Кризис, о котором сейчас так много говорят, в наибольшей степени затронул рынок недвижимости США. Это и естественно, ибо здесь он зародился и отсюда начал распространяться по всей планете.

США: кризис на рынке недвижимости постепенно ослабевает

По данным американского Департамента жилья и городского развития (DoHUD), продажи нового жилья в США в 2008 году достигли самого низкого уровня начиная с января 1991 года. До самого низкого уровня за последние десять лет опустились и продажи жилья на вторичном рынке США. Объемы нового строительства в стране в 2008 году также упали до самого низкого уровня начиная с марта 1991 года.

По данным Департамента торговли США, на рынке жилой недвижимости страны инвес¬тиции в строительство в декабре 2007 года снизились по сравнению с декабрем 2006 года на 20,7%. В декабре 2007-го средняя це¬на нового жилья в США составила $219200 против $244700 в декабре 2006-го, а это значит, что снижение составило 10,4%.

В течение всего 2008 года сообщения с рынка недвижимости США выглядели, как сводки о боевых действиях в крайне неудачно складывающейся для страны войне. На рынке нового жилья в июне 2008 года было зафиксировано 530 тыс. сделок купли-продажи, что означает снижение на 33,2% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года... Средняя цена проданного нового жилья в июне составила $299100, в июле - $263900; как видим, за месяц снижение составило 11,8%... Годовой объем сделок по вторичному жилью в стране в июне 2008 года снизился на 15,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года...

Сейчас цены на недвижимость в США продолжают снижаться, но уже не такими темпами, как раньше. Более того, по данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), в отдельные месяцы 2008 года в США даже наблюдалось неожиданное увеличение объемов продаж, а запасы непроданных домов несколько сократились.

Значит ли это, что кризис в США постепенно ослабевает и близится к своему завершению?

По мнению Алана Гринспена, бывшего председателя Федеральной резервной системы, цены на недвижимость в США, возможно, стабилизируются уже в первом квартале 2009 года. По его словам, окончание падения цен на недвижимость является «необходимым условием остановки нынешнего мирового финансового кризиса».

Многие другие эксперты настроены не столь оптимистически. Они считают, что цены могут продолжить падение и в 2009 году и даже в более поздний период. Так, например, Стефан Грин, президент британской банковской группы HSBC, считает, что «падение рынка недвижимости США должно продолжиться и в 2009 году». По его словам, возможно, что восстановление показателей первой экономики мира начнется с конца года.


Канада: рынок недвижимости пока остается относительно стабильным

В отличие от американского, канадский рынок недвижимости выглядит относительно стабильным. В начале 2008 года цены на рынке выросли незначительно: меньше, чем в последние кварталы предыдущего года, но они все же выросли.

Средняя цена одноэтажного индивидуального дома в Канаде достигла $336834 (+8,3% за последние двенадцать месяцев), двухэтажного дома - $400647 (+7,1%), стандартного кондоминиума - $240423 (+6,9%).

Главный вывод, который можно сделать, состоит в том, что рынок недвижимости Ка¬нады пошел иным путем, чем рынок соседних США. По мнению экспертов, связано это с тем, что в Канаде не так развито ипотечное кредитование, принявшее «маразматический характер у южных соседей».

Цены на недвижимость в Канаде не снижались уже семь лет. И все же по итогам 2008 года ряд экспертов прогнозирует снижение цен, возможно, даже на 4-5 %. Также снижение цен прогнозируется и на 2009 год.


Великобритания: рынок недвижимости начнет восстанавливаться лишь в 2010 году

В Европе, по мнению экспертов, в наибольшей степени кризис затронул рынок недвижимости Великобритании.

По данным аналитического отдела банка Halifax, специализирующегося в области ипотечного кредитования, в Великобрита¬нии цены на недвижимость продолжают снижаться. Например, в августе 2008 года они опустились до уровня начала 2006 года.

Средняя цена жилья в Великобритании упала до 174178 фунтов стерлингов, что эквива¬лентно 214 тыс. евро. Для сравнения: в феврале 2006 года этот показатель равнялся 173095 фунтам стерлингов, а максимальный уровень этого показателя был зафиксирован в августе 2007 года - 199612 фунтов стерлингов. Характерно, что теперь снижение цен на недвижимость отмечается и в Лондоне, где рынок сопротивлялся кризисным явлениям дольше всего.

По словам Мартина Эллиса, главного экономиста банка Halifax, ценовая ситуация на рынке недвижимости Великобритании выглядит удручающей, главным образом, потому, что в последние годы цены показывали неуклонный рост: за последние десять лет, например, они выросли на 171%.

По прогнозам компании Knight Frank, па¬дение цен на недвижимость в Великобритании достигнет максимума в конце 2009-начале 2010 гг., а к уровню 2007 года (тогда был достигнут пик) они вернутся лишь к 2015 году. В Северной Ирландии процесс восстановления затянется до 2017 года, а в центральном Лондоне, наоборот, цены вернутся к старым показателям уже в 2012 году.

Примерно такого же мнения придержива¬ется и отдел по исследованию рынка жилой недвижимости компании СВ Richard Ellis, no данным которого рынок недвижимости Великобритании, скорее всего, не сможет начать восстановление позиций до начала 2010 года. В прогнозе компании говорится: «Если уровень коррекции будет приблизительно равен уровню кризиса начала 90-х годов, то цены на жилую недвижимость могут упасть на 25% к концу 2009 года. При этом нынешний кризис по своей сути отличается от кризиса начала 90-х и вряд ли достигнет его силы, несмотря на то, что «вынужденные продавцы» сейчас составляют значительную часть рынка».

По прогнозам Говарда Ачера из британской аналитической группы Global Insight, в 2008 году цены на недвижимость в Великобритании упадут на 7%, а в 2009 году - еще на 9%.


