Российских покупателей зарубежной недвижимости всегда интересовало жилье на курортах у теплого моря. В этом номере мы расскажем о рынке недвижимости курортного итальянского региона Калабрия. Квадратные метры здесь намного дешевле, чем в среднем по Италии, а туристическая индустрия переживает бум.,

Все страны Западной Европы являются относительно политически стабильными, поэтому – как следствие – рынок курортной недвижимости в этих странах стабилен в финансовом смысле. Французский Лазурный берег, испанская Коста-Брава и итальянская Лигурия не дешевеют. Однако не каждому российскому инвестору хватит сбережений на покупку жилья в этих элитных регионах.

Куда инвестировать?

Пожалуй, единственный курортный регион в Западной Европе, характеризующийся низкими ценами и рыночной стабильностью, – это Калабрия, расположенная на «носке» итальянского «сапога». Именно эти положения легли в основу активной рекламной кампании, стартовавшей год назад. Сейчас Калабрия на слуху у большинства потенциальных инвесторов. Но соответствует ли эта реклама реальности?

В том что касается низких цен – безусловно. В Калабрии на вторичном рынке сегодня можно приобрести хорошую однокомнатную квартиру в каких-нибудь 500 м от Тирренского моря всего за 50 тыс. евро. Впрочем, по словам генерального директора миланского филиала компании Gemini Lifestyle Анны Кирисенко, можно купить недвижимость даже за 20 тыс. евро, но это будут крошечные апартаменты в городах с сомнительной инфраструктурой.

Также верно утверждение, что Калабрия – один из самых неиспорченных цивилизацией уголков Италии. Здесь чистое море, не так много туристов. Логично бы предположить, что и дорог, магазинов, культурных пляжей и прочих объектов инфраструктуры тоже немного. Однако это не так: власти Италии инвестирует в регион значительные средства. В Калабрии проложены три современных автомагистрали: две проходят вдоль побережий, третья разрезает регион посредине. Аэропорт «Ламеция Терме» открыт для международных рейсов, хотя второй по величине аэропорт региона (в Реджо-Калабрия) – пока только для внутренних. Порт города Джиоиа-Тауро является крупнейшим в Италии, это ключевая транзитная точка между Европой, США и Дальним Востоком.

Что касается рыночной стабильности, то местная недвижимость не дешевела с самого начала кризиса, а сейчас эксперты утверждают, что этого и не произойдет. По мнению директора компании Clifford Capital Дмитрия Богатова, можно вкладывать средства и в строящуюся недвижимость региона. Вложения в строящуюся недвижимость в  Италии защищены страховыми компаниями. Поэтому наибольший интерес в этом сегменте представляют объекты на начальном этапе строительства – они дешевле. А самыми ликвидными, по словам специалиста, типами недвижимости являются апартаменты средней ценовой категории (до 100 тыс. евро), поскольку их довольно легко можно перепродать или сдать в аренду. Впрочем, сезонная сдача в аренду принесет не более 400 евро в месяц, уверена Анна Кирисенко.


Как покупаем?

Для приобретения недвижимости в Калабрии российскому инвестору потребуются только загранпаспорт, деньги и… хорошее агентство недвижимости. Ключевой персонаж – итальянский нотариус. Он контролирует всю сделку и оформляет документы.

Первый шаг – открытие счета в итальянском банке. Это несложный, почти формальный процесс. Затем заключается «неотменяемое предложение о покупке» (Proposta di acquisto), покупатель вносит на имя продавца депозит в размере 5–10% от стоимости объекта. Если всю сумму сделки он не может выплатить сразу, то заключается предварительный договор (Compromesso di vendita), в котором прописываются сроки оплаты. После этого выплачивается еще 10–30% от стоимости объекта сделки. Далее нотариус проверяет юридическую чистоту последнего, а покупатель оплачивает услуги специалиста и налоги (о них читайте ниже). Когда деньги за недвижимость полностью переведены, стороны подписывают основной договор купли-продажи (Contratto notarile di compravendita).

Право собственности переходит к покупателю в момент подписания купчей. Тогда же он получает и ключи от объекта. Однако нотариус обязан провести процедуру государственной регистрации сделки, которая занимает около недели.


Дополнительные расходы

С точки зрения дополнительных расходов покупка недвижимости в Италии – одна из самых накладных в мире. Они могут составлять до 17% от суммы сделки.

При покупке вновь построенного объекта выплачивается ипотечный (с ипотекой не связан) и кадастровый налоги (Imposta ipotecaria e catastale), а также гербовый сбор (Imposta di registo). Каждый из них составляет 168 евро. Самый большой налоговый сбор – НДС. Он равен 10% от оценочной стоимости недвижимости (которая как правило в два-три раза меньше рыночной). Если жилье приобретается на вторичном рынке, то ипотечный налог составляет чуть менее 3% от оценочной стоимости, кадастровый налог – 1%, гербовый сбор – 7%. Стоимость услуг нотариуса в любом случае составляет 1–3%, а услуг агентства – 3–6% от суммы сделки.

Содержать же недвижимость в Калабрии не слишком накладно: коммунальный налог составляет 0,06% от оценочной стоимости объекта. Сумма коммунальных платежей за квартиру в кондоминиуме начинается от 200 евро, а за виллу – от 1,2 тыс. евро в год.


Дополнительные доходы

Бизнес на недвижимости в Калабрии — абсолютно реальный проект. Для иностранцев в этой сфере нет никаких ограничений. При этом, по мнению консультанта компании Domus Immobiliare Ивана Платицина, лучше купить готовое дело, поскольку это ощутимо экономит время. В любом случае открытие своего дела дает право получить вид на жительство. Это Шенгенская резидентская виза, которая позволяет передвигаться практически по всей Европе без каких-либо ограничений. Стоимость регистрация юридического лица составляет 5–6 тыс. евро, расходы по содержанию (при обращении к бухгалтерской фирме) – от 600 евро в месяц.

Автор: Алексей Коновалов