Многие наши сограждане покупают жилье в других странах. Однако собственность в европейских городах накладывает на владельца определенные обязательства, о которых полезно знать заранее.

О том, как лучше и безопаснее провести сделку за границей, рассказывает агент по недвижимости в Италии компании RE/MAX Spring Галина Парусова.

Первый шаг — выбор страны. Если это Италия, стоит совершить несколько экскурсионных поездок, чтобы конкретизировать адрес предполагаемого жилья: морское побережье, озера, горы, большой город, деревня, север, юг Италии, центральная часть страны, острова… Важно соотнести свои предпочтения с финансовыми возможностями. Затем следует выбрать посредника. Это может быть компания-застройщик, причем нелишне навести о ней справки, прибегнув к помощи геодезиста (geometra — есть такая профессия в Италии). Логично обратиться и в агентство недвижимости, рекламирующее понравившийся объект. Если же вы нашли вариант самостоятельно, агентство и в этом случае взимает свои комиссионные: в Италии комиссию платит не заказчик услуги, а стороны сделки.
 
Можно ли оформить эту сделку в Москве?
Покупая недвижимость в Италии, оформить сделку в Москве нельзя, потому что все сделки по купле-продаже жилья в этой стране удостоверяют нотариусы. Можно, конечно, приобрести объект по доверенности, но и она должна быть составлена в соответствии с требованиями итальянского нотариата.
 
Проверяется ли юридическая чистота квартиры?
Когда агентство выставляет на продажу объект недвижимости, то обязательно отслеживает его историю. А вот дополнительную проверку за отдельную плату делает тот же геодезист, которого я уже упоминала. Он выясняет, соответствует ли объект нормам и стандартам строительства, не проводились ли при его возведении какие-либо запрещенные законом работы. А также просматривает историю объекта и его владельцев за последние 20 лет. Подобную экспертизу может провести и нотариус. Роль нотариуса в Италии велика и ответственна. Достаточно сказать, что через нотариуса осуществляются все взаиморасчеты между продавцом и покупателем недвижимости.
 
Как в Италии происходит государственная регистрация?
Документы передает в регистрирующий орган тоже нотариус, а не агенты. Если недвижимость была плохо проверена, не учли интересы третьих лиц, сделка может быть расторгнута. Но такое практически не случается.
 
Квартира в новостройке гарантирует отсутствие подобных сюрпризов, но нет ли риска оказаться в роли обманутых дольщиков?
 В Италии нет даже такого понятия. Но не стоит забывать, что новостройка в любой стране — это риск. Вот почему не следует экономить на проверке компании-застройщика и разрешительной документации.

Можно ли сдавать купленную квартиру в аренду?
Безусловно. Но если вы россиянин, то лучше обратиться в агентство недвижимости, которое подберет квартирантов. Конечно, владельцы могут сдавать свое жилье друзьям, коллегам, знакомым из России. Однако, когда арендодатель действует самостоятельно на локальном рынке, в любой стране есть риск, что квартиру снимет ненадежный человек. И хотя продать недвижимость квартиранты не смогут, потому что у них нет документов, подтверждающих право собственности, но сдать в субаренду — без проблем. От этого никто не застрахован, особенно в крупных городах.
 
Обязательно знать итальянский язык, если покупаешь недвижимость в этой стране?
Нет, язык знать не обязательно, но нанять переводчика необходимо. Тем более что итальянский нотариус зачитывает договор вслух, следит за тем, чтобы участники сделки понимали суть документов и знали, что подписывают. Кроме того, рекомендую быть с переводчиком и на просмотрах вариантов, чтобы во время задавать необходимые вопросы. Не всегда итальянский агент хорошо говорит на английском.
 
Какие налоговые нагрузки ожидают покупателя итальянской недвижимости?
В Италии налоги умеренные. Но разумнее узнать о них до внесения задатка за объект недвижимости. Агент, выступающий посредником, назовет примерную сумму налогов, о расходах по содержанию апартаментов расскажет собственник, если он присутствует на показе. В Италии не возбраняется задавать вопросы продавцу жилья. Вот почему на просмотрах объектов важно иметь рядом человека, который владеет итальянским языком.
 
Чтобы составить представление о дополнительных тратах при покупке итальянской недвижимости, возьмем в качестве примера небольшую квартиру у моря площадью 35 кв. м и стоимостью 90 тыс. евро. Расходы на нотариат, регистрацию плюс налоги за второй дом составят 5500 евро. Именно нотариус взимает с приобретателя эти суммы. Плюс ежегодные налоги на эту квартиру — около 200 евро в год.
 
Налоги зависят от класса и стоимости объекта, но не рыночной, а кадастровой, которая является неким аналогом нашей оценке бюро технической инвентаризации (БТИ) и существенно меньше указанной в сделке.
 
В Италии довольно распространены кондоминиумы. Они устанавливают и некоторые неизбежные расходы: уборка подъезда, территории, чистка бассейна, если он имеется. Плата разнится в зависимости от количества работ — 200–1200 евро в год. Бывают квартиры, где нет подобных расходов или они минимальны. Если приобретают объект недвижимости категории люкс или относящийся к категории исторический, археологический, художественный, то в каждом конкретном случае налоги назначаются индивидуально.
 
Видимо, существуют и местные налоги?
В Италии, как и в России, есть ежегодный налог, который определяется муниципалитетом. В среднем это 0,2–0,5% от кадастровой стоимости жилья.
 
Следует помнить, что налог на покупку недвижимости уплачивают уже в момент подписания договора купли-продажи у нотариуса. Надо иметь дополнительную сумму и для расчета за нотариальные услуги. В Италии эти расходы несет приобретатель.
 
Для иностранца, покупающего свое первое жилье в Италии, налог будет минимальным — 3% от кадастровой стоимости, если он успеет за отведенные законом 18 месяцев получить статус резидента, то есть оформить вид на жительство и зарегистрироваться в принадлежащем ему объекте недвижимости. Просрочка чревата высокими штрафами. Поэтому иногда рекомендуют оплатить налоги по категории приобретения второго дома (еще 7% от кадастровой стоимости). В этом случае спешки в оформлении документов нет.
 
 
Основные налоги при покупке недвижимости в Италии
 
Приобретение первого дома для постоянного места жительства:
1) 3% — регистрационный налог;
2) 168 евро — ипотечный налог;
3) 168 евро — кадастровый налог.
 
Приобретение второго дома или летней резиденции:
Выплачивают 10% от кадастровой стоимости дома (обычно это на 50–60% ниже рыночной стоимости).
1) 7% — регистрационный налог;
2) 2% — ипотечный налог;
3) 1% — кадастровый налог.
 
Покупка объекта недвижимости у строительной компании (первого дома для постоянного места жительства):
1) 4% — подоходнй налог;
2) 168 евро — регистрационный налог;
3) 168 евро — ипотечный налог;
4) 168 евро — кадастровый налог.
 
Покупка жилья у строительной компании (второго дома или летней резиденции):
1) 10% — подоходный налог;
2) 168 евро — регистрационный налог;
3) 168 евро — ипотечный налог;
4) 168 евро — кадастровый налог.
 
Беседовал: Вениамин Вылегажин