Испания: рынок недвижимости не восстановится до 2012 года

По данным исследования, проведенного компанией Xerfi, за период с 1997-го по 2007 год рост цен на недвижимость в Испании составил 189%. При этом за 2007 год цены на недвижимость в этой стране выросли на 4,8%.

В настоящее время рынок недвижимости Испании находится в весьма болезненном кризисе. По прогнозам министра экономики финансов Испании Мигеля Анхеля Мартинеса, к концу 2008 года цены на жилье в стране упадут на 20%. По словам Ксавьера Мена из испанской бизнес-школы ESADE, «активы в недвижимости, приобретенные за последние три года, могут подешеветь в це¬не к 2009 году на 20-30%». Испанские риэлторы тоже прогнозируют снижение цен, хотя и не такое быстрое.

В целом, по мнению экспертов, экономика Испании начнет восстанавливаться только к концу 2009 года, но рынок жилой недвижимости «не оправится» еще до 2012 года. По прогнозам же специалистов из Deutsche Bank, цены на строящуюся недвижимость Испании упадут на 2-8% в 2008 году и на 5-10% - в 2009 и 2010 годах. Цены будут падать до 2011 года.

В целом, считает Deutsche Bank, нынешнее снижение цен будет более значительным, чем кризис испанской недвижимости в 1992-1997 годах, когда цены упали на 22% в реальном исчислении. Худшее еще впереди, сообщается в докладе банка, так как на рын¬ке растет количество непроданной недвижи¬мости и начинают появляться факты перехода ипотечной недвижимости в собственность банков.

Наиболее мрачный прогноз был сделан консультантами из компании R.R. de Acuna &Asociados, которые утверждают, что снижение основных показателей рынка недвижимости Испании продолжится до 2015 года.

В докладе компании говорится, что в 2008 году строительство новых домов в Испании снизится на 49% (до 240 тыс. объектов), а в 2009-м – на 66% (до 156 тыс. объектов). Это уменьшит вклад строительного сектора в ВВП Испании на 75%. Занятость в секторе уменьшится на 11% в 2008 году и на 17% – в 2009-м. Спрос на новостройки в 2008 году упадет на 26%, а в 2009 году – на 30%, спрос на вторичную недвижимость в 2008 году понизится на 22%, а в 2009-м -на 28%.

По прогнозам компании, уменьшение номинальных цен на недвижимость в Испании в 2008 году составит 5%, а в 2009 году – 7%, что в реальном выражении обусловит падение на 20-30% в последующие два-три года.

Эксперты считают, что в Испании в новом строительстве сейчас вообще нет необходимости, поскольку на рынке наблюдается переизбыток предложения (даже если бы в 2007 году, почти рекордном по объемам нового строительства, не было бы начато ни одной стройки, то рынку потребовалось бы 5-7 лет для усвоения излишней недвижимости).


Франция: кульминацией кризисных явлений на рынке недвижимости станет 2009 год

По словам Николя де Бютте, представителя компании Euler Hermes SFAC, французский рынок недвижимости начал испытывать проблемы через 9 месяцев после проявления первых кризисных явлений на американском рынке. Логично предположить, что и начинать выходить из кризиса Франция начнет позже, чем США.

Прежде всего кризисные явления затраги¬вают новое строительство. В этой области, по мнению Николя де Бютте, динамика может иметь следующий вид: в 2007 году было начато строительство 440 тыс. новых домов, в 2008 году этот показатель составит 400 тыс. новых домов, а в 2009-м - 390 тыс. новых домов. Особенно это сокращение будет заметно на севере и северо-востоке страны.

Затрагивает кризис и ценовую ситуацию на французском рынке недвижимости. Уже в первом полугодии 2008 года средние цены на недвижимость во Франции замедлили свой рост и практически стабилизировались. Конечно, это лишь общая тенденция. В региональном разрезе, что естественно, наблюдаются различные тенденции: в Лотарингии, например, рост цен составил 9,2%, а в Пикардии - 5,8%, в то же самое время в Лимузене цены снизились на 7,6%.

Во втором полугодии 2008 года тенденция продолжилась. По словам Сириля Блессона, главного экономиста компании Seeds Finance, «снижение цен на недвижимость во Франции набирает обороты, и теперь речь идет не о снижении темпов роста, а об абсолютном снижении». Так, например, в третьем квартале 2008 года цены снизились на 3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В целом, по мнению Сириля Блессона, за 2008 год снижение цен на недвижимость может составить 5%, а в 2009 году - от 9 до 14%. По данным исследования, проведенного компанией Xerfi, цены на рынке недвижи¬мости Франции в 2008 году могут снизиться на 3,5%.

Говоря о снижении цен в 2008 году на 3,5% или даже на 5%, не следует забывать о том, что за последние десять лет цены на недвижимость во Франции увеличились в среднем почти на 150%, поэтому, если они теперь и снизятся, их общий рост все равно останется весьма значительным.

Аналитики компании Xerfi считают, что Франция не сможет избежать последствий кризисных явлений, отмечавшихся на мировом рынке после нескольких лет бурного роста. Кульминацией кризисных явлений для Франции может стать 2009 год, когда цены на недвижимость упадут до уровня 2005 года. Стабилизация цен может начаться только в 2011 году.

По словам Александра Мирликуртуа, директора по экономическим исследованиям компании Xerfi, среди французов сейчас отмечается высокий латентный (то есть скрытый) спрос на жилье. Вопрос заключается в том, когда он начнет проявляться. Пока цены слишком высоки, это вряд ли произойдет. Зато к 2011-2012 годам, когда страна вернется к уровню цен 2005 года, спрос может значительно активизироваться.