Так получилось, что в наших последних обзорах зарубежной недвижимости преобладали «недешевые» рынки: испанский, итальянский, французский. Одной из причин этого стала деловая активность местных девелоперов и риелторов, базирующаяся на экономической мощи «старой» Европы. И все же недвижимость там дороговата – у новых членов ЕС она дешевле. А если еще и льготы для покупателей есть…

В качестве точки отсчета мы решили взять Болгарию. Среди всех стран, входящих в Европейский союз, в Болгарии самая недорогая недвижимость – в среднем в два-три раза дешевле аналогичной, расположенной в Испании или Португалии. При таких условиях, если к ним добавить доступную ипотеку или, по крайней мере, привлекательные скидки и рассрочки, рынок недвижимости ни одной другой европейской страны, вероятно, был бы не в силах конкурировать с болгарским. Или все-таки имеются сравнимые в этом отношении страны?

Эксперты по зарубежной недвижимости рассуждают: в пару с Болгарией можно обсуждать страны, сопоставимые с ней по двум критериям – цене и уровню востребованности среди россиян. Правда, генеральный директор компании Westhome-Invest Наталия Иванова этими критериями не ограничивается: «К указанным параметрам я бы добавила еще три немаловажных, которые принимаются во внимание при выборе страны для инвестирования и отдыха, а именно налогообложение недвижимости, стоимость жизни, расстояние до России и наличие экономичных способов добраться».

По ценам на недвижимость с Болгарией сравнима только южная Италия, провинция Калабрия. Востребована россиянами она пока меньше, зато является частью той самой «старой» Европы, в которой ипотека работает, проценты по ней снижаются (или уж, во всяком случае, не повышаются), а механизмы скидок и рассрочек давно опробованы. Как же выбрать между этими странами?


Ипотека по-калабрийски

«В целом итальянская банковская система достаточно консервативна, – рассказывает Наталия Иванова. – С учетом экономического кризиса, который затронул прежде всего именно банковскую систему, кредиты россиянам сейчас практически не получить». Эту информацию нам подтвердили и несколько проживающих в Италии россиян. По данным Westhome-Invest, в тех редких случаях, когда ипотечные кредиты россиянам все-таки дают, их максимальный объем не превышает 80 % от цены приобретаемого объекта, максимальный срок кредитования составляет 25 лет (нужно отдельно уточнять у консультанта по кредитам в каждом конкретном случае), а наилучшая сегодняшняя ставка – 5 % (эта величина зависит от срока кредитования и растет с увеличением срока кредита, а также в том случае, если заемщик хочет оформить на весь срок фиксированную ставку). Срок получения кредита – 8–10 недель.

Прочие условия различны в зависимости от банка, но, в общем, треть подтвержденного месячного дохода заемщика должна покрывать и платеж по кредиту, и все его постоянные затраты в стране проживания (коммунальные платежи, питание, бензин, автомобиль, школу и детский сад, медицинское обслуживание).

Затраты по получению кредита таковы: выплата за обращение – 250 евро, плата за оценку недвижимости – 235 евро, плата за управление кредитом – 50 евро в год.

«Не могу дать информацию, есть ли в Калабрии возможность, получив кредит, в первые годы не платить по нему проценты: нашим клиентам такие условия пока не предлагались», – добавляет Наталия Иванова.

Многих застройщиков в Калабрии финансируют британские и ирландс-кие банки. Может ли россиянин взять кредит у них (особенно если застройщик за него поручится)? «Кредит мы всегда рекомендуем брать в стране, где находится недвижимость, – говорит Наталия Иванова. – Это относится ко всем клиентам, не только к россиянам, потому что брать кредит в евро, а возвращать в английских фунтах или другой валюте зачастую экономически нецелесообразно. Например, экономическая ситуация в стране, где находится недвижимость, стабильна, стоимость дома осталась прежней, а страна, где находится банк, пошла вверх, валюта крепчает… Значит, отдавать надо будет больше. Хотя английские банки (как, впрочем, и швейцарские или Банк Монако) всегда дадут вам кредит под покупку недвижимости, если у вас уже сложились хорошие кредитные отношения с ними, например в течение последних 8–10 лет вы держали крупные суммы в этих банках, имеете положительную кредитную историю и являетесь их постоянным клиентом».

