Тенденция на общее замедление роста цен на недвижимость,
проявившая себя в конце 2007 года, подтверждается: в больших городах
спрос уже не столь динамичен, объем предложения начинает расти, а
потолок цен во вторичке мало-помалу начинает пускать трещины. За последние десять лет стоимость жилья
подскочила на 73% (48,5% в реальных ценах), однако за последние годы
это поступательное движение заметно замедлилось: если в 2003 году
подорожание составило 10,6%, то в 2006 году цены возросли на 6,2%, а в
2007 году – на 6,1%. Кроме того, по сравнению с 1-й половиной 2007
года, число сделок в 2008 году уменьшилось, в больших городах цены
топчутся на месте, а в средних вотвот начнут сдавать позиции.
Однако мнения расходятся относительно характеристики движения цен: одни
эксперты считают, что цены стабильны, другие, ссылаясь на цифры 1-й
половины 2007 года, прямо говорят о неизбежном снижении. Подобное
разногласие мнений объясняется, вероятнее всего, тем, что с конца 2006
года период простоя продаваемого жилья постоянно увеличивается.
Ослабевший спрос
По итогам первого семестра 2008 года, квартиры во всех больших городах
ищут покупателя в среднем по 5–6 месяцев, и этот срок продолжает
увеличиваться. (Напомним, что такие же сроки сделок куплипродажи были
зафиксированы в 1998 году, на самой низкой за последние10 лет стадии
развития рынка.) По сравнению с рынком аренды, простой вакантных
квартир, выставленных на продажу, почти в два раза дольше – такая
ситуация совсем необычна для итальянцев. При этом количество
регистраций сделок уменьшилось на 4,7%.
Увеличивается разница между заявленной и реальной продажной ценой. В
больших городах покупателю почти всегда удается получить скидку около
8–9%, а если это ветхое жилье, требующее капитального ремонта, то и все
15%. В городах поменьше продавец уступает в среднем 10% от запрошенной
цены. При продаже новостроек известны случаи, когда застройщик или
девелопер, не найдя нужного числа покупателей, пересматривал свои
прейскуранты, снижая цены на 2,5–3,5%.
Наибольшей популярностью у покупателей пользуются дома и квартиры
небольшой – до 60 кв. м – площади (80,9% спроса), жилье среднего – от
60 до 120 кв. м – размера составляет 14,7% спроса, а на недвижимость
большей площади претендуют лишь 4,4% покупателей. В частности, в
главных городах, в районах, близких к центру, больше всего покупателей
на «двушки» – (65% спроса), а в предместьях и пригородах – на
трехкомнатные квартиры в новостройках (50% спроса).
Засыпающие цены
На рынке «подержанного жилья», как итальянцы называют недвижимость во
вторичном секторе, есть явные признаки наступающего увеличения резерва
квартир на продажу: в главных итальянских городах, за исключением
центральных кварталов и старинных престижных районов, экспонируемого
жилья становится все больше. Растет предложение в новостройках ближних
пригородов, а также небольших провинциальных городов, вроде Перуджи,
где за последние три года строительные площади стали увеличиваться с
небывалой быстротой. В среднем в метрополиях объем предложения вырос на
7%, тогда как в городах меньшего размера – на 4–6%.
Цены застыли в больших городах, и в известной мере та же стагнация
наблюдается и в городах средних размеров. Действительно, по сравнению с
прош¬лым годом, в первом полугодии 2008 года жилье в метрополиях
подорожало, в годовой проекции, лишь на 2–3% и на 4–5% в средних
городах. Подобное незначительное, по сравнению с тем же периодом 2007
года, подорожание дает основание экспертам из UBH прогнозировать в
ближайшие полгода слабый спад стоимости жилья на 3,5%. Впрочем, они
предсказывали его уже в конце 2006 года, когда сроки продаж квартир в
главных городах начали удлиняться.
Средняя цена «квадрата» в первое полугодие 2008 года составила €2400. В
большом городе средняя «двушка» на окраине после капремонта обойдется в
€230 тыс., а в городе поменьше, вроде русского райцентра, та же
жилплощадь будет стоить почти на 20% ниже – €190 тыс.
