Лето прошло, но будем оптимистами: возможность получать от
жизни удовольствие есть всегда, в любое время года. Зима, вопреки
расхожему мнению, вовсе не повод замыкаться в четырех стенах – можно
найти дела на воздухе. Например, покататься на горных лыжах. А чтобы
занятия эти были более комфортными, познавательными, да еще и выгодными
для семейного бюджета – можно присмотреться к недвижимости на
горнолыжных курортах в Европе. В чем отличия от «приморской» недвижимости
«Горнолыжная» недвижимость должна располагаться на соответствующем
курорте – это понятно. А нет ли у нее каких-то еще отличительных черт
по сравнению с обычной? Скажем, в размерах, планировках, еще чем-то
подобном? Опрошенные нами эксперты уверяли, - почти нет. «Это – те же
объекты, что предлагаются и в других местах: студии, квартиры, коттеджи
и т.д., - заявила Наталья Завалишина, генеральный директор компании
«МИЭЛЬ-DPM». – Максимальные отличия – в некоторых комплексах есть
дополнительные помещения в виде сушилок для одежды и снаряжения, как в
любом отеле для горнолыжников».
«Инфраструктура этих объектов ориентирована на отдых, - отмечает Елена
Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое
Качество». – Отличия от тех объектов, что мы продаем, например, на
море, сводятся к тому, что в горнолыжных комплексах больше закрытых
помещений. Бассейны – не открытые, а под крышей, с подогреваемой водой.
В самих квартирах и домах меньше террас и эксплуатируемых кровель».
И на Западе, и на Востоке
Страны, где строится и продается горнолыжная недвижимость –
естественно, те же, где популяризируется и развивается горнолыжный
туризм и отдых. «Это традиционно Австрия, Италия, Франция, Швейцария,
Андорра, - перечисляет Елена Некрытова («Новое Качество»). – А также
Болгария. В последнее время развиваются горнолыжные курорты в
Черногории – Колашин и Жабляк. Соответственно, там строятся и объекты
недвижимости».
Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости
Gordon Rock еще больше расширил географию и в качестве примеров он
привел Румынию (активно развивающийся регион Пояна Брашов), польский
Закопане, курорты в Чехии. Даже объект в испанской Коста-Браве может
заинтересовать горнолыжника – кататься там, конечно, негде, но не так
далеко до Андорры…
Теперь о том, где недвижимость популярнее всего у российских
покупателей. Это, бесспорно, Болгария. «Последнее время мы наблюдаем
увеличение спроса на такие курорты, как Пампорово, Банско, Боровец,
Чепеларе, Смолян, Велинград, Самоков, - говорит Михаил Михов,
генеральный директор агентства зарубежной недвижимости «В раю».
Повышенный интерес, с точки зрения эксперта, объясняется тем, что к
2011 году Болгария войдет в Шенгенскую зону, после чего владельцы
недвижимости смогут спокойно передвигаться по другим странам, имея одну
визу. К этому времени, по его мнению, ожидается повышение цен, поэтому
сейчас можно выгодно приобрести квартиру или дом с целью последующей
перепродажи. «Болгары отличаются гостеприимством, почти все население
страны русскоговорящее, поэтому отсутствует языковой барьер, что
создает дополнительный комфорт», - заключает Михаил Михов.
От себя обратим внимание еще на один фактор – фантастическую дешевизну
болгарской недвижимости. Цена на объекты начинается от 18 тыс. евро,
т.е. меньше 1 млн. руб. на наши деньги.
У состоятельных людей самыми популярными оказываются другие страны –
Германия, Австрия, Италия, Франция и Швейцария. «Здешние курорты – с
развитой инфраструктурой, - отмечает Елена Некрытова («Новое
Качество»). – Здесь можно не только покататься на трассах различной
сложности, но и отдохнуть после, посетив отличные SPA салоны,
ресторанчики с прекрасной кухней, и все прочее, что предполагает
хороший сервис и отдых».
Классификация и цены
Теперь о предложениях – чуть подробнее. Дешевле всего, как уже
говорилось, Болгария – здесь цена продажи начинается от 550-600 евро за
кв. м. «Болгарские застройщики понимают, что низкая цена – их главный
козырь, - говорит Станислав Зингель (Gordon Rock). – Поэтому они
стараются минимизировать площадь объекта. В этой стране не редкость
апартаменты в 25-30 кв. м. Итоговая цена объекта находится в пределах
18-20 тыс. евро».
Другой ценовой полюс – Западная Европа. «К примеру, в Австрии нужно
рассчитывать на стоимость квадратного метра хороших апартаментов около
3 тыс. евро, в Андорре около 4 тыс. евро и выше, а во Франции,
например, в Шамони, около 4,5-5 тыс. евро и выше», - отмечает Елена
Некрытова («Новое Качество»). Добавим также, что на этих курортах
практически отсутствуют предложения «экономных» площадей – объекты
изначально ориентированы на более состоятельных людей, которые на себе,
любимых, не экономят. Так что приведенные выше цены следует умножать не
на 25-30, как в Болгарии, кв. м общей площади, а на 60 минимум…
Общеизвестно, что низкая цена – это привлекательно, однако часто таит в
себе различные риски. С «горнолыжной» недвижимостью возможны
долгострой, недостаточное качество строительства, проблемы с
надежностью компании-застройщика – в общем, те же «траблы», что хорошо
знакомы нам с недвижимостью московской. Но есть и свои специфические
опасности.
