Приобретая недвижимость за рубежом, вы наверняка столкнетесь
с тем, что продавцы покажут вам именно те дома и квартиры, которые им
очень нужно скорее продать. Как стать обладателем нужной вам
недвижимости, а не навязанной продавцом. Самый простой, и в то же время самый
действенный, способ – собрать все необходимые сведения. Это позволит
вам самостоятельно контролировать как выбор объекта недвижимости, так и
весь процесс его покупки.
Вопросы к агентству
Если у вас есть надежный знакомый, которому вы готовы доверить
сопровождение сделки купли-продажи, либо если вы на 100% уверены в
своих силах, помощь агента по недвижимости вам не понадобится. Но, как
показывает практика, лучше обращаться к профессионалу. Однако перед
этим необходимо удостовериться в том, что агентство действительно
поможет вам на всех этапах покупки.
1. Лицензия
В большинстве стран риэлторская деятельность подлежит лицензированию,
поэтому попросите агентство предъявить вам лицензию, а также другие
документы (например, о постановке на учет в налоговые органы), которые
смогут подтвердить их способность представлять ваши интересы.
Поинтересуйтесь, сколько лет агентство работает на рынке. Узнайте
мнение об агентстве у других операторов рынка и поищите информацию об
агентстве в интернете (особенно на тематических форумах).
2. Комиссия
Уточните условия, на которых выплачивается комиссионное вознаграждение
агенту: является ли ставка фиксированной, не зависит ли она от
дополнительных факторов, есть ли случаи, когда комиссия не взимается.
Даже если вы доверяете агентству, можете узнать насчет комиссий в
других компаниях. Например, в Греции ставка комиссионного
вознаграждения зафиксирована в законодательстве, она составляет 2% от
государственной оценочной стоимости объекта и указывается в самом
контракте.
3. Скидки
В настоящее время спрос на большинстве рынков недвижимости снизился. В
связи с тяжелым положением кредитных организаций инвесторы из
Великобритании, США, Ирландии воздерживаются от покупки дома и квартиры
за рубежом. В текущей ситуации застройщики готовы предоставлять скидки.
Попробуйте предложить более низкую цену на тот или иной объект.
4. Обязанности агента
Внимательно проверьте в договоре, какие именно услуги вам
предоставляют, к примеру, какое количество объектов агент обязуется вам
показать.
Вопросы по объекту недвижимости
Любой дом или квартира выглядит замечательно… На картинке! В реальности
же у него могут быть не только достоинства, но и недостатки.
1. Инфраструктура
Узнайте, обеспечена ли недвижимость всем необходимым для комфортного проживания:
– какой дополнительный сервис (тренажерный зал, бассейн, спа,
медицинские услуги и др.) предоставляет жилой комплекс или коттеджный
поселок, в котором вы собираетесь приобрести недвижимость, и какие из
этих услуг являются платными;
– как охраняется жилой комплекс;
– как обстоят дела с паркингом;
– есть ли телефонная связь, интернет, кабельное или спутниковое телевидение;
– имеются ли поблизости школа, детский сад, торговый центр, отдельные
магазины (прежде всего продуктовые), рынок, аптеки, медицинские
учреждения, развлекательные учреждения, зоны отдыха;
– можно ли вызвать врача на дом;
– какова транспортная доступность дома: как далеко расположены
остановки общественного транспорта, аэропорт, железнодорожная станция,
автотрасса;
– каков уровень шума и чистота воздуха.
2. Расположение
Если объект недвижимости расположен в городе, уточните, в каком именно районе. В чем особенности района, его плюсы и минусы?
Если вы присмотрели дом на побережье – как далеко до моря? Это
расстояние по прямой или реальное? Надо ли спускаться с возвышенности?
При этом близость к морю имеет и свои недостатки: помимо более высокой
стоимости, здесь еще и сильная влажность воздуха, из-за чего придется
чаще делать ремонт и менять мебель.
Если же это дом в сельской местности узнайте, далеко ли до ближайшего города?