Перипетии арендного рынка
Слабое повышение цен отмечается на рынке аренды в крупных городах:
предложение растет уже не так быстро, как последние два года, однако
объем свободных съемных квартир по-прежнему чуть-чуть превышает спрос.
В средних городах съемные квартиры пустуют по 3–4 месяца, и арендные
цены слегка сдают позиции.
Для арендодателей сдача в наем жилья не слишком привлекательна,
поскольку итальянское законодательство об аренде строго защищает
интересы арендатора, например, запрещает значительно или произвольно
повышать арендную плату и обязывает заключать арендный договор не
меньше, чем на 8 лет. По этой причине арендодатели часто искусственно
завышают арендную плату в контракте, предвосхищая будущий рост арендных
ставок по прошествии нескольких лет, в течение которых они не смогут
изменить условия долгосрочного контракта.
В то же время завышенные арендные цены побуждают многих итальянцев к
покупке жилья, тем более что государство оказывает покупателю
материальную помощь посредством налоговых льгот. И это, в свою очередь,
способствует поддержанию стабильности рынка куплипродажи.
Сегментация по-итальянски
На рынке высококачественной недвижимости (просторные квартиры в центре
главных городов, островная Венеция, виллы с видом на море) по-прежнему
наблюдается повышение цен (6–7%), поскольку спрос здесь несколько
превышает предложение. Состоятельные покупатели особенно ценят
просторные квартиры (от 150 кв. м) с высокими потолками в старинном
центре Рима или Милана (65% спроса престижного жилья). Средняя цена
«квадрата» в этом секторе составляет в Риме €9817, в Милане €9348;
самый дорогой квадратный метр в Риме доходит до €30 тыс., а в Милане до
€24 тыс.
Основной контингент покупателей здесь – богатые иностранцы, главным
образом англичане, число которых несколько сократилось вследствие
американского ипотечного кризиса. На ближайшие полгода аналитики
агентства Nomisma ожидают снижения цен в среднем на 5%, из-за
ослабления финансового потенциала этой клиентуры. Однако недавнее
появление на рынке состоятельных русских покупателей вселяет в них
радужные надежды.
Приобретатель элитного жилья, который, как правило, не зависит от
ипотечного кредита, получает определенный перевес при торгах и
становится более разборчивым. Если продавец заинтересован в быстром
завершении сделки (а она занимает минимум 2–3 месяца), он обычно
несколько снижает свои запросы.
В то же время стагнация или надвигающийся спад, как бы ни оценивали
эксперты ситуацию на рынке жилья, выдает налицо некоторые существенные
признаки: снижаются цены на объекты среднего и низкого качества, упал
спрос на жилье в не слишком популярных местах, стало расти предложение
в пригородах мегаполисов. В этом сегменте недвижимость обычно покупают
по ипотеке, а сейчас число заявок на кредит уменьшилось на 20%.
Сказалось то обстоятельство, что покупательная способность итальянцев
очень чувствительна к даже незначительному повышению ипотечной
процентной ставки, поскольку подавляющее большинство ипотечных
контрактов (87%) – это «плавающая» ипотека (кредит с ежегодно
варьирующейся ставкой).
Однако продавцы квартир пока что не свыклись с новыми обстоятельствами
и все еще завышают цены. Но, поскольку по сравнению даже с прошлым
годом у покупателей есть довольно хороший выбор, они не торопятся
заключать сделки, а это ведет к иммобилизму рынка.
Прайс-география
Милан
В Италии все дороги уже давно ведут не в Рим, а на север, в Милан, ее
экономическую столицу. Международная столица моды и дизайна,
штаб-квартира всемирно известных издательств и главных СМИ, финансовый
центр и итальянская биржа, этот полуторамиллионный город гораздо ближе
к Нью-Йорку, чем к патриархальному Неаполю. Сюда приезжают жить в
надежде быcтро найти хорошую работу, поскольку уровень безработицы в
этом городе один из самых низких в Европе – 2%. Славный статус города
дает о себе знать и по ценам миланского жилья, которые легко
соперничают с римскими. Достаточно сказать, что с 1998 по 2005 год цены
на жилье в Милане выросли на 158%! Поэтому и всеитальянское ослабление
динамики рынка сказывается здесь не так четко: спрос стабильный,
предложение слегка повысилось; средняя цена за квадратный метр – €3820.
