стабильность, говоря о том, что экономика островного государства «варится в собственном соку», не привлекая европейских кредитов. Между тем компания «Пафилия» в октябре сообщила о том, что в течение двух недель было реализовано более десятка вилл стоимостью свыше €1 млн каждая. Очевидно, покупатели сегодня выбирают Кипр для сбережения своих средств, что подтверждают и другие крупные застройщики, работающие на острове.

 
Хорошо там, где нет ипотеки

Вполне логично, что оптимистичнее всего звучат прогнозы в странах, банки которых в докризисный период не успели как следует развернуться на ниве ипотечного кредитования. Там, где застройщики строят «на свои», а покупатели таким же способом приобретают, стабильности больше – таков основной аргумент участников рынка.

Не сходит с первых страниц листингов развивающийся рынок Турции. Полина Ефимова, руководитель отдела продаж компании Europe Real Estate (Петербург), ожидает в будущем году 20процентный рост цен на Анатолийском побережье. «Мы прогнозируем скачок цен до 2012 года, скорее всего «на выходе» из кризиса, когда инвесторы начнут активно вкладывать свои средства. Стоимость квадратного метра в Турции возрастет с €1000 до €2500–3000 и сравняется с ценами других средиземноморских стран», – говорит Ефимова. Ее поддерживает Саулюс Купчинскас, директор MyHome Ltd (Турция). «Рынок Турции на общем фоне сохранит максимальную стабильность. За последний год цены в стране упали на 5–10% на недвижимость «среднего» класса, но на 5–15% выросли на элитную и дешевую недвижимость. Я считаю, что на рынок Турции кризис мировой экономики не может повлиять так сильно, как на европейские страны – в большинстве своем недвижимость строится и продается не в кредит, а за счет собственных средств застройщиков», – отмечает Купчинскас.

Застройщики ОАЭ не обещают баснословных прибылей всем поголовно. «Цены в 2008 году в Дубае выросли на 20–25%, в будущем году мы прогнозируем более скромный, но все же рост – в пределах 5–10%. Дубай – это не кредитный рынок, поэтому он не так восприимчив к кризису, как США и Европа. Доля русских покупателей здесь уже достигла 30%», – говорит Эдвин Лоурейро, директор Almasah international real estate (Дубай).

За период с июня 2007 по сентябрь 2008 года рост цен на коммерческую недвижимость составил 71,19%, на вторичную жилую недвижимость – 60,29%, на виллы – 55%. Все ожидали повышения цен в конце октября 2008 года. Но, думаю, что в связи с наступившим экономическим кризисом большого роста не будет до конца 2009 года. А потом рынок сам себя отрегулирует, – говорит Анна Григоровская, руководитель проекта компании «Интегроинвест» (Москва).

По мнению участников рынка, покупательский спрос в Дубае будет поддерживаться за счет экспатриантов, которые приезжают сюда работать по долгосрочным контрактам и создают дефицит на рынке готового жилья.

Несмотря на ожидаемое замедление роста объема продаж, долговременная перспектива развития рынка недвижимости Дубая остается позитивной. Стоимость незавершенного строительства коммерческой недвижимости в эмирате возросла на 40% за последние 8 месяцев. Это связано с тем, что большинство коммерческих проектов будет сдано в следующем году. По данным Земельного департамента Дубая, к 2011 году цены претерпят корректировку, но это не означает падения цен, произойдет некоторая стабилизация. Рост цен на все виды недвижимости по сравнению с августом прошлого года составил в среднем 70%. А в АбуДаби спрос намного превышает предложение, на данный момент дефицит составляет примерно 28 тысяч жилых единиц, – резюмирует Илья Тоньшев, генеральный директор Europa Luxus Haus (Петербург).

