Рим — город пестрый и всеобъемлющий. В сетях широких улиц,
где сверкают современные витрины, узких кривых проулков, неизвестно
куда ведущих, и маленьких площадей, уставленных столиками уличных кафе,
он легко соединяет все исторические эпохи, архитектурные стили и
человеческие характеры. Рим или не Рим?
У иностранных покупателей недвижимости Рим не пользуется большой
популярностью. Он не обладает культурным шармом Парижа, не является
крупным финансовым центром в отличие от Лондона, у него отсутствуют
выраженные рекреационные и привлекательные инвестиционные качества.
Российские покупатели и вовсе являются редкими гостями в местных
агентствах недвижимости: они предпочитают Милан или городки,
расположенные на побережье. «В качестве жилья для отдыха Рим не
особенно подходит: нет моря, нормальных пляжей», — комментирует
ситуацию руководитель отдела международных инвестиций компании
IntermarkSavills Игорь Индриксонс.
Кроме того, по уровню загазованности Рим занимает одно из первых мест
среди европейских городов. Это неудивительно: его улицы просто
переполнены машинами, скутерами, мотоциклами. К тому же нормальные
автостоянки в исторических районах даже не предусмотрены, поэтому
машины жители оставляют под окнами домов, как и в Москве. Разница в
том, что римские улицы обычно раза в три уже. В итоге получается, что
деление дороги на тротуар и проезжую часть условно: пешеходы и
автомобилисты передвигаются по очереди по одной и той же мощеной
мостовой. Помимо этого Рим, как и все мегаполисы, довольно шумный
город, за исключением отдельных районов.
Не слишком высока инвестиционная привлекательность римской
недвижимости. «По уровню доходности ее можно сравнить со швейцарской.
Прибыль от аренды здесь — в среднем 3,7%. Рост рынка — примерно в
районе 5% в год. То же самое и в Швейцарии. Но там рынок гораздо менее
рискованный», — говорит И. Индриксонс. Тем более экономическое
положение Италии сейчас довольно непростое. Уже несколько лет подряд
уровень безработицы здесь растет, а прирост ВВП ниже среднеевропейского.
Тем не менее можно привести длинный список причин, по которым следует
обзавестись квартирой где-нибудь на Авентинском холме или в Трастевере.
Основная из них — та, что Рим — один из самых красивых и удивительных
городов Европы. Узкие петляющие улочки с домами, прижавшимися друг к
другу, окна в которых днем плотно закрыты деревянными ставнями,
сменяются широкими шумными проспектами, полными бутиков. Лепнина,
выполненная в стиле барокко, соседствует со скромными кирпичными
фасадами более старых церквушек, витрины магазинов — с дверями храмов,
современные улицы — с мрачными обломками колоннад.
Памятники прошлых столетий в Риме встречаешь на каждом шагу. Здесь
история — это не страницы учебников и не красочные декорации. Это
реальность, которую можно не просто увидеть, в большинстве случаев до
нее можно даже дотронуться.
Рим многолик: древний языческий город, столица величайшей империи
античности; старая столица христианского мира; город эпохи Возрождения;
современный мегаполис. Кажется, что разные эпохи и религии нанизаны
словно бусины на одну нитку и их уже невозможно отделить. Кроме того,
цены на недвижимость здесь все еще ниже, чем в центральных районах
Лондона, Парижа, Цюриха и некоторых германских городов.
Несмотря на то что Рим не может сравниться по популярности с Парижем, в
центре города очень много жилья уже раскуплено иностранцами, что
вызывает неудовольствие местного населения, ведь из-за этого
образовался пласт так называемых «спящих» квартир, которые не поступают
на рынок. Между тем жилищный вопрос в итальянской столице, как и во
многих мегаполисах, стоит довольно остро.
Сельская идиллия или городская суета?
Рынок недвижимости Рима по некоторым характеристикам вполне сопоставим
с рынками других европейских столиц. Основное сходство — отсутствие
свободных площадок. Застройка центра настолько плотная, что с высоты
холмов — и Капитолийского, и Палатинского — видишь сплошное море крыш.