«Довольно часто сверхдешевое предложение означает, что собственно
курорта и нет, - рассказывает Станислав Зингель (Gordon Rock). – Вокруг
или не существует никакой инфраструктуры, или еще только идет ее
строительство. В результате нормально пользоваться (т.е. получать
удовольствия от катания) невозможно. Покупатель оказывается перед
невеселой альтернативой: либо проводить отпуск в условиях стройки,
надеясь, что года через два все обустроится, либо попытаться свою
недвижимость продать. Такое обычно если и возможно, то только с
дисконтом процентов в 30».
Не только цена…
Многие наши люди никак не расстанутся с заблуждением, что цена, которую
просит продавец – это все траты, которые предстоят при приобретении
недвижимости. На самом деле, предстоят дополнительные платежи:
налоговые и гербовые сборы, агентские вознаграждения, гонорары адвокату
и т.п. – из-за чего сумма существенно вырастает. В среднем для
недвижимости (любой, и на горнолыжных курортах в том числе) следует
ориентироваться на «добавку» в 5-10% от стоимости покупки. Но это
именно в среднем – от страны к стране величина разнится. Как правило, в
странах Восточной Европы дополнительные платежи выше и достигают иногда
12% - тамошний рынок менее зрелый. В Западной Европе иногда удается
уложиться в 3-6% - и на рынке порядка больше, и цены на недвижимость
(от которых и рассчитываются эти проценты) повыше.
...и не только покупки
Еще один вопрос, о котором наши эксперты очень советовали не забывать –
постоянные платежи. Квартира, апартамент, вилла – все это требует
постоянных «вливаний»: квартплата, коммунальные платежи, налоги… Даже
если вы совершенно не пользуетесь своим недвижимым имуществом бОльшую
часть года, платить за него все равно придется.
«В Болгарии коммунальные расходы в среднем составляют около 50-60 евро
за апартаменты с одной спальной комнатой, а эксплуатационные расходы –
около 1 евро в месяц за 1 кв. м, - говорит Елена Некрытова («Новое
Качество»). – Есть еще ежегодный налог – 0,15% от оценочной стоимости
объекта. В Черногории коммунальные расходы в среднем составляют 50-100
евро в месяц и оплачиваются по реальному потреблению, эксплуатационные
расходы – в среднем 1-2 евро в месяц за 1 кв. м. Ежегодный налог – от
0,08% до 0,8% от оценочной стоимости недвижимости, точный размер
зависит от типа недвижимости, местоположения, давности постройки, и
прочих аспектов».
В некоторых странах существует довольно сложная система налогообложения: к примеру есть ежегодный налог на недвижимость во Франции (около 10 евро с 1 кв. м), налог на проживание (примерно та же сумма), а коммунальные платежи оплачиваются по счетчикам.
Станислав Зингель (Gordon Rock) считает, что примерно прикинуть будущие
расходы на содержание недвижимости можно исходя из двух параметров: ее
стоимости, а также наличия инфраструктуры. «В самых эконом-вариантах
расходы составят в районе 1% в год, - говорит эксперт. – Платить за
апартамент стоимость 100 тыс. евро придется по 1000. Но может случиться
и так, что ваш объект небольшой, всего 35 кв. м, но комплекс оснащен
полным набором инфраструктуры – парковка, охрана, бассейн… Цена
содержания в этом случае может доходить до 4-5% в год». Кстати, по
мировым меркам это не предел: в Вермонте (США) есть объекты, где
содержание обходится в 6-7% в год.
Существуют страны (например, добавляет Наталья Завалишина
(«МИЭЛЬ-DPM»), где россияне не имеют права покупать недвижимость как на
физические лица. (На эту тему читайте нашу статью «Покупка недвижимости
за границей: как из «физика» превратиться в «юрика»»). Для владения
необходимо создавать фирму, что подразумевает оплату услуг местного
бухгалтера – в итоге стоимость содержания недвижимости составляет
1000-1200 евро в год.
Кризис, как известно, является лучшим временем для долгосрочных
инвестиций. Та же болгарская недвижимость еще полтора года назад стоила
порядка 1000 евро за кв. м – сегодня ее цена упала почти вдвое. Так что
те, кто вложатся в виллы и апартаменты сегодня, без сомнения, выиграют
– когда кризис закончится, то и возобновится рост цен.
Правда, чтобы приобретение оказалось выгодным, следует соблюдать
несколько простых правил. Покупать недвижимость только через солидное
агентство. Смотреть за тем, чтобы управляла комплексом известная и
уважаемая компания. И, конечно, не хватать самое дешевое – это
кратчайший путь к тому, чтобы купить нечто «проблемное».
Автор: Владимир Абгафоров
|
