Заманчиво иметь свой дом на берегу моря в Испании, квартиру
в Болгарии или апартаменты с видом на океан в США. Но, мечтая о
подобном приобретении, нельзя забывать и о стоимости его содержания. На протяжении последнего десятилетия
многие наши соотечественники стали собственниками домов, квартир и
апартаментов за рубежом. Важными стимулами к приобретению жилья
послужили лояльное законодательство и несложная процедура оформления
недвижимости в собственность, а основным — сравнительно невысокие цены.
Например, в Испании в 5–7 км от Средиземного моря можно купить
небольшое бунгало (50–80 кв. м) за 50–70 тыс. евро, что дешевле, чем,
например, коттедж в дальнем Подмосковье. Стоимость апартаментов с
полным набором инфраструктуры на приморских курортах Болгарии и
Черногории начинается от 50 тыс. евро (на ранних этапах строительства
можно купить жилье и по более низким ценам). Заметно подешевела недвижимость в США.
Например, в штате Флорида дом общей площадью от 100 до 150 кв. м стоит
от 60 до 150 тыс. долл. По словам Екатерины Тейн, директора
департамента элитной недвижимости Knight Frank, лидером по количеству
заключенных сделок является Болгария, далее следуют Черногория, Испания
и Кипр, а также Турция. Состоятельные россияне предпочитают
традиционные рынки: Лондон, Лазурный Берег, Италию.
Коммунальный рай — без забот и хлопот?
Однако владение недвижимостью за рубежом — это не только преимущества,
но и обязанности. Факт временного пребывания хозяина в стране не
освобождает его от необходимости содержать жилье в порядке, оплачивать
счета за коммунальные услуги в полном объеме и в срок. Как рассказала
руководитель департамента зарубежной недвижимости «CENTURY 21 Еврогруп
Недвижимость» Юлия Кайнова, обычно собственники объектов в новых жилых
комплексах заключают договор с управляющей компанией. В домах и на
виллах, расположенных вне организованных ЖК, как правило, предусмотрено
отдельное помещение для прислуги. Чаще всего работы по дому выполняет
семейная пара. «В этом случае основные расходы на эксплуатацию
составляют собственно зарплата прислуги и коммунальные платежи», —
рассказывает Е. Тейн. Кроме того, можно поручить содержание дома одной
из местных фирм.
В каждой стране действует свой прейскурант на коммунальные услуги и
существуют свои особенности внесения платы. Например, в Болгарии
основной платеж — это налог на вывоз мусора, размер которого не
превышает 1% от стоимости недвижимости и устанавливается местными
властями. Так, в Варне он составляет 0,2%, в Пловдиве — 0,21%, а в
Бургасе — 0,17% в год. Другие платежи зависят от фактического расхода
ресурсов и оплачиваются в соответствии с показаниями счетчика, причем
тарифы также утверждаются муниципалитетами. Электричество обходится
примерно в 0,1 евро за 1 кВт, вода — 0,5 евро за 1 куб. м. Абонентская
плата за стационарный телефон в Болгарии — около 5 евро в месяц, а за
его установку нужно заплатить порядка 100 евро. По словам Ю. Кайновой,
расходы на содержание собственности в жилых комплексах, возведенных в
Болгарии в последние годы, зависят от класса объекта. Тариф за
сервисное обслуживание составляет в среднем 50–80 евро в месяц (8–10
евро/кв. м в год). В эту сумму включена чистка бассейнов, стрижка
газонов и ландшафтный дизайн, уборка общественных территорий комплекса,
охрана. На горнолыжных курортах недвижимость общей площадью до 60 кв. м
обходится в 150 евро в месяц, более 60 кв. м — в 200 евро в месяц, а
если ЖК позиционируется как элитный, то минимальный размер платежей —
от 250 евро в месяц и выше. Оплату может производить как сам
собственник, так и управляющая компания, созданная при ЖК. «В Болгарии
коммунальные платежи в среднем составляют около 50–60 евро за
апартаменты с одной спальной комнатой, а эксплуатационные расходы на
содержание — около 1 евро в месяц за 1 кв. м площади», — дополняет
вышесказанное Елена Некрытова, руководитель отдела курортной
недвижимости компании «Новое Качество».
