Елисейские поля, Триумфальная арка, Эйфелева башня,
заснеженные Пиренеи, готические замки и соборы, Канны и, наконец,
Париж. Все это – Франция, страна удивительно разнообразная и потрясающе
позитивная. Недвижимость этой страны с давних пор является лакомым
кусочком для инвесторов со всего мира, а в последние годы к республике
проявляют повышенный интерес и россияне.
Сегодня на вопросы о французской недвижимости отвечает Alessandro
Alessio, директор по международным отношениям компании GALLERY Real
Estate.
Расскажите о рынке недвижимости во Франции, как он изменился за последние несколько лет?
В последние несколько лет на рынке недвижимости Франции наблюдался
постоянный рост стоимости жилья. Так, в период с 1996 года по 2008 цены
выросли на 140%! Однако в этом году впервые за 10 лет отмечено общее
падение стоимости жилья. Это связано, прежде всего, с разразившимся
мировым финансовым кризисом. Общее снижение средней покупательной
способности населения и повышение процентных ставок кредитования
привели к тому, что для рядового француза как арендная плата, так и
цены на первичном рынке недвижимости находятся за гранью финансовых
возможностей. Все это привело к серьезному падению спроса на
французское жилье и, как следствие, к снижению цен. Так, в 2007 году
продажи новостроек упали на 10%, а за первые полгода 2008-го стоимость
жилой недвижимости снизилась на 13%. Тем не менее, уровень спроса на
французскую недвижимость среди иностранцев изменился слабо, более того,
основными покупателями наиболее дорогих объектов во Франции являются
граждане других государств.
Чем же так привлекательна жилая недвижимость Франции?
Привлекательность жилой недвижимости Франции для иностранного
покупателя обусловлена целым рядом факторов. Весомым аргументом в
пользу приобретения здешней недвижимости являются государственные
налоговые схемы, нацеленные на привлечение инвестиций нерезидентов.
Кроме того, историко-географические преимущества этой страны и богатый
рынок недвижимости способны удовлетворить самых взыскательных
инвесторов.
Какие районы Франции пользуются наибольшей популярностью и почему?
Разумеется, первое место по популярности среди иностранцев по-прежнему
занимает Лазурный Берег. Приобретение здешней недвижимости – это не
столько удовлетворение собственных жилищных потребностей, сколько
вопрос статуса. Кроме того на Лазурном Берегу весьма выгодно
приобретать жилье для сдачи в аренду, благодаря тому, что в этом районе
постоянно проводятся разнообразные выставки, ярмарки и фестивали на
самом высоком уровне. Для участия в подобных мероприятиях сюда
съезжаются весьма состоятельные люди со всего мира, а поскольку все
гостиницы в это время переполнены, опоздавшие участники готовы дорого
заплатить за размещение в частных апартаментах и особняках.
Помимо Лазурного Берега большой популярностью среди иностранцев также пользуется Париж и район реки Луара.
Какие объекты недвижимости там предлагаются и сколько стоят?
Купить себе элитный уголок Лазурного Берега, или «пьед-а-тер», как
французы говорят, стоит от 4 до 10 тысяч евро за квадратный метр в
таких районах, как Канны или Ницца. Что касается Парижа, то стоимость
местной недвижимости зависит, в основном, от месторасположения и типа
жилья. В самых престижных районах города (Монпарнас, Сен-Мишель,
Эйфелева башня, Елисейские Поля) цены колеблются от 6 до 10 тыс. евро
за «квадрат». Впрочем, можно также приобрести квартиру в центре столицы
и за 4-5 тыс.евро/кв. метр. Что касается долины реки Луара, то в этом
районе сконцентрировано наибольшее количество действительно уникальных
предложений. Если ваша мечта заключается в том, чтобы стать обладателем
прекрасного старинного замка с обширным земельным наделом, то, в
среднем, за 1,5-2 миллиона евро ее можно здесь осуществить.
