Проекция финансового кризиса на рынок недвижимости Европы
очевидна и в общих чертах ясна всем, а не одним лишь профессионалам
риелторского рынка. Однако при всей общности проблемы в каждой стране
кризис переживается своеобразно и последствия его разные. Особенно это
очевидно на примере тех европейских государств, которые еще недавно
занимали топовые позиции в списке самых востребованных на рынке
зарубежной недвижимости. Финансовый кризис — явление
закономерное и неизбежное, однако всякий раз он вызывает недоумение
такой интенсивности, словно случается впервые. Так и сегодня:
негативные процессы, стартовавшие в США, добрались до Старого Света с
изрядным опозданием и все же немало подивили даже
специалистов-аналитиков. Максимально пострадали от этого страны,
связанные с экономикой США. В Европе это прежде всего Великобритания.
«Второй производной» от серьезного ущерба экономике англичан можно
считать ситуацию в странах, где риелторский рынок был перегрет за счет
высокого спроса в первую очередь жителей все тех же Британских
островов, немцев, скандинавов, французов и россиян, — в Испании,
Черногории, Болгарии.
«Ипотечная сказка» Великобритании
Великобритания все последние годы жила необыкновенно успешно в
финансовом отношении. И средний класс, и те, кто к нему не относится,
но как минимум имеет вид на жительство и работу в Англии и Шотландии,
располагали соблазнительной возможностью приобретения в собственность
как первого, так и второго и третьего жилья. И мало кто не
воспользовался этой возможностью, особенно с учетом того, как щедро
давались ипотечные кредиты под 4–5% годовых. Купив, помимо основного
жилья, стандартный двух- или трехэтажный домик, из тех, которыми
целиком застроены целые улицы в малых городах страны и в предместьях ее
мегаполисов (цена на них превышала 150 тыс. фунтов разве что в самом
Лондоне), владелец, как правило, сдавал вновь приобретенную
недвижимость в аренду. Арендная плата покрывала ежемесячные банковские
выплаты и позволяла большинству рантье не тяготиться кредитами.
Кризис ипотеки вместе с серьезными финансовыми трудностями в стране,
сокращением рабочих мест и уменьшением зарплат разрушил счастливую
британскую идиллию. Падение стоимости квадратного метра произошло
стремительно и с учетом одновременной инфляции достигло более 55% от
цен, которые зафиксированы в Британии еще в начале 2008 года. Владельцы
теперь уже непосильных кредитов постарались избавиться от имущества, и
предложение в секторе экономкласса существенно превысило заметно
упавший к этому времени спрос. Убедившись, что продать сложно,
владельцы «подвисших» домов стали сдавать их в аренду за весьма
небольшую плату, что, в свою очередь, привело к падению цен и в этом
сегменте рынка.
Элитная недвижимость и та, стоимость которой приближалась к миллиону,
также испытали падение цен. Оно случилось уже только за счет
обесценивания национальной валюты (фунт подешевел почти вполовину). Но
и в процессе торгов этой осенью и перед Рождеством покупателям
удавалось добиться колоссальных скидок.
Кстати, характерно, что основными покупателями недвижимости в Лондоне
были россияне: те, кто держал деньги на сырьевых биржах и вовремя изъял
их оттуда ввиду падения цен на нефть, поспешили вложиться в элитную
недвижимость, а по привлекательности в период кризиса с лондонской
может конкурировать разве что парижская.
Момент для покупки в ноябре-декабре 2008 года был на редкость удачным:
падение цен еще не достигло предела, когда торг уже неуместен, и в то
же время квадратные метры существенно подешевели. При этом
строительство новых объектов в Британии заморожено до неизвестных
времен и купленные сейчас дома и апартаменты довольно скоро снова
вырастут в цене.
Благоприятные условия сложились и для тех, кто в конце ушедшего года
купил жилье, нуждающееся в ремонте. Конкуренция на рынке оставшихся без
работы отделочников столь высока, а цены на стройматериалы упали так
значительно, что даже радикальные перемены интерьеров обходятся в куда
меньшие суммы, чем год назад.
Январь и февраль вряд ли принесут стабильность на британский
риелторский рынок — падение цен продолжится, и ожидается, что оно будет
довольно плавным, а «дно» будет достигнуто лишь к середине года, после
чего последует период стагнации, о длительности которого сегодня
говорить сложно.
«Испанский сапожок»
Снижение цен в Испании произошло еще до того, как вся остальная Европа
прочувствовала на себе отголоски произошедшей в Америке финансовой
катастрофы. Причина его заключалась в том, что предложение существенно
превысило спрос, цены достигли высшей отметки и у Испании к тому же
появились серьезные конкуренты в лице Черногории, Болгарии и других
стран Восточной Европы, вступивших в ЕС.
Покупка второго (курортного) дома на Пиренеях была так популярна у
англичан, что появились целые английские поселки на живописных
испанских побережьях. Обитателями их становились в основном бодрые
британские пенсионеры, жизнь которых проистекала безбедно в том числе и
за счет разницы курса фунта и евро. Сегодня, с падением фунта, ситуация
резко изменилась. Часть владельцев готовы расстаться с беззаботной
жизнью в Испании, но цены на недвижимость упали более чем в два раза и
замерли на этой отметке. Это обстоятельство вместе с отсутствием
большого спроса на недорогую недвижимость является весьма серьезным
препятствием для продажи имущества англичанами.