3. Планировка
Ознакомьтесь с планировкой квартиры (дома): есть ли проходные или
смежные комнаты, где размещаются кухня и санузел, как расположены окна
и куда они выходят, есть ли подсобные помещения и помещения в мансарде.
4. Форма собственности
Узнайте, какова форма собственности приобретаемой недвижимости.
Передадут ли вам ее в полное владение (freehold) или на правах аренды
(leasehold)? В каждой стране есть свои нюансы, связанные с вопросами
собственности. Например, в Финляндии многоквартирные дома как правило
являются собственностью жилищных акционерных обществ и покупка квартиры
фактически означает приобретение акций данного общества, которые и дают
право на владение жильем.
5. Инспекция
Если у вас есть подозрения по поводу состояния квартиры или дома, вы
можете провести независимую экспертизу. Попросите агентство
порекомендовать вам компанию, которая специализируется на проведении
подобных инспекций. Во Франции, к примеру, подобная инспекция является
обязательной и ее стоимость включена в цену недвижимости.
Вопросы по сделке
Ознакомиться со схемой проведения сделки по приобретению недвижимости в
конкретной стране вы сможете в соответствующем разделе нашего
справочника (на других страницах портала Prian.ru). В то же время
знание только общего алгоритма данной процедуры иногда бывает
недостаточным. Скажем, вы можете поинтересоваться, каков срок
проведения сделки, то есть через какой период к вам перейдут права
собственности на купленный объект недвижимости. Кто участвует в сделке,
помимо продавца и покупателя? Уточните, на каком этапе можно отказаться
от сделки, не рискуя при этом потерять внесенный залог. Поможет ли вам
агентство в получении ипотечного кредита?
Одним из ключевых вопросов является схема оплаты. В некоторых странах
при покупке недвижимости используются только безналичные расчеты, в
других практикуется оплата наличными. Выясните, какой способ
предпочтительнее в той стране, где вы собираетесь покупать.
Важным является и вопрос перевода составленного договора. Так, в Египте
он составляется на двух языках (арабский и русский, если покупатель
русскоговорящий), однако при возникновении каких-либо проблем судебные
власти признают только арабскую часть договора. Поэтому, если у вас
возникли подозрения в правильности перевода, вы можете обратиться в
Посольство РФ в Каире или привлечь стороннего переводчика.
Вопросы по содержанию недвижимости
1. Платежи
Узнайте, какие именно коммунальные платежи вы должны платить и как они
осуществляются. Если вы приобретаете квартиру в многоквартирном доме,
уточните, обязаны ли вы делать отчисления на ремонт дома? Приходят ли
квитанции по почте? Как часто?
2. Управление
Узнайте, каким образом осуществляется управление недвижимостью: есть ли
управляющая компания или некий контролирующий орган (например собрание
жильцов)? К кому нужно обращаться по вопросам, связанным с жильем?
Поможет ли риэлтор передать его в доверительное управление, в чем плюсы
и минусы данной процедуры?
В зависимости от того или иного типа приобретаемой недвижимости
различаются и вопросы, на которые стоит обратить особенно пристальное
внимание при покупке.
Вопросы по строящейся недвижимости
1. Гарантии
Чтобы снизить риски при покупке строящейся недвижимости, вы должны
удостовериться в том, что дом действительно будет построен. В первую
очередь проверьте наличие у застройщика лицензии и иных разрешительных
документов. Убедитесь, что в договоре прописаны сроки сдачи объекта
недвижимости и выясните, какие еще гарантии дает застройщик.
2. Земельный участок
Выясните, каков статус участка, на котором ведется строительство. Имеют
ли право производить здесь строительство? Узнайте, принадлежит ли эта
земля застройщику; если нет, то какие у него существуют договорные
отношения с владельцем.
3. Оплата
При покупке уже построенной недвижимости обычно вносится залог, а затем
и вся остальная сумма. Что же касается строящегося объекта, то здесь
оплата осуществляется по четко оговоренной схеме, которая обычно
привязана к этапам строительства. Обратите особое внимание на сроки
оплаты, поскольку за их несоблюдение начисляется пеня.
