Нынешний год бросает вызов покупателям недвижимости за рубежом, особенно тем, кто ­рассчитывает на прибыльность вложений, ведь лучшие возможности для инвестиций открываются на совершенно неожиданных для россиян направлениях.

10. Норвегия

Норвегия – определенно недооцененное направление для инвестиций в недвижимость. Нефть и газ поддерживают экономику и укрепляют валюту страны, ­население растет (с 1985 г. – на 8,4%), уровень безработицы низкий, а ВВП высок.

В отличие от многих европейских стран, доходы Норвегии намного превышают расходы: так, в 2006 г. профицит бюджета составил 36,5 млрд евро. В общем, если бы Норвегия была компанией, а не государством, вы бы захотели купить ее акции. Так почему бы не инвестировать в норвежскую недвижимость?

Более 40% населения страны живет в четырех из 19 областей (фюльке) – Осло, Акерсхусе, Хуралане и Ругаланне.

Согласно данным Statistics Norway, с 1993 по 2007 г. средняя стоимость апартаментов выросла на 425%, таунхаусов – на 300%, а отдельных домов – на 200%.

Однако за последний год стоимость жилья снизилась на 2,4%, апартаментов – на 5,4%. В Осло и его пригороде Бэруме наблюдалось самое заметное снижение из-за избытка объектов, построенных в 2004–2007 гг. Сейчас средняя цена в Осло – 3000 евро за 1 кв. м: относительно дешево, если учитывать размер зарплат в Норвегии.

Расходы при покупке жилья ­составляют 5%, включая вознаграждение агентству, продавец расходов не несет.


9. Юг Франции

Глобальный кризис повлиял на Францию гораздо меньше, чем на большинство европейских стран. Согласно индексу компании Knight Frank, в III квартале 2008 г. рост цен на жилье равнялся 3,2% в год – почти вдвое меньше, чем в предыдущем году, но все же ­неплохо по нынешним временам.

Средиземноморский юг Франции веками пользовался ­спросом у иностранцев, и за прошлый год ничего не изменилось: в августе на Лазурном Берегу «одному российскому олигарху» был продан самый дорогой в мире дом с садом площадью 8 га – цена сделки составила 500 млн евро.

Но здесь, в Каннах, Ницце и Марселе, имеются и гораздо более доступные предложения.

Район, известный как «Прованс – Альпы – Лазурный ­Берег» (PACA), – один из самых ­густонаселенных во Франции, крупнейшим городом региона является промышленный Марсель. Согласно данным Регионального комитета по туризму, ежегодно в Марсель прилетают почти 7 млн посетителей, в Ниццу – более 10 млн, причем 80% туристов – французы.

Согласно данным French National Estate Agents Federation (FNAIM), годовые арендные ставки в Марселе равняются 5% (при средней цене на жилье – 2400 евро за 1 кв. м, в Ницце – 4,2% (3580 евро за 1 кв. м), ­Каннах – 3,75% (4150 евро за 1 кв. м).


8. Объединенные Арабские ­Эмираты

Рынок жилья ОАЭ вырос при беспрецедентной поддержке ­государства.

Бум на рынке недвижимости во всей стране начался с Дубая, который первым разрешил покупку недвижимости иностранцами на правах freehold и дал им ряд льгот. С этого момента стоимость недвижимости и арендные ставки непрерывно росли, и только теперь, на фоне мировой рецессии и насыщения дубайского рынка жилья, динамика изменилась. Последние месяцы 2008 г. ознаменовались падением средних цен, и по прогнозам экспертов эта коррекция продолжится. Morgan Stanley прогнозирует коррекцию цен по крайней мере на 10% к 2010 г.

В то же время и другие эмираты идут по стопам Дубая и представляют собой сейчас едва ли не более выгодное направление для инвестиций. Эксперты говорят о превосходных перспективах Аджмана – бурно развивающегося эмирата – однако радужную картину омрачает недавнее ужесточение визовых требований.

Абу-Даби, самый богатый и большой эмират, быстро приобрел статус туристического направления, в инфраструктуру которого вкладываются миллиарды. Массовое строительство при ограниченном предложении гарантирует стабильный прирост капитала, но замедление ожидается и здесь – безусловно, как и в целом по стране, ­краткосрочное.


7. Панама

За последние несколько лет в Панаму переехали тысячи американских пенсионеров, и у них были действительно веские причины. В 2007 г. ВВП вырос на 9,2%, а цены на недвижимость – на 25%. Экономический рост страны за I квартал 2008 г. составил 6,9% (в 2007 г. – 10,41%). По прогнозам Международного денежного фонда, в нынешнем году экономика Панамы вновь окажется наиболее быстро растущей в Латинской Америке.