Не спешат расстаться со своими испанскими домами и другие иностранцы, в
частности россияне, хотя налог на недвижимость в стране вырос уже на 43
процента. Но переживания владельцев законно построенных домов из-за
финансовых потерь — ничто против эмоций, которые сегодня испытывают
владельцы незаконно построенных домов в Испании и на Канарах. Согласно
принятым постановлениям, все незаконные постройки будут снесены, а в их
число входят как шикарные гостиницы, так и очень дорогие резиденции.
На Тенерифе объявлены под снос более 500 тыс. объектов — цифра
фантастическая, но это так и есть. Их владельцы не получат даже
компенсации… Что ж, тем, кто только собирается приобрести жилье за
рубежом, впредь наука: надо тщательнее проверять все документы у
девелопера.
Между тем элитная недвижимость Испании,
как, впрочем, и везде, практически не пострадала: спрос на нее
сохранился. Может быть, несколько уменьшились объемы продаж, но цены на
роскошные испанские виллы, расположенные в хороших и очень хороших
курортных местах, не упали.
Элитная Франция
Франция также испытала снижение цен на недвижимость, особенно на ту,
что считается не элитной (до 1 млн евро). Французы, и без того
расчетливые и прижимистые, сегодня не торопятся приобретать жилье и,
более того, норовят избавиться от имущества, которое раньше приносило
им доход, а теперь стало тяготить. Сегодня рынок недвижимости во
Франции — область активной деятельности тех компаний, которые умеют
распорядиться жильем, расположенным в удачных с точки зрения туризма
местах и нуждающимся в обновлении. Коммерческая недвижимость камерного
формата (небольшие гостиницы и отель-апартаменты, маленькие кафе и т.
д.) — ныне самая выгодная и востребованная категория недвижимости.
Как и в других странах, менее всего пострадал элитный сектор:
по-прежнему за большие и очень большие деньги уходят старинные
французские замки с прилегающими обширными поместьями, виноградники и
виллы на Лазурном Берегу. Отдельным, с ярко выраженным сезонным
характером спросом пользуются шале на горнолыжных курортах.
Крайне популярна недвижимость в самом центре Парижа, в домах середины и
конца XIX века, которых сегодня на продажу выставлено не так уж много.
Цена квадратного метра не падает ниже 12 тыс. евро, тогда как в менее
перспективных районах французской столицы недвижимость можно купить и
за 3–4 тыс. евро за метр (только за сентябрь 2008 цены на недвижимость
средней руки в Париже упали на 10%).
«Мы потеряли покупателей из Великобритании, очень жаль» — так говорят
во многих французских агентствах. Зато осенью французов порадовали наши
соотечественники, активно покупая элитную недвижимость; также немало
покупателей из арабских стран.
С надеждой в ближайшее будущее сегодня во Франции смотрят лишь те
риелторы, чей бизнес так или иначе привязан к туризму, а также
компании, не имевшие крупных кредитов в банках — у них нет
необходимости срочно за копейки избавляться от недавно и дорого
купленного имущества. Те, кто привык проводить отпуск на Лазурном
Берегу и в других популярных курортных местах, вряд ли откажутся от
своей привычки и приедут туда, несмотря на кризис. Цены, ежегодно
поднимавшиеся в окрестностях Ниццы, Канн, Сан-Тропе и Монако на 30%,
возможно, лишь приостановят свой бурный рост, но вряд ли упадут. Что же
будет во Франции дальше, примерно к середине 2009 года, сказать сложно.
Очевидно, стагнация неизбежна, как и во всей Европе.
Неэлитный Восток
Кипр, Болгария, Турция, Черногория — страны, которые вопреки кризису
чувствуют себя не так уж и плохо. Конечно, от них тоже «ушли британцы»,
но в процентном отношении здесь всегда было больше покупателей из
Восточной Европы, и сегодня они выступают в качестве поддерживающего на
плаву балласта для этих риелторских рынков. Сектор экономики, связанный
с недвижимостью, здесь зависим не столько от местных и международных
банков, сколько от инвестиционных компаний, которые по-прежнему
продолжают строительство востребованных объектов и рассчитывают на то,
что реализующиеся проекты будут успешно завершены и проданы. Конечно,
интенсивность продаж упала, особенно в Болгарии, но надо признать, что
количество мелких компаний, возводящих 3-4 комплекса, было огромным, и
то, что часть из них приостановила деятельность, можно считать
закономерным явлением. На выходе из кризиса все эти временно
прекратившие деятельность компании появятся вновь. Таков прогноз не
только для Болгарии, но и для Турции и Черногории.
Особая ситуация на Кипре — там ждут скачка цен вне зависимости от
времени окончания кризиса, приурочивая его скорее к моменту объединения
южной и северной части острова и вступлению страны в ЕС.
Итак, если подвести итог, то можно сказать, что в ушедшем году
повсеместно на 5–10% и более упали цены на недвижимость среднего
класса; не уменьшился, а местами даже вырос на 5–30% спрос на элитные
объекты; в большинстве стран заморожено строительство новых объектов;
интерес покупателей сместился в сторону объектов, связанных в некоторой
степени с туристическим бизнесом.
Что же может получить в качестве бонуса от сложившейся ситуации
покупатель? Сегодняшний кризис может принести новые возможности для
бизнеса — покупателям нужно предложить качественное обслуживание и
жилье с высокими потребительскими характеристиками по оптимальной цене.
Вследствие большого объема предложения недвижимости и конкуренции на
рынке клиенты вправе ожидать повышения качества строительства. При этом
клиенты, выбирающие виллы классического стиля, вряд ли изменят своему
вкусу и откажутся от намеченного. Покупатели же, претендующие на
недвижимость экономкласса и принявшие решение о покупке из-за более
доступной цены, сегодня приобретут более качественное, просторное
жилье.
Автор: Татьяна Зеленова
|