Покупая недвижимость в Черногории, также можно рассчитывать на то, что
процедуру оплаты коммунальных услуг возьмет на себя управляющая
компания. Здесь обязательный платеж за вывоз мусора взимается
независимо от того, проживает хозяин в доме или нет. Для владельца
двухкомнатной квартиры он составит 3–4 евро в месяц (данные компании
«CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость»). За телефон нужно заплатить 10
евро, а за выделенную линию Интернета — 30 евро в месяц. Электричество
обходится в 6 центов за 1 кВт в период с 23:00 до 7:00 и около 8 центов
в остальное время суток, а вода — 54 цента за 1 куб. м; платежи
производятся согласно показаниям счетчика. Нелишне отметить, что с июня
2008 г. в Черногории отключают от электросети тех, кто не вносит плату
за свет более двух месяцев подряд или чей долг превысил 200 евро. Общие
расходы на двухкомнатную квартиру составляют около 2 тыс. евро в год,
но, если хозяева приезжают только на лето, они сокращаются примерно
вдвое.
В Испании счета на электроэнергию присылают по почте каждые два месяца,
на воду — каждый квартал. В них указано количество использованных
ресурсов и их стоимость. Абонентская плата за воду — 6,79 евро в месяц,
а фактический расход по счетчику оплачивается из расчета 0,16 евро за 1
куб. м. Платеж за электроэнергию также состоит из абонентской платы в
размере 0,54 евро в месяц и платежа по счетчику из расчета 0,08 евро за
1 кВт. В целях экономии владельцы частных домов пользуются газом.
Централизованного газоснабжения в Испании практически нет — им
оснащаются только некоторые современные жилые комплексы. Поэтому газ
продается в баллонах, которые доставляет специальная служба. Стоимость
баллона — около 7 евро; его хватает для семьи из трех человек на весь
летний сезон. Подключение спутниковой антенны стоит 120 евро в год, а
телефон с выделенной линией Интернета обходится примерно в 40 евро в
месяц. Обслуживанием недвижимости, не входящей в состав ЖК, занимается
специально нанятый персонал. Так, уборка дома стоит 7–10 евро в час,
услуги садовника — 80–120 евро в месяц при условии, что он приходит
один раз в неделю. На еженедельную чистку бассейна нужно выделить
50–120 евро в месяц.
На Кипре тариф на водоснабжение, установленный Департаментом
водоснабжения, состоит из абонентской платы (около 8,5 евро) и платежей
за фактически использованное количество воды. За просрочку налагается
штраф в размере 10%. Налог на вывоз мусора здесь не превышает 60–76
евро в год. В среднем содержание квартиры с двумя спальнями обходится в
500–600 евро в год, плюс электроэнергия и вода по счетчику — по 20 евро
в месяц.
Ежегодное обслуживание объекта недвижимости в США достигает 10% от его
стоимости. Помимо «коммуналки» необходимо платить за пользование
услугами кондоминиума (парковка, бассейн), а также страховку, которая
возместит убытки, связанные в том числе и с природными катаклизмами.
Один киловатт электроэнергии стоит около 0,08 долл., средний счет за
месяц составляет около 90 долл., из них затраты на освещение — примерно
20%. Средние расходы на водоснабжение — 250 долл. в год.
Коммунальные платежи в Италии не превышают 100 евро в месяц. Даже если
в доме никто не живет, каждый месяц за электричество нужно вносить
абонентскую плату в размере 115 евро. Дополнительно оплачивается расход
по счетчику. Водоснабжение в среднем обходится в 187 евро в год, а
вывоз мусора — в 103 евро. В Италии практически отсутствует институт
управляющих компаний; обслуживанием жилых объектов, как правило,
занимаются агентства недвижимости. Они присматривают за домом в
отсутствие хозяев, организуют уборку помещений, уход за приусадебным
участком и т. д. Стоимость услуг по содержанию дома не зависит от
длительности пребывания хозяев в доме. Если недвижимость сдается в
аренду, то 40% от полученного дохода следует заплатить государству в
качестве подоходного налога.
Владельцы недвижимого имущества во Франции должны учесть следующие
расходы: коммунальные платежи, налоги на недвижимость, проживание и
богатство. Размер «коммуналки» зависит от площади и класса жилья.
«Например, выплаты за апартаменты общей площадью 100 кв. м в престижном
ЖК в Каннах могут доходить до 1 тыс. евро в месяц. А квартира 60 кв. м
в отдельно стоящем здании с консьержем в Ницце будет стоить от 150 до
300 евро в месяц», — говорит Ольга Багрова, ведущий консультант
департамента зарубежной недвижимости «Калинка-Риэлти». По ее словам,
каждый год во Франции происходит незначительное повышение тарифов — на
1–2% от ранее действовавших. Налог на богатство необходимо платить,
если объект недвижимости стоит дороже 750 тыс. евро. Он составляет 1,5%
от разницы, превышающей указанную цену. Например, для владельца
квартиры стоимостью 1 млн евро платеж рассчитывается только с 250 тыс.
