Вкладывая свободные средства в покупку жилья, россияне стремятся не только уберечь их от инфляции и неожиданных реформ, но и как можно быстрее приумножить капитал. Сравнительно новая ниша для инвестиций — рекреационная недвижимость за рубежом. Насколько радужны перспективы на этом рынке и в какой европейской стране можно сделать самое выгодное приобретение?

Доступное удовольствие

Собственный дом или квартира за рубежом — удовольствие, доступное в XXI веке многим россиянам. Состоявшиеся бизнесмены и топ-менеджеры довольно быстро поняли, что наградой за долгий и упорный труд может стать комфортный отдых в личных апартаментах на берегу теплого моря. Благо не только государства, когда-то принадлежавшие к социалистическому лагерю, но и развитые страны Европы предлагают покупателям из России квадратные метры. Причем на условиях гораздо более выгодных, чем на родине. Сегодня апартаменты и коттеджи в Болгарии, Черногории, Турции и на Кипре намного дешевле, чем в Москве, Питере или Сочи. Однокомнатная квартира на болгарском или черногорском курорте обойдется, например, в 30–35 тыс. евро. При этом никто не станет требовать, как это зачастую делают в России, полной оплаты за жилье в строящемся доме. Иностранные банки готовы выдавать ипотечные кредиты клиентам с русскими паспортами под «смешные» для нас 4% годовых.
 
Невысокий порог вхождения на зарубежный рынок недвижимости, короткие сроки строительства (от года до трех — в зависимости от класса и масштабности проекта) и высокое качество курортного жилья помогли многим россиянам коренным образом пересмотреть свои инвестиционные планы в пользу Европы. При этом наметились и предпочтения — ряд стран, где наши соотечественники, подвинув англичан, немцев и французов, стали покупать дома. Впереди оказались Болгария и Черногория, близкие по жизненному укладу, славянскому духу и языку. Чехия, ужесточив ситуацию с въездными визами, на некоторое время выпала из поля зрения россиян, зато на вторую позицию вышли Испания и Кипр. Турцию с ее мусульманскими традициями и политической нестабильностью в качестве инвестиций рассматривают в редких случаях, а квадратные метры Франции, Англии, Германии и других высокоразвитых стран в качестве выгодного вложения средств и повышения собственного статуса — в приоритете только среди самых состоятельных граждан России.
 

Хороша страна Болгария

Болгарию и сегодня многие воспринимают как страну, которая полтора десятка лет считалась 16-й союзной республикой СССР. Но времена панельных хрущоб навсегда ушли в прошлое. Впрочем, когда Болгария открыла свои границы для европейского сообщества, к пятиэтажкам и панелькам, которые достались братскому народу от советского прошлого, проявили повышенный инвестиционный интерес англичане и ирландцы. Недорогое жилье в курортных городах представители туманного Альбиона скупали на корню, рассчитывая со временем его выгодно перепродать или сдать в аренду. Но бизнеса не получилось: дешевых болгарских квартир в собственности англичан оказалось с избытком, а покупателей и арендаторов такой недвижимости среди европейцев нашлось немного.
 
Что касается российских инвесторов, то и они интереса к дешевым «английским» квартирам в Болгарии не проявили. С первых дней вхождения на болгарский рынок наши соотечественники предпочитали покупать либо готовое, либо строящееся жилье в дорогих и современных комплексах, оснащенных инфраструктурой, которая свойственна объектам высокого класса.
 
Тенденция любви к элитной недвижимости среди россиян сохраняется и по сей день, даже несмотря на то что курортные квадратные метры постоянно дорожают. Первый раз цены на дома и квартиры подскочили, когда Болгария вошла в Евросоюз. Второе резкое повышение эксперты предсказывают накануне вступления страны в зону Шенгена. «Если до вступления в Евросоюз цены за болгарский квадратный метр колебались от 300 до 700 евро, то теперь выросли вдвое, а на объекты класса элит — в несколько раз, — говорит Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «Бест-Недвижимость». — В том что и дальше они будут расти, никто не сомневается. Ведь землю в собственность, на которой можно развернуть самостоятельное строительство, по болгарским законам продавать запрещено, остается покупать только дома и квартиры».
 
Новые болгарские объекты отличает приличное качество, здесь есть бассейны, рестораны, спа–салоны, детские и спортивные площадки. Опыт, уже имеющийся у россиян, показывает, что при сдаче в аренду такая недвижимость приносит ежегодный доход в размере 10–15% от стоимости самого жилья (в то время как квартиры экономкласса — не более 4%). Приблизительно такими же темпами в упомянутых сегментах идет удорожание самих объектов. Эксперты отмечают, что наиболее выгодное вложение в болгарские квадратные метры — апартаменты на первой линии у моря, которые на протяжении долгих лет будут оставаться ликвидными.
 

Инвестиции в Черногории

«Болгарская тенденция» наблюдается и в Черногории: недвижимость в сегменте эконом покупателей из России не интересует. Как минимум принимаются во внимание предложения инвестировать в жилье бизнес-класса. Надо заметить, что местные застройщики в последние два года, учитывая русские запросы, предпочитают возводить добротные дома и жилые комплексы с парковками и необходимой инфраструктурой. В одном из недавних интервью Слободан Бацкович, Чрезвычайный и Полномочный Посол Черногории в России, отметил, что уже около 20 тыс. россиян вложили средства в черногорскую недвижимость.
 