Ольга Нижегородцева, директор компании Kirkstone Realty (Франция), называет уменьшение кредитных покупателей главной причиной расслоения рынка Франции. По ее мнению, трудности при получении ипотеки выдвигают на передний план покупателей самых высоких слоев населения, которые не зависят от кредита. «Снизится спрос на недорогие варианты (от €200 000 до €1 млн), а значит, будет снижаться и цена. Лишь за сентябрь 2008 года цены на неэлитное жилье в Париже (до €1 млн) понизились почти на 10%. Цены на элитную недвижимость Франции продолжают стабильно расти в пределах среднего показателя 10% в год», – говорит Нижегородцева. По данным компании Kirkstone Realty, стабилен спрос на виллы с видом на море на Лазурном берегу в бюджетах €2–3 млн и €10–15 млн, а также на квартиры в Париже с 2–3 спальнями в бюджетах от €1,5 до €3 млн. Цены на элитную недвижимость Франции растут в среднем на 10% в год, на Лазурном берегу рост достигает 30%.

 
«Другая» Финляндия

Интересна ситуация в Финляндии: по официальной статистике, среднерыночные цены на типовое жилье в нынешнем году понизились на 5%, в то же время риэлторы, работающие с российскими покупателями приграничных финских домов, приводят совершенно иную картину: по их данным, цены в этом сегменте выросли с начала года на 15–20%.

Стоимость недвижимости со своей береговой линией за первую половину 2008 года выросла на 19% в районах с разработанным генпланом, так как в таких районах покупатель точно знает объем разрешенной застройки. Вне зоны разработанного генплана, где размеры строения всегда надо получать в индивидуальном порядке, цены выросли на 8%. Среднестатистическая по стране стоимость недвижимости на берегу в зоне генплана в первой половине 2008 года была €125 000. Самые дорогие дачи в южной Финляндии, где средняя цена составила €205 000, – говорит Татьяна Велликок, консультант по недвижимости Biport Realty Oy, LKV (лицензия Торговой палаты Финляндии на ведение сделок с недвижимостью и акциями жилищных кооперативов).

До начала 2000х годов традиционная финская дача на озере была маленькой избой с сауной на участке в 20 соток. Участки по 0,5 га стали нарезаться только в последние годы, их не много. Несмотря на огромное количество озер, законодательно ограничивается нагрузка на водоемы. В среднем на участке размером около 0,5 га можно строить 100–120 кв. м дачу и 25 кв. м сауну. Стоит такой участок в среднем €100 000–120 000, если же разрешенный объем застройки увеличивается до 250 кв. м, то и цена приближается к сумме €250 000, и спрос превышает предложение. За этот сектор операторы рынка спокойны – здесь не ожидается падения цен, несмотря на мировой финансовый кризис. «Продавцы скорее снимут с продажи объекты вовсе, чем расстанутся с ними задешево. Как, впрочем, это регулярно происходит в осеннезимний период», – отмечает Татьяна Велликок.

Ведущие экономисты страны заявляют, что рынок Финляндии вообще нельзя сравнивать с другими европейскими странами: финны многому научились во время кризиса 90х. «В отличие от Европы, где 2/3 населения проживает в арендованном жилье, 75% финнов проживают в собственном жилье, и лишь 25% жилья принадлежит инвесторам. В Финляндии рынок жилья – это скорее жизнь, чем брокерские игры», – считает Татьяна Велликок.

В 2004 году в стране была отмечена самая низкая ставка по ипотеке за последние годы, и цены неуклонно росли. Начавшийся весной 2008 года рост банковского процента на ипотечный кредит вызвал некоторое снижение цен, замедлив сроки продаж. Один из ведущих банков Финляндии, Nordea, еще в 2002 году отметил закономерность, согласно которой рост процента ипотечного кредита отражается на снижении цен на жилье сразу, снижение же процента ипотечного кредита лишь через полгода сказываться на росте цен. Поэтому банковские экономисты обещают к началу весны новое повышение цен: по их мнению, через несколько месяцев снижение процента Центробанком и мероприятия по борьбе с кризисом правительств стран Евросоюза дадут свои плоды.