Как изменялись цены на разные категории недвижимости во Франции за последние несколько лет?
Как я уже сказал ранее, после долгого периода непрерывного роста цен на
французскую недвижимость наступил слом тенденции. Так, в последние два
года наблюдается серьезное снижение активности на местном рынке жилья.
Впрочем, нужно отметить, что сектор элитного жилья эти изменения пока
не касаются и вряд ли затронут вообще. Эта категория недвижимости
всегда стоит несколько особняком, благодаря своему особому статусу.
Таким образом, цены на элитное жилье, например, на Лазурном Берегу в
ближайшее время падать не будут, можно ожидать разве что временного
прекращения роста их стоимости.
Каковы прогнозы касательно поведения цен на недвижимость в будущем?
По прогнозам специалистов, в среднем в 2009 году стоимость жилья по
стране снизится на 15%, а следующий подъем, ориентировочно, произойдет
в 2010-2012 годах.
Это объясняется тем, что до недавних пор цены были серьезно
«взвинчены», буквально оторваны от реального состояния экономики, а в
настоящее время произошла вполне естественная коррекция рынка. Тем не
менее, не стоит ждать каких-либо резких изменений. В отличие от других
европейских стран, где, по прогнозам некоторых аналитиков, цены в
ближайшие пять лет могут упасть на 25-30%, во Франции подобные
масштабные «обвалы» маловероятны.
Во Франции самое большое количество замков, выставленных на
продажу. Пользуется ли эта категория недвижимости каким-либо спросом?
Замки – это своеобразная «элита элит». Уникальные в своем роде объекты
недвижимости, в силу своего возраста и исторической значимости
пользуются неплохим спросом даже с учетом некоторых строгостей
законодательства и высокой цены. Приобретение в собственность подобных
шедевров архитектуры и исторических памятников практикуется в основном
или весьма состоятельными любителями старины или крупными компаниями,
организующими в замках свои штаб-квартиры. Кроме того, старинные замки
нередко превращают в дорогостоящие гостиницы класса люкс, что позволяет
извлечь из покупки изрядную выгоду. Однако нужно отметить, что почти
все замки являются памятниками архитектуры и охраняются государством. В
связи с этим существует ряд запретов на перестройку или ремонт таких
объектов. Далеко не каждая строительная фирма имеет разрешение на
ведение реставрационно-восстановительных работ, поэтому приведение
многих замков в приличный вид становится для нового владельца довольно
серьезной проблемой. Кроме того, порядок наследования таких объектов
также весьма сложен. Налог при этом составляет до 35% (!) от стоимости
недвижимости. Кстати, именно поэтому во Франции на продажу выставлено
такое количество замков. Дело в том, что наследники часто не имеют в
наличии нужной суммы для вступления в наследство. Поэтому они вынуждены
продать замок, для того чтобы расплатиться за процедуру наследования и
получить хоть какие-то деньги.
Какие налоги должен платить владелец недвижимости во Франции, и от чего зависит их размер?
Основной налог на недвижимость во Франции,
называемый taxe fonciere, должен оплачиваться раз в год. Он взимается
на местном уровне, и его величина зависит, прежде всего, от
департамента, в ведении которого находится жилье. Например, налог на
квартиру площадью 50 кв. м в Париже составляет примерно 500-600 евро в
год. Если речь идет о замке, то в силу обширности жилой площади и
прилегающих территорий величина taxe fonciere достигает 1500-2000 евро
в год. Помимо основного налога существует также taxe d’habitation. Его
оплачивает непосредственно жилец. То есть если владелец сдает жилье в
аренду, то taxe d’habitation будет оплачиваться арендатором. Размер
этого налога зависит от величины дохода и численности семьи.
Насколько перспективно сейчас приобретать недвижимость во Франции – какие выгоды и риски сулит это владельцу?