евро. Впрочем, в определенных случаях этих расходов можно избежать.
«Так, если квартира приобретается с помощью ипотеки, налог на богатство
не платится в течение срока выплаты кредита», — объясняет О. Багрова.
Не забыть про налог
Обязательный платеж для собственника дома или квартиры за рубежом —
налог на недвижимость. Например, владельцы дома или квартиры в Болгарии
обязаны в двухмесячный срок со дня покупки или завершения строительства
подать декларацию в налоговую службу. В ней указывается подробное
описание объекта, включая год строительства, используемые материалы и
прочее, предоставляется поэтажный план. Налоговая ставка в Болгарии —
0,15% от оценочной стоимости (определяется местной налоговой службой),
которая обычно составляет 30–50% от рыночной цены недвижимости. Платеж
вносится четырьмя равными частями: до 31 марта, 30 июня, 30 сентября и
30 ноября. В случае одноразового погашения всей суммы в срок до 31
марта предоставляется скидка в размере 5%.
В Черногории ежегодный налог на недвижимость составляет 0,08–0,8% от
кадастровой стоимости объекта. Например, выплаты за стандартную
квартиру площадью 80 кв. м не превышают 200 евро в год. За такие же по
величине апартаменты в элитном жилом комплексе придется заплатить уже
около 1 тыс. евро.
В Испании налог на недвижимость составляет 0,5–2% от кадастровой
стоимости — это примерно в десять раз ниже рыночной цены. На Кипре
жилье дешевле 170 тыс. евро налогом не облагается, при стоимости до 427
тыс. евро сбор составляет 0,2%, до 855 тыс. евро — 0,3%, свыше 855 тыс.
евро — 0,35%. В США налог варьируется в пределах 1–2% в год (в
зависимости от штата). Его нужно вносить двумя равными частями каждые
шесть месяцев. Базовым является показатель, значение которого
устанавливает правительство; его размер ниже реальной рыночной
стоимости объекта примерно на 25%. В случае просрочки платежа на
владельца накладывают существенные штрафы. Недвижимость даже могут
продать с целью погашения задолженности.
Жилье в Италии облагается ежегодным сбором в 0,4–0,7% от кадастровой
стоимости (ICI). Налог на элитную недвижимость рассчитывается по более
сложной формуле, но в итоге он не превышает указанного значения.
Величину налога во Франции определяют муниципальные власти. Расходы на
квартиру площадью 100 кв. м — от 1,5 до 3 тыс. евро в год. «Помимо
налога на недвижимость во Франции
существует еще налог на проживание, который в зависимости от стоимости
объекта может составлять от 500 евро в год для квартиры и от 1 тыс.
евро в год для виллы», — обращает внимание исполнительный директор
компании Blackwood Мария Литинецкая.
«Свои финансовые возможности по содержанию недвижимости за рубежом
следует оценить заранее на годы вперед и только потом выбрать страну и
тип объекта для покупки», — считает Ю. Крайнова.
Примеры расходов на содержание жилья в разных странах
Французские Альпы. Шамони. Шале
Цена — 2,3 млн евро.
Налог на имущество — 1,5 тыс. евро в год.
Налог на проживание — 1,5 тыс. евро в год.
Коммунальные платежи — около 300 евро в месяц.
Возможный доход от аренды — 5 тыс. евро в неделю (7–10 недель в зимний период).
США. Нью-Йорк
Жилой комплекс The Element. Квартира
Цена — 1,6 млн долл.
Содержание инфраструктуры — 834 долл. в месяц.
Налог на недвижимость — 231 долл. в месяц.
Коммунальные платежи — 200 долл. в месяц.
Возможный доход от аренды — 6 тыс. долл. в месяц.
Италия. Калабрия
Квартиры в жилом комплексе Amantea
Цена — 106–146 тыс. евро.
Содержание инфраструктуры, налог на недвижимость, коммунальные платежи, страховка — 100 евро в месяц.
Возможный доход от аренды — 400 евро в месяц.
Карибский архипелаг
Сант-Мартин. Апартаменты
Цена — 650–1150 тыс. долл.
Содержание инфраструктуры, налог на недвижимость, коммунальные платежи, страховка — около 600–1000 долл. в месяц.
Возможный доход от аренды — 1,5–3 тыс. долл. в месяц.
Данные компании Blackwood
Автор: Елизавета Шольковская
|