По данным интернет-портала Global Property Guide, в ­настоящее время в этом «­латиноамериканском Дубае» строится 300 небоскребов с 40 000 жилых единиц.

Популярные направления для иностранных инвесторов – это Панама-Сити, тихоокеанское побережье и горный район на берегу залива Чирики.

Главный вопрос инвесторов сейчас касается того, достиг ли панамский рынок своего потолка или у него еще есть потенциал. Наблюдая, как иностранные инвестиции продолжают поступать в страну (среди знаковых проектов – стройка Дональда Трампа и сеть отелей the Nikki Beach), следует признать более вероятным второй вариант.

На Панаму стоит рассчитывать инвесторам, не ищущим быстрых денег, а делающим средне- и долгосрочные вложения.


6. Турция

Наполовину европейка, наполовину азиатка, Турция нравится и россиянам, и западноевропейцам. Согласно правительственным данным, за год туристическая отрасль выросла на 20%, подтянув за собой и спрос на турецкое жилье.

Сейчас – лучшие годы рынка аренды Турции: средняя ставка, как показали исследования Property Global Guide, равна 6,47% от стоимости объекта в год. А согласно данным компании Aston Lloyd, средние цены на жилье увеличиваются на 7,3% ежегодно – и эта тенденция ­сохранится и в 2009 г. благодаря сильной экономике, общему дефициту жилья и быстро развивающемуся ипотечному рынку.

Экономика страны сейчас не чересчур сильно страдает от кредитного кризиса и, оказывается, имеет достаточно резервов, чтобы справляться с проблемами ликвидности, хотя кредитные ставки остаются высокими.

Популярными направлениями для инвестирования являются города Стамбул, Даламан, ­Алтынкум, Фетхие, Бодрум, ­Белек и Анталия.

Зарубежным покупателям следует учитывать, что недвижимость они могут купить только в районах, предназначенных для строительства.


5. Марокко

Рынок недвижимости Марокко во многом обязан королю Мухаммеду IV, который разработал план Vision-2010, направленный на увеличение числа отдыхающих в стране до 10 млн в год и строительство 250 000 новых гостиничных номеров, что спровоцировало зарубежных инвесторов скупать недвижимость в районах, охваченных планом.

Часть Vision-2010, известная как Plan Azur, подразумевает создание шести новых ­курортов в таких районах, как Пляж-Бланш и Ликсус. Не менее популярны города Марракеш, Танжер и Агадир, растет интерес к третьему по величине городу Фез.

Экономический рост ­Марокко в 2008 г. составил 6,5%, а число посетителей, вероятно, окажется меньше, чем в 2007 г. Эти факторы отрицательно влияют на сферу недвижимости, но контроль объемов строительства должен предотвратить переизбыток предложения.

Доходы от аренды в Марокко сейчас составляют 6,5–8% от стоимости объекта в год, что довольно скромно для ­развивающегося ранка, но у рынка аренды хорошие перспективы. Цены на жилье здесь в 2006 г. выросли на 20%, в 2007 г. – на 15%. Данные за 2008 г. пока недоступны, хотя, вероятно, окажутся более скромными.


4. Бразилия

Бразилия стабильно развивается благодаря росту среднего класса, а значит, и спроса на товары и услуги. Рост ВВП этой пятой по численности населения страны в 2007 г. составил 5,4%, цены на жилье увеличились почти на треть. Совместные усилия ­застройщиков привлекли волну инвесторов на северо-восточное побережье, особенно в район города Баия (Салвадор).

На национальную экономику начинает влиять кредитный кризис: бразильский реал падает, потребительская уверенность снизилась, что привело к замедлению продаж недвижимости. Несмотря на это государство надеется, что рост экономики за 2008 г. составит 5%, а за 2009 г. – 4,5% – такому показателю позавидовали бы многие западные страны.

Инвесторы в Бразилии все еще могут получить хороший доход от аренды: по данным Global Property Guide, в Рио-де-Жанейро это 7,5–9,6%, в ­Сан-Паулу – 4–9,6% от стоимости объекта в год. В городах Форталеза, Баия и Бразилиа – 4–7%, причем от небольших жилых единиц доход выше.