По мнению Ю. Титовой, покупать жилье на берегу Адриатического моря выгодно по нескольким причинам. Во-первых, приобретение можно оформить на физическое лицо. Во-вторых, расходы при покупке не превышают 4% стоимости сделки. В-третьих, на период строительства можно воспользоваться беспроцентной рассрочкой платежа. Покупателю остается лишь решить вопрос о том, куда вложить средства: в готовую квартиру или в строящуюся? Расчеты показывают, что доходность от инвестирования на ранних этапах возведения объекта достигает 40% годовых. Таким образом, заплатив за квартиру в строящемся элитном комплексе 100 тыс. евро, через год инвестор сможет продать ее уже за 140 тыс. (если, конечно, строители успеют за это время возвести дом).
 

Кого привлекает Испания

Инвестиции в испанскую недвижимость делают как бизнесмены, так и покупатели жилья для семьи. Если для первой категории важную роль играет политическая и экономическая стабильность, возможность получить шенгенскую мультивизу, то людей семейных привлекают мягкий средиземноморский климат, высокие стандарты качества жизни и сравнительно низкий уровень расходов на содержание дома или квартиры. Помимо всего прочего как семьянин, так бизнесмен имеют возможность официального трудоустройства на территории Испании. Не возбраняется открыть собственный бизнес, который значительно ускорит процесс получения вида на жительство, если окажется прибыльным.
 
Конечно, стоимость жилья в этой стране заметно выше, чем в Болгарии и Черногории, — разброс цен в зависимости от сегмента от 2,5 до 6 тыс. евро/кв. м. Но если в конце прошлого века выходец из России мог только мечтать о предоставлении испанского кредита, то теперь местные банкиры предпочтение отдают именно нашим соотечественникам. При этом банки готовы оплатить до 70% от стоимости квартиры при 4,5% годовых. Правда, расходы по сделке, по мнению уже купивших испанскую недвижимость россиян, чрезмерно завышены и порой доходят до 10% от стоимости жилья.
 

Италия и Кипр

Мода на приобретение недвижимости в Италии, существовавшая в России еще до революции, с завершением советского периода получила второе рождение. Насколько оправдан интерес к жилью на Апеннинском полуострове с точки зрения инвестиций?
 
Рейтинг недвижимости Италии можно составлять по региональному признаку. Неаполь, Рим и Венеция — это центры скопления самой дорогой недвижимости, к какому бы классу она не принадлежала. В Сардинии и Сицилии такие же объекты стоят в три-четыре раза дешевле. Ценовые показатели свидетельствуют не о качестве товара, а о том, что одни территории пока не так привлекательны для туристов и, следовательно, для инвестирования, как другие. Что касается цен внутри территориальной группы, то они колеблются уже в зависимости от статуса и популярности того или иного типа жилья. Допустим, стандартная квартира в два раза дешевле квартиры типа студио, даже если у них одинаковая площадь, а дом у моря стоит в несколько раз меньше, чем вилла с собственным виноградником.
 
Недвижимость Кипра по-прежнему востребована российскими инвесторами. Особым спросом пользуются Лимасол, Никосия, Полис. С введением европейской валюты на острове произошла цепная реакция: подорожали энергоносители, следом транспортные услуги, стройматериалы. В конечном итоге это отразилось на стоимости квадратных метров (хотя справедливости ради надо сказать, что и зарплата местного населения также увеличилась). Сейчас муссируются слухи о введении в ближайшем будущем НДС на землю, что также приведет к подорожанию уже сданной в эксплуатацию недвижимости.
 
Цены на квартиры и дома на Кипре сопоставимы с испанскими, но расходы по сделке на пару процентов меньше. К тому же, как отмечает Ю. Титова, Кипр совсем не затронул разразившийся в странах Европы ипотечный кризис. При покупке квартир в новостройках можно воспользоваться ипотекой, которая также ничем не отличается от испанской.
 

Франция: от квартиры до замка

«В настоящее время рынок жилья во Франции находится в стадии стабилизации, — говорит руководитель департамента зарубежной недвижимости Prestige Property ГК «Пересвет-Групп» Жанна Гусейн. — Поскольку мировой финансовый кризис затронул и Францию, цены на жилье не повышаются и в ближайшее время их рост не предвидится». По мнению эксперта, сейчас весьма благоприятное время покупать в этой стране недвижимость как с целью проживания, так и с точки зрения инвестирования.
 
По данным ГК «Пересвет-Групп», на Лазурном берегу стоимость 1 кв. м в квартире с отделкой — от 6000 евро. Так как обычные квартиры во Франции имеют небольшую площадь (40–45 кв. м), подобный объект в Каннах или Ницце можно приобрести уже за 260 тыс. евро — столько стоит типовая двухкомнатная квартира в спальном районе Москвы. Цены на апартаменты в Каннах тоже начинаются от 260 тыс. евро и зависят от площади и расположения. В Париже апартаменты предлагают от 300 тыс. евро — также в зависимости от района и метража.
 
Выбор объектов в престижных районах Франции достаточно разнообразен: от шикарных вилл на первой линии у моря до старинных замков, виноградников и даже озер, которые можно выкупить в личное пользование. Несомненный плюс приобретения жилья в этой стране — полная проверка сделки нотариусом, который несет материальную ответственность за допущенные ошибки. Покупка обязательно сопровождается внесением залога в размере 10%, но французское законодательство допускает отказ от сделки по инициативе инвестора в течение семи дней, при этом в отличие от большинства европейских стран клиент не теряет сумму внесенного залога. Такое же право есть и у продавца, однако, если срок, после которого он отказывается от сделки, превысил неделю, покупателю выплачивается залог в двойном размере.