Инвесторы же, впрочем, не замедлили использовать во благо случаи падения цен, и усилили активность в приобретении малогабаритных квартир в Хельсинки и столичном регионе. Спрос на их аренду столь велик, что сегодня в стране законодательно разрабатывается идея создания ипотечного фонда для инвесторов, которым обещают в будущем налоговые льготы. А пока рост арендной платы в центре Хельсинки составляет до 10% в год.

 
Латинская Америка: оазис на периферии?

В основном, последствия глобальных «передвижек» доходят до Латинской Америки с некоторым опозданием. Это касается и премьер, и моды, и кризисов. Рынки недвижимости на южноамериканском континенте все еще находятся на подъеме.

В Латинской Америке сейчас огромный потенциал, но самый устойчивый рынок представляет собой Бразилия, считает Дэн Джонсон, директор компании TheMoveChannel.ru (Лондон). – Ее экономика находится на 9м месте в мире, и в течение следующих лет она поднимется еще выше. В Бразилии многочисленное население, умеренная инфляция, изобилие природных ресурсов и стабильная политическая ситуация. Темпы роста с легкостью могут превысить 20% в год в ближайшем будущем, но самое главное – выбрать для покупки тот тип недвижимости, который будет популярным в будущем среди местного населения.

По данным UNCTAD (специальной конференции ЮНЕСКО по коммерции и развитию), в 2007 году объем прямых иностранных инвестиций составил в Латинской Америке $126 млрд, что на 36% превышает сумму, вложенную зарубежными предпринимателями в 2006м. Львиная доля этого капитала приходится на Бразилию, Мексику и Чили. И хотя по вине всевозможных кризисов объем инвестиций в глобальном масштабе сокращается, благодаря высоким ценам на сырьевые «коммодити» латиноамериканская панорама попрежнему выглядит оптимистично. А чилийские и бразильские «акции» вообще будут расти в цене ближайшие пять лет – таково мнение аналитиков из международной аудиторской фирмы KPMG (Global Corporate Capital Flows, 2008/9 to 2013/14). Стоит ли удивляться, что наравне с другими отраслями немалой популярностью пользуется у иностранцев местный рынок недвижимости? И если покупатели из США традиционно концентрируют свое внимание на офисных помещениях и индустриальной застройке, то европейцев (и в первую очередь испанцев) больше интересует сегмент вторичного жилья.

По мнению европейских и американских предпринимателей, самые перспективные страны для вложения капитала в недвижимость – это Бразилия, Чили, Мексика, Аргентина и Панама, где риэлторская и девелоперская активность связаны с перспективой расширения Панамского канала.

Два месяца назад бразильский президент Лула Да Сильва утвердил новый план правительственных инвестиций в индустриальные отрасли и жилищное строительство. Согласно плану, с 2008 по 2011 год бразильская экономика получит от Национального банка развития вливание в размере беспрецедентной суммы в $900 млрд (20% от валового национального продукта). Из них 330 миллионов пойдут на возведение жилья и офисов. Именно эта зона на Атлантическом побережье сегодня больше всего котируется у иностранцев. Сельва, пляжи, гольфклубы, относительно низкий уровень преступности и бедность, которая не так бросается в глаза, как фавелы СанПаулу или Рио, являются весьма позитивными моментами для тех, кто решил обзавестись вторичным жильем в Натале – столице штата РиоГрандедуНорте. Незастроенный участок в 300–600 кв. м у самого пляжа обойдется приблизительно в €40 тысяч. Такой же участок с элитным домиком, гаражами, бассейном и кокосовым садиком – в €240 тысяч. Всего лишь год назад все это стоило вполовину меньше.