И лишь кое-где среди них проглядывает зелень деревьев. Полноценные
дворы практически отсутствуют: родители с детьми гуляют в парках, на
площадях, где зачастую и установлены детские площадки, качели и т. п.
Пространство, которое не заполонено крышами, как правило, принадлежит
неприкосновенным римским руинам. Огромные территории — это остатки
старых форумов, от которых порой сохранились лишь пара колонн и обломки
стен.
Новых домов здесь почти не возводят — только в спальных районах. Так
что желающим жить в центре Вечного города придется выбирать квартиру в
старом фонде. В принципе ничего плохого в этом нет: здания
реконструируют и поддерживают в хорошем состоянии. Проблема может
возникнуть только с многочисленными памятниками культурно-исторического
наследия, обремененными набором ограничений. Если покупать жилье в
таком доме, то нужно заранее учесть, что там не всегда получится
сделать даже полноценный ремонт. Так, например, в некоторых из них
может быть запрещена даже установка стеклопакетов. А зимы в Италии хотя
и короткие, но температура ниже нуля все-таки опускается.
Что касается выбора района, то здесь все зависит от финансовых
возможностей и вкусов. Рим разделен на 27 районов, расположенных по
спирали, начиная с Замка Святого Ангела (Castel S. Angelo) и заканчивая
E. U. R. (Esposizione Universale di Roma).
Здесь, как и почти везде, есть дешевые и малопривлекательные
предместья, удаленные от центра и расположенные вдоль железнодорожных
путей и автострад: Аппиа Нуово, Аурелио, Камиллучиа, Маркони и др.
Впрочем, дешевизна довольно относительная: средняя стоимость 1 кв. м
даже на окраинах Рима составляет около 4 тыс. евро. Зато в центре есть
из чего выбрать: Авентино, Монти, Треви, Колонна, Трастевере, Веккьо,
Пантеон и т. д. Причем можно найти район, который рсположен в двух
шагах от всех основных достопримечательностей и при этом гарантирует
тишину, обильную зелень и уют — почти как в маленьких провинциальных
городках. Таков, например, Авентинский Xолм, расположенный в десяти
минутах ходьбы от Колизея и форумов, — место, где издавна селились
римские патриции. Несмотря на близость к центру, туристы сюда
добираются редко.
Еще один такой же район — Трастевере, расположенный на другом берегу
Тибра. Он же, пожалуй, и один из самых живописных. До Капитолия можно
дойти за четверть часа, до Ватикана — за полчаса. И это несмотря на то,
что здесь сохранилась почти деревенская атмосфера: узкие улочки;
невысокие дома, около которых примостились пиццерии; маленькие площади,
залитые солнцем; церквушки и колокольни; запах выпечки, доносящийся то
ли из кондитерских, то ли из открытых окон, украшенных горшками с
зеленью и цветами.
Тот, кто предпочитает городской стиль жизни, может выбрать квартиру
рядом с площадью Навона, Ротонды или площадью Испании. Здесь
наблюдается максимальная концентрация ресторанов, кафе, сувенирных
лавок, дорогих бутиков в лучшем смысле этого слова. И конечно же
городская суета. На пьяцца Навона, одной из самых знаменитых площадей
Рима, расположенной в том самом месте, где в I в. н. э. находился
стадион (на нем проходили гонки на колесницах), жизнь идет почти
круглосуточно. Вечерами играет музыка, бродят «живые скульптуры»,
художники торгуют картинами, которые, кажется, заполонили все свободное
пространство. А тротуары в разгар сезона обычно заставлены столиками
дорогих уличных кафе.
Средняя стоимость 1 кв. м здесь начинается от 6–7 тыс. евро.
Трехкомнатную квартиру площадью около 45 кв. м можно приобрести за 330
тыс. евро, площадью 75 кв. м — немногим больше чем за 550 тыс. евро. Но
если в Москве цена в значительной степени учитывает такие факторы, как
район расположения и близость к метро, то в Риме дело обстоит несколько
иначе. Метро не слишком ускоряет передвижение по городу. Здесь всего
две ветки — красная и синяя, и единственный пересадочный узел — на
вокзале Термини. С учетом того, что в среднем интервал между поездами —
пять минут, наземный транспорт обычно экономит больше времени.