Спрос стабильный, предложение слегка повысилось, число сделок несколько уменьшилось; средняя цена за квадратный метр €3820.
За последний семестр цены возросли на 1,6%, а за последний год на 4,9%,
жилье ждет покупателя около 5 месяцев, а размер торговой уступки
доходит до 10%. Продажи в новостройках более динамичны: квартиры уходят
на пару недель быстрее, а скидка составляет в среднем лишь 4%. Это
соответствует новой тенденции покупательских интересов: сегодня
предпочтение отдается комфортабельному жилью.
По сравнению с прошлым годом число сделок уменьшилось на 13%, особенно
сильно, на две трети, упали продажи на окраинах и в пригородах.
Самый дешевый «квадрат» в плохонькой квартирке на окраине обойдется
примерно в €2500, а самый дорогой, в старинном дворце в центре, с видом
на дивный готический собор из каменных кружев или на городской парк,
почти в 10 раз выше.
Рим
Вечный город на семи холмах сохраняет за собой репутацию столицы мира,
хотя бы только и на словах. Современные римляне любят свой город,
несмотря на многие неудобства жизни в нем, в частности неразвитую сеть
метрополитена и пробки почище московских. Несмотря на низкую
рождаемость, число римлян скоро приблизится к трем миллионам, и
благодаря тому, что на окраине осталось еще довольно много пустырей для
будущих новостроек, им будет где жить.
На римском рынке жилья со второго семестра 2007 года стали проявляться
явные признаки замедления: цены хотя и растут, но несколько медленнее,
чем прошлогодние. За последний семестр они выросли на 3,3%, а за
последний год – на 7,5%, размер торговой уступки доходит до 13%.
Вторичка «лежит» по 4–5 месяцев, квартиры в новостройках продаются чуть
побыстрее. По сравнению с прошлым годом при стабильном спросе
предложение слегка увеличилось, а число заключенных сделок уменьшилось
на 10%. Однако на ценах это пока не отражается, и средняя цена за
римский квадратный метр высока: €3570.
Наибольшая динамика сделок была зарегистрирована в районах, близких к
центру, а также на окраинах, что говорит о перемещении значительной
части покупательских интересов из-за слишком высоких цен жилья в центре.
Дома в величественном центре в окружении античных памятников, роскошных
барочных церквей, на древних площадях с фонтанами или обелисками
по-прежнему недоступны среднему итальянцу, а поскольку строительство
здесь, как правило, запрещено, ограниченное предложение влечет за собой
значительный рост цен (9% за последний год). И именно элитное жилье
подтягивает вверх средние цены столичной недвижимости.
Дома для отдыха
В провинции основные ценообразующие факторы – это близость к морю,
красота и репутация места, общее состояние дома, а также количество
прилегающей земли. В соседних деревнях цена квадратного метра может
различаться в 2,5 раза: от €2 до €5 тысяч.
По данным риэлторской службы Homes in Italy, за прошедший год больше
всего сделок по загородной недвижимости было заключено в прибрежной
Лигурии, граничащей с французской Ривьерой и знаменитой своими
живописными деревушками. Здесь самые дорогие виллы и дома. Тоскана
ни¬сколько не уступает Лигурии ни по красоте пейзажей, ни по
дороговизне домов, но в северной ее части, в окрестностях Баньи ди
Лука, жилье несколько дешевле, поскольку эти места не слишком доступны.
Популярны, а значит и дороги, дома в окрестностях знаменитого озера
Маджоре, в часе езды от Милана. Эти регионы любимы и иностранцами,
которые скупили здесь около 10% объектов недвижимости.