Несмотря на сейсмическую активность и достаточно холодные океанические воды, Чили тоже пользуется у иностранных инвесторов большой популярностью. Столица – Сантьяго-де-Чили – является на сегодняшний день наименее криминогенным мегаполисом континента. По данным юридической компании Chile Grupp, вложения в местный рынок приносят от 10% до 14% годовых дохода, а, в отличии от Бразилии, иностранец может получить здесь доступ к ипотеке. Цены на квадратный метр застройки в элитных районах Сантьяго колеблются от $1500 до $2900. И хотя за последний год подорожание было незначительным, по данным риэлторской фирмы Cummins & Cia Propiedades, c 2004го (после аргентинского кризиса, затронувшего весь регион) оно составило около 8%.

Говоря о мексиканской специфике, нельзя не упомянуть, что благодаря соседству с США на мексиканских курортах не переводятся туристы... и яппи из поколения «бэбибумеров». Их пенсионный и предпенсионный возраст (а также высокие цены на недвижимость в традиционном Майами) являются причиной активного интереса к мексиканскому рынку вторичного жилья и желанию коротать старость гденибудь на пляжах Канкуна или Акапулько. Рост цен с 2006 по 2007 год составил здесь 14%. По мнению Клаудии Веласкес, специалиста по рыночным исследованиям мексиканской консалтинговой фирмы Softec, даже с учетом кризисов в текущем году данные показатели вырастут еще на 10%.

Кризис 2001–2002 годов значительно ослабил аргентинский рынок недвижимости. Вторичное жилье сильно упало в цене... и благодаря этому привлекло внимание европейских инвесторов. Население страны на 90% состоит из потомков испанских и итальянских иммигрантов, а потому, по традиции, постоянно находится в поле зрения Южной Европы. Двухкомнатную квартиру, которая гденибудь в Италии стоит около $600 тысяч, в БуэносАйресе до сих пор можно купить за $100 тысяч. Однако начавшийся в 2006м строительный бум – так же как в Бразилии или Чили, – затронул в первую очередь сегмент элитного жилья. Буэнос­Айресский район Реколета занимает 4е место в рейтинге эксклюзивного жилья по континенту: квадратный метр застройки стоит там $2800. Хотя большинство иностранцев предпочитают «природу» подальше от мегаполисов. Тут пальма первенства принадлежит аргентинской Патагонии: в городе СанМартинделосАндес одновременно можно наслаждаться близостью горнолыжных курортов, пляжей и лучшим в Латинской Америке полем для игры в гольф. «Квадрат» земли стоит всего от $7 до $40. Капиталовложения в размере от $30 тысяч автоматически обеспечивают инвестору аргентинское ПМЖ.


Татьяна Васильева, административный директор ООО «АЛИСА» (Петербург):
Можно прогнозировать, что с развитием кризиса востребованность сравнительно дешевого отдыха на юге Европы будет повышаться, а значит, приобретенная для целей инвестирования недвижимость в этих регионах будет приносить постоянный и, возможно, возрастающий доход. Тренд переориентации на российского пользователя в Болгарии, Турции и других районах виден невооруженным глазом. Не случайно именно сейчас, например, болгарское правительство значительно упростило процедуру получения виз для россиян. Уверена, что в ближайшее время мы увидим много других интересных мер для стимулирования спроса из России.

 

Герман Мойжес, управляющий ГК «АВЕРС» (Германия):
Покупательская способность россиян в связи с кризисом, вероятно, понизится. Пока нельзя с точностью предсказать среднесрочные изменения спроса, но эйфория последних лет, безусловно, закончилась. Покупатели станут более четко соизмерять свои способности и потребности, экономика и доходы не будут развиваться прежними темпами, и россияне станут более осторожными при вложении своего капитала. При этом мы видим, что за последние месяц интерес к достаточно стабильному немецкому рынку резко возрос, полагаю, одна из причин – определенное состояние российской экономики и рынка недвижимости на данный момент.