Если говорить о стоимости жилья в центральной части Рима, то она
меняется в зависимости от расстояния до исторических объектов. По
словам президента ИГ SeSe Gar Ирины Жаровой-Райт, реальная цена квартир
в исторической части Рима, вблизи Колизея и форумов, составляет около
20 тыс. евро/кв. м. В спальных районах основной ценообразующий фактор —
инфраструктура, удаленность от остановок общественного транспорта,
удобный выезд.
Дорогое удовольствие
В Риме высоки не только цены на жилье, но и транзакционные расходы
покупателя, которые в Италии зависят от различных факторов, например
приобретаете вы жилье в новостройке или на вторичном рынке, пользуетесь
услугами агента или ведете дела самостоятельно. Оплате подлежат: налог
на регистрацию собственности, регистрационный земельный сбор, налог на
добавленную стоимость (VAT), услуги нотариуса, агента, ипотечные
платежи и судебные издержки. Сумма всех сборов и платежей может
составлять от 10 до 20% от стоимости покупаемого жилья. Они
осуществляются после завершения сделки. Следует учесть, что Италия —
самая налогоемкая страна в Евросоюзе, причем условия для нерезидентов
более жесткие. Так, итальянец при покупке первого жилья платит налог в
размере 3%, второго — 5%. Для нерезидентов налог изначально составляет
7%.
Сама процедура приобретения недвижимости стандартна и не представляет
особых сложностей. Хотя на форумах, посвященных жизни в Италии,
зачастую встречаются жалобы на местную бюрократию.
Содержание итальянского недвижимого имущества тоже обходится недешево.
«Налог на имущество ICI платится ежегодно и рассчитывается от
кадастровой стоимости. И это при условии, что владелец сам пользуется
недвижимостью, а не сдает внаем. За вывоз мусора платить придется
отдельно, но немного», — рассказывает И. Жарова-Райт.
Владение итальянской недвижимостью не обеспечивает получение вида на
жительство в Италии. Хотя теоретически такая возможность существует, но
она зависит в первую очередь от величины доходов (от 20 тыс. евро в год
на члена семьи), а не от наличия собственности в стране.
Однако, покупая в Италии квартиру, вы имеете право оформить дважды в год долгосрочную визу (сроком на 90 дней).
Разговор о будущем: итальянский рынок в свете кризиса
Итальянская и, в частности, римская недвижимость фактически не
пострадала от последствий кризиса. Пока ситуация в этой стране куда
более стабильна, чем в той же Англии или Испании. «Динамика роста цен
на недвижимость была невысокой, и эффект «пузыря» не является для
Италии столь опасным и чувствительным, как в других европейских
странах», — говорит И. Жарова-Райт.
По мнению И. Индриксонса, дело в том, что местная экономика только на
50 % была зависима от внешней секьюритизации. Вторую половину доходов
страна получала за счет развития туризма и других отраслей собственной
экономики. Местная финансовая система устояла, поэтому в Италии не были
отмечены массовые дефолты, распродажи недвижимости, не наблюдалось и
резкого падения цен. Тем не менее данные статистических и экономических
институтов отражают значительное снижение активности по количеству
заключенных сделок. Цены тоже несколько уменьшились — на 2–3%.
Отчасти ситуация похожа на недавнюю московскую. «Владельцы недвижимости
и арендаторы занимают жесткую позицию по удержанию планки цен, в то
время как покупатели ждут снижения стоимости жилья, — рассказывает И.
Жарова-Райт. — Таким образом, по результатам последних исследований и
специализированных опросов, ожидается уменьшение цен. Впрочем, не боле
чем на 5–10% при условии долгих и упорных переговоров». При этом никто
не отменял основного принципа ценообразования в любой стране — принципа
трех М: место, место и еще раз место. Так, квартиры в Трастевере, или
возле пьяцца Навона, или на Авентинском холме с видом на Колизей вряд
ли когда-нибудь обесценятся.
Автор: Яна Казакова
|