Для иностранцев в Бразилии ­существуют некоторые законодательные и налоговые ограничения, ипотечный рынок по-прежнему недостаточно развит – и на этом можно сыграть: аналитики полагают, что будущий рост кредитования подстегнет и весь рынок недвижимости.


3. Египет

Согласно ­данным ­Министерства ­туризма Египта, число ­приезжающих в страну туристов в 2001–2007 гг. почти утроилось – во многом за счет Восточной Европы. И так как благосостояние жителей таких стран, как Польша, Украина и Словакия, растет, ожидается, что поток отдыхающих не иссякнет.

Соответственно, увеличивается спрос на жилье в наиболее популярных курортных городах Египта. Цены в Хургаде варьируют от $22 000 до $43 000, в Шарм-эль-Шейхе – от $35 000 до $50 000, причем многие иностранные покупатели платят наличными.

Благодаря круглогодичному ­курортному сезону и ­низким ценам на жилье ожидается, что доход от сдачи в аренду хорошего объекта достигнет 10% в год. Поэтому инвесторам следует хорошо подумать, прежде чем подписать договор о гарантированной 7%-ной прибыли.

В 2007 г. цены на жилье в стране выросли примерно на 15%, но до сих пор все еще низкие, поэтому кризис вряд ли значительно отразится на египетском рынке недвижимости.

Покупателям следует помнить, что на числе туристов и экономике страны в целом сильно сказываются крупные теракты: например, после теракта в Шарм-эль-Шейхе 2005 г. ­сфера туризма восстанавливалась два года.


2. США

Казалось бы, сейчас, когда доллар наконец отвоевывает позиции, а цены на американскую недвижимость упали на 15–20% за год, об инвестициях в Штатах следует забыть всерьез и надолго.

Но не стоит думать, что доллар будет крепнуть весь год, к тому же государственный долг США неудержимо растет, заставляя аналитиков ждать финансового кризиса в Штатах этой осенью – когда доллар вместе с ценами на жилье рухнут, а инвесторы, собравшись силами за лето, накинутся на лакомые куски большого американского пирога.

Стране предстоит долгий путь до полного восстановления. Однако надежда на то, что рано или поздно для экономики США все-таки наступят новые, лучшие времена, крепнет, и инвесторы готовятся по максимуму использовать будущие возможности, в том числе для получения дохода от недвижимости.

В последнем отчете компании Knight Frank говорится: «В таких городах, как Денвер, Бостон, Шарлотт и Даллас, появляются признаки восстановления, хотя, по некоторым оценкам, стоимость недвижимости в Лас-Вегасе, Майами, Финиксе и Лос-Анджелесе упала за год более чем на четверть. Постоянные проблемы с финансированием и продолжающийся кризис в субстандартном секторе продолжают преследовать рынок страны».

Уже можно приобрести дом с тремя или четырьмя спальнями, например в Буффало (штат Нью-Йорк), менее чем за $30 000, а доход от аренды может составить более 30% в год.


1. Малайзия

Первое место занимает Малайзия с ее молодым (примерно половине малазийцев не исполнилось 25) и хорошо образованным населением, понятными законами, регулирующими рынок недвижимости, и отсутствием налога на прирост капитала.

Ожидается, что следующее ­десятилетие будет отмечено миграцией в крупные города. Кроме того, население Малайзии ежегодно растет на 2%, и, по прогнозам Международного банка, до 2050 г. 1%-ный рост сохранится.

В рамках программы «Малайзия – мой второй дом» было отменено регулирование арендных ставок, а законы о владении недвижимостью для иностранцев стали мягче.

Уровень инфляции в Малайзии сейчас выше, чем в последние 25 лет (по данным на июль, он составил 8,5%), но рост экономики за 2008 г., как ожидается, достигнет 6–7%.

По данным Национального банка, с 2001 г. ежегодный рост цен на жилье не превышал 6%, а с учетом инфляции в 2005 и 2006 гг. зафиксировано даже небольшое снижение стоимости. Таким образом, если помнить, что за 10 лет средняя заработная плата выросла вдвое, то цены на недвижимость оказались даже ниже, чем в 1997 г., перед Азиатским финансовым кризисом.

В данный момент при переизбытке роскошных резиденций на рынке не хватает 36 000 объектов средней ценовой ­категории, так что наиболее надежными станут инвестиции в недорогое жилье.

Согласно официальным данным, средняя стоимость жилого объекта в Малайзии составила около $43 000, а в Куала-Лумпур – $93 000. Другие инвестиционно привлекательные города – это Джохур-Бару, Ипох и Кучинг.

По материалам Homes Overseas UK Edition