Генеральный директор агентства Global Group Анна Шуховцова приводит данные по итальянской ипотеке, немного отличающиеся от тех, которыми располагает Westhome-Invest: «В отдельных случаях застройщик помогает покупателю взять ипотечный кредит на 50–60 % от стоимости недвижимости. Некоторые банки работают с россиянами, которые приобретают объекты вторичного рынка. Средние условия: 5 % годовых, от 5 до 40 лет, до 60 % от стоимости недвижимости. Не секрет, однако, что не все россияне могут показать достаточный легальный доход, и это становится основной сложностью при подаче заявки на ипотечный кредит».


Ипотека по-болгарски

К сожалению, получение россиянами ипотеки в Болгарии может рассматриваться как еще более исключительный случай, чем в Италии. Некоторые эксперты даже говорят, что в 2009 году они о подобном не слышали.

«Что касается Болгарии, то номинально ипотечное кредитование в этой стране существует, – говорит Анна Шуховцова, – однако по факту банки и самим-то болгарам дают кредиты с крайней неохотой, и с еще меньшей – иностранным гражданам. Ставки по европейским меркам завышены – 11–12 %. Эксперты говорят, что если покупатель обратится в банк самостоятельно, то банк затребует длинный список документов и, скорее всего, ипотеку не даст. Проще и с большей вероятностью можно получить ипотечный кредит при поддержке компании-застройщика – прецеденты есть».

С этим утверждением согласна эксперт АН «Эвиниз» Юлия Щепина: «Наш партнер в Болгарии фирма “Челси Инвест” является партнером трех болгарских банков, которые дают ипотеку россиянам. Условия таковы: кредитование сроком до 30 лет, ставки по кредитам от 7 до 15 % годовых в зависимости от целей кредита. “Челси Инвест” может выступать при этом в роли поручителя».


Рассрочки

Возможно, именно по причине затруднений с ипотекой застройщики и в Болгарии, и в Калабрии нередко предлагают разнообразные варианты рассрочек платежа. Так, по сообщению Анны Шуховцовой, в Калабрии все застройщики дают беспроцентную рассрочку до конца строительства, а в Болгарии можно рассчитывать на рассрочку без удорожания от полугода до двух лет. «Можно сказать, около 60 % застройщиков согласятся на подобные условия», – уверена гендиректор агентства Global Group. В некоторых случаях, по данным компании, болгарские застройщики дают и более длительную рассрочку, но уже с удорожанием. Например, при рассрочке до трех лет удорожание составит 6,3 % годовых на остаток, до пяти лет – 9,8 % годовых на остаток, до семи лет – 15,7 % годовых на остаток, до десяти лет – 18,1 % годовых на остаток.


Общие расходы

Наши эксперты опровергли и распространенное мнение о том, что недвижимость Калабрии столь же недорога, как и Болгарии.

«Это верно лишь отчасти, – говорит Анна Шуховцова. – Можно сказать, что цены на отдельные квартиры вторичного рынка малого метража в не самых популярных туристических городах могут начинаться от 40–45 тысяч евро. В то же время необходимо понимать, что, если покупатель желает приобрести квартиру с двумя спальнями в новом современном комплексе где-нибудь недалеко от Реджио или Тропеа, уровень цен будет совершенно иным».

Наталия Иванова добавляет: «Цена на недвижимость в Калабрии невысока – виллу можно купить от 200 тысяч евро, апартаменты – от 60 тысяч евро. Но при принятии решения о покупке нужно учитывать и все остальные факторы». Эти факторы таковы. Системы налогообложения в Болгарии и Италии различаются. Налог на недвижимость в Болгарии составляет 0,15 % от налоговой оценки объекта. Также владельцы недвижимого имущества платят ежегодный «коммунальный налог» (оплата за вывоз мусора, уборку улиц), который различается для каждого муниципалитета и в среднем составляет порядка 0,2 % в год. В Италии ежегодный налог на владение имуществом составляет около 0,4 % от стоимости объекта, хотя итоговая цифра будет устанавливаться отдельно для каждого конкретного случая и зависит во многом от статуса территории, где объект расположен. Впрочем, Калабрия – территория не особенно престижная, а потому налоги на имущество там невысоки.

И, конечно, не надо забывать о том, что стоимость жизни в обеих странах тоже различается.

Автор: Алексей Крылов