То, что в таких местах, как Лазурный Берег или Париж, по-прежнему
покупают недвижимость и богатые французы, и иностранцы, свидетельствует
о том, что вряд ли они когда-то выйдут из моды. Другие районы, в том
числе Прованс, Лангедок-Руссильон и провинции на побережье Атлантики,
привлекают инвестиции, в основном, среднего класса. Поэтому именно
здесь выгодно приобретать недвижимость для последующей сдачи ее в
аренду, тем более если жилье позиционировать как «туристическую
резиденцию» (residences de tourisme). Это весьма прибыльный бизнес.
Согласно данной инвестиционной схеме владелец с самого начала получает
стопроцентные права собственности, при этом имея постоянный доход от
сдачи своей собственности в аренду путем заключения договора с
управляющей компанией на срок от 9 лет. Таким образом, объект
передается в субаренду клиентам управляющей компании на отдельные
периоды (от нескольких дней до нескольких месяцев). Самое главное:
оговоренный ежегодный доход гарантирован французским законодательством.
Таким образом, лично я не вижу никаких «подводных камней» при покупке
недвижимости во Франции. Просто, как и в любой другой стране мира,
нужно как следует разобраться в массе предложений и возможностей. В
этой ситуации незаменимым будет совет опытного (и надежного)
профессионала, хорошо знающего рынок местной недвижимости, а также все
риски и выгоды, которые он сулит.
Интересуются ли французской недвижимостью иностранцы?
Разумеется. Среди иностранных инвесторов пока лидируют американцы и
немцы, однако на сегодняшний день уже можно говорить о все возрастающем
влиянии российских граждан на этом рынке. Большую часть состоятельных
россиян привлекает юго-восточное побережье и элитные районы Парижа. Ну
а средний класс больше интересуется инвестициями в местную недвижимость
с целью получения дальнейшей выгоды. Это будущие арендодатели и
владельцы туристических резиденций в самых разных районах страны.
Какова процедура покупки недвижимости во Франции для иностранца?
Лучше всего обратиться к надежному специалисту за советами и помощью,
чтобы не рисковать и не тратить время. Процесс покупки недвижимости во
Франции сам по себе ничем особенно не отличается от подобных сделок в
других западных странах. Прежде всего заключается официальный договор
(Acte de Vente) в присутствии нотариуса, который является, в данном
случае, представителем государства. От нотариуса требуется
подтверждение о том, что сделка совершена честно, в соответствии со
всеми действующими юридическими нормами. После подписания договора
обеими сторонами и передачи покупателем оговоренной суммы через
банковский счет нотариуса продавцу, в течение нескольких дней новый
собственник регистрируется в специальном бюро. В среднем общие расходы,
связанные с приобретением в собственность недвижимости во Франции
(включая взносы, гонорар нотариуса и регистрационный сбор), составляют
примерно 8% от стоимости объекта и оплачиваются нотариусу при
подписании окончательного договора.
Какие существуют опасности при покупке жилья?
Как это часто бывает с любым популярным рынком недвижимости, во Франции
существуют недобросовестные агентства, извлекающие выгоду из
неосведомленности или неопытности иностранных клиентов. Поэтому
необходимо очень осторожно подходить к выбору агента, отдавая
предпочтение только крупным и надежным компаниям, которые защищают,
прежде всего, интересы клиента. Хорошо знающий местный рынок специалист
– это именно то, что вам нужно, чтобы совершить сделку без лишних
проблем и неприятных сюрпризов.
Что такое Франция для Вас?
Франция – это великолепная страна. Сегодня здесь есть все, что нужно
как для успешного бизнеса, так и для комфортного отдыха. Отличная
кухня, масса достопримечательностей, благоприятный климат и
разнообразная природа. В завершении беседы позволю себе немножко
пошутить. Приезжая во Францию, непременно захватите с собой словарик:
французы, кажется, не очень любят утруждать себя изучением иностранных
языков.
Беседовал Юрий Попов
|