Вопросы по новостройкам
1. Сдача недвижимости
Вам говорят, что объект построен. Так ли это на самом деле? Выясните,
как и в какие сроки проходит процедура сдачи объекта госкомиссии и
прошел ли ее застройщик.
2. Коммуникации
Удостоверьтесь, что все коммуникации (электроэнергия, вода,
канализация, газ) подведены, причем имеющиеся мощности позволяют
выдерживать нагрузку. Вопросы водоснабжения особенно актуальны для
Черногории, Египта и других южных стран. В северных странах – таких как
Финляндия – наиболее важным является вопрос отопления.
3. Состояние недвижимости
Что вы увидите, зайдя внутрь построенной квартиры или дома? Будет ли в
помещении отделка? Меблированы ли комнаты? Входят ли в стоимость
бытовые приборы?
Вопросы по вторичке
1. История владения
Выясните, кто владел недвижимостью до продавца или одновременно с ним и
по каким причинам совершалась его перепродажа. Нет ли «лишних»
собственников – тех, кого продавец не упомянул, но кто при этом имеет
право собственности.
2. Состояние объекта
В каком состоянии находится объект? Нужно ли проводить ремонт, если
нужно, то в каком объеме? Узнайте, какие законодательные нормы
регулируют вопрос ремонта частного дома, квартиры и многоквартирного
дома, в котором эта квартира находится. Например, в Германии
большинство многоквартирных домов имеют специальный фонд для проведения
необходимых ремонтных работ (Instandhaltungsrücklagen). Деньги в него
поступают ежемесячно от всех владельцев квартир. Обязательно затребуйте
справку о величине суммы, находящейся в этом фонде.
Вопросы по земельным участкам
1. Целевое назначение
Выясните, можно ли строить на участке. Что именно можно строить? Можно ли заниматься сельским хозяйством?
2. Расположение
Не находится ли дом в природоохранной или иной запретной зоне
(например, поблизости может быть расположен стратегический или военный
объект)? Например, в Эстонии значительная часть земель является
территорией заповедников.
Вопросы для инвесторов
Если вы приобретаете недвижимость исключительно с целью вложения
средств, главным вопросом для вас должен быть следующий: какой тип
недвижимости и в каком районе обладает наиболее высокой ликвидностью.
Узнайте также, каков уровень доходности и как быстро окупятся
инвестиции. На каких условиях вы можете сдавать свою недвижимость в
аренду через риэлтора? Какой процент от дохода вы будете отдавать
государству в виде налога? Важным является и вопрос о том, насколько
высок уровень туристической активности в районе, где вы планируете
приобрести недвижимость, и как он зависит от времени года.
Вопросы по аренде
Если у вас не хватает средств для покупки недвижимости за рубежом, но
при этом вы хотите каждый год проводить немного времени за границей,
можно просто арендовать жилье. Процесс этот обычно не связан с
дополнительными трудностями, однако и здесь есть некоторые нюансы, на
которые стоит обратить внимание.
1. Хозяева
Если вы намерены не приобрести, а арендовать недвижимость, в первую
очередь узнайте как можно больше о хозяевах и о том, по какой причине
они сдают данный объект.
2. Договор
Удостоверьтесь, что в договоре четко прописаны сроки предоставления вам
жилья и зафиксирована оплата. Поинтересуйтесь, входят ли в эту сумму
коммунальные платежи. Должны ли вы вносить залог?
3. Инвентарь
Проверьте мебель на наличие повреждений, чтобы вас потом не обвинили в
ее порче. Также проверьте исправность бытовой техники, которую
оставляют вам хозяева. Все это должно быть прописано в договоре.
Не бойтесь задавать вопросы! Чем больше информации, связанной с
покупкой недвижимости за рубежом, вы получите, тем больше шансов
приобрести в итоге дом вашей мечты, который прослужит вам долгие годы.
Текст: Андрей Величко
Автор благодарит
Анастасию Агапову, учредителя компании