Новой и перспективной местностью для отпускных резиденций стала Апулия,
самый «каблук» Апеннинского сапожка, где за последние несколько лет
рынок жилья необыкновенно оживился, привлекая к себе действительно
низкими ценами. С 2001 года здесь ведется массовое строительство и
реконструкция домов. Например, в провинции Лечче предложение очень
обширно: выставляются на продажу целые деревни. Еще и теперь тут можно
купить небольшой дом в 100 метрах от моря за €130 тыс., но он потребует
частичного ремонта. Отремонтированный домик неподалеку, в 300 метрах от
моря, обойдется в €170 тыс.: повышенная цена объясняется наличием
гаража, построенного в подвальном помещении. В свежеотстроенных виллах,
окруженных несколькими сотками земли, «квадрат» обойдется в двараза
дороже: €2500–2800. При такой относительной дешевизне жилья риэлторы
предсказывают непрерывный рост цен в течение ближайших 5 лет.
В начале июля в Турине состоялся всемирный съезд архитекторов, который
бывает раз в три года. Несколько петербургских профи ездили в Италию.
Святослав Гайкович, руководитель архитектурной мастерской «Студия 17»:
XXIII конгресс Международного союза архитекторов – это трехдневное
общение порядка 8 тысяч профессионалов, всего в мире работает 1,3 млн
архитекторов. Заседания и семинары, выставки, видеопоказы проходят
одновременно на множестве площадок. Основная – многозальный
«Линготто–центр» – была переделана знаменитым Ренцо Пьяно из
производственных зданий завода «Фиат» лет двадцать тому назад. Еще одна
– крытый стадион «Палавела» – был построен к Олимпиаде 2006 года.
Главное впечатление – говорили в основном не про архитектуру,
малопонятный многим участникам лозунг конгресса – «Transmitting
Architecture (Архитектура передающая)» был придуман, на мой взгляд, для
того, чтобы зафиксировать общественную значимость архитекторов. Их
обязанность влиять на политику, экономику, цивилизацию вообще. Приятно
было слышать, хотя, конечно, это переоценка. Тем не менее, на Западе
прививается мысль, что архитектор должен быть уважительным – не губить
историческую среду, политкорректным – не проектировать излишнюю
роскошь, когда в мире не все богаты, экологичным – не угрожать своими
проектами природе (моржам из-за глобального потепления остается все
меньше льдин для отдыха).
Кратко эти темы обозначались тремя словами – культура, демократия,
надежда. В области жилой архитектуры идет поиск, как строить
малоэтажное высокоплотное жилище. Это фундаментальная идея, которая
найдет применение если не завтра, то послезавтра. Опыт России и
Юго-Восточной Азии по проектированию жилых небоскребов – вне моды, он
не обсуждается на подобных собраниях.
Наибольшее впечатление на многих произвело выступление Мухаммада Юнуса
– нобелевского лауреата из Бангладеш, автора системы мелкого кредита.
Он стал давать ипотечные кредиты при наличии земельного участка, без
гарантий и справок. Но только женщинам. Решались одновременно жилищные
и семейные проблемы. Мужчины перестали бросать жен после того, как,
скрипя зубами, передали им права на земельные участки ради получения
кредита.
Олег Романов, вице-президент Санкт-Петербургского Союза архитекторов:
Министр культуры Италии выступил на конгрессе и под аплодисменты
аудитории, особенно ее итальянской части, он сообщил о подготовке
национального закона о качестве архитектуры. Нам не удалось достать
текст проекта, но думаю, речь там идет не о качестве стройматериалов,
это само собой разумеется, а о качестве проектов в самом широком
смысле, что перекликается с девизами конгресса – культура, демократия,
надежда.
Однажды, во время работы конгресса, в зал вбежала группа молодых людей
и раздала всем брошюрки с протестами против строительства в самом
центре Турина, рядом с башней Молле Антонеллиана, небоскреба высотой
под 150 метров по проекту Ренцо Пьяно.
Из того, что мы видели в Турине, запомнился жилой квартал Марио Ботта.
Здания строгой архитектуры имеют высоту не больше шести этажей, игра
идет цветовыми пятнами на фасадах и балконах.
Текст: Татьяна МАТАНЦЕВА, Дмитрий НОВИК
|