 

Татьяна Велликок, консультант по недвижимости Biport Realty Oy, LKV (Хельсинки):
Интерес россиян к дачной недвижимости в Финляндии продолжает расти. Если за 2007 год россияне приобрели 620 объектов, то только за первую половину 2008го – свыше 700 объектов. Прежде всего, им попрежнему интересны районы Южной Карелии и Южного Саво. Постепенно россиян начинают привлекать и более удаленные от границы дачи, а также квартиры в Хельсинки. Русских интересует самая ликвидная недвижимость: дачи на водоемах, квартиры в зеленых районах, рядом с аквапарками и SPAотелями, видовые квартиры в городе, дома в престижных районах на заливе. Это не та недвижимость, цены на которую дает статистический центр страны. Эти цены, скорее, определяются тем, за сколько владелец согласен с объектом расстаться, нежели тем, за сколько его готовы купить.

 

Ольга Нижегородцева, директор компании Kirkstone Realty (Франция):
Недвижимость Франции популярна среди русских уже не первый век. Это, пожалуй, самый старый и долгоиграющий рынок. На сегодняшний день Париж, Лазурный берег и Альпы попрежнему остаются вне конкуренции среди российских покупателей элитной зарубежной недвижимости. Максимальный спрос во Франции направлен на вторичный рынок жилья. В Париже считается, чем старее дом, тем он престижнее и дороже, поэтому русские стремятся иметь квартиры в старинных османских домах 18 века с высокими потолками и красивыми парадными подъездами. Cтала пользоваться спросом недвижимость «под ремонт».

Анна Григоровская, руководитель проекта компании «Интегроинвест» (Москва):
Аналитики прогнозируют продолжение падения цен на недвижимость в Европе, а в ОАЭ ожидается пока лишь замедление темпов роста. Возможно, мелкие застройщики, работавшие на заемные средства, даже приостановят свои проекты. На крупных серьезных компаниях этот кризис не должен отразиться: ведь такие компании строят на свои средства. Я думаю, что к осени 2009 года цены снова будут расти быстрыми темпами. Мы сами формируем спрос наших клиентов – они доверяют нам и прислушиваются к нашему мнению. А мы им рекомендуем коммерческую недвижимость от проверенных серьезных застройщиков, например таких, как компания Omniyat Properties, с которой мы недавно подписали эксклюзивный договор на Россию.

 
Мика Пиккусаари, региональный представитель компании Honka (Финляндия):
Инвестирование в недвижимость Финляндии не предусматривает больших рисков, по сравнению с итуацией в Европе. Наиболее дина мичны в развитии районы Савонлинна и Миккели. В будущем году ожидается рост в районах ЛахтиКоуволаКотка. На этих территориях еще есть интересные предложения по земельным участкам, и цены остаются умеренными. Среди новых объектов интереса можно отметить территорию Пяйянте. Повысился спрос на участки вокруг маленьких озер. Honka участвует в многочисленных проектах на территории Восточной Финляндии: Honka Ski Village в Салла и Посио, Honka Utsu и Levi Spirit в Леви, Aurinkorinne в Пункахарью, MeriTeijo близ Хельсинки, совместные проекты с White Resort в Пуумала и Куопио. Доля россиян среди наших покупателей в 2008 году составила 8–10 %.

 
Елена Ляпина, начальник отдела зарубежной недвижимости АН «Невский Альянс» (Петербург):
Если раньше наши клиенты интересовались в основном Болгарией, а также всеми любимыми Финляндией и Испанией, то сейчас предпочитают более экзотические страны, например Таиланд. Панама привлекает стабильностью и стре мительным развитием. Если в прошлом году можно было приобрести квартиру стоимостью примерно $800 за кв. м, то сейчас ниже $1200 за кв. м найти практически невозможно. Максимальный спрос – на дешевую недвижимость. Как правило, это приобретение квартиры на начальной стадии строительства по минимальной цене с оплатой оплатой, либо готовая квартирастудия. Стабильным спросом пользуется Европа. В последнее время растет спрос на недвижимость с целью получения дохода, например покупка участков на горнолыжных курортах для постройки коттеджей.

Авторы: Юлия Лозовская, Анна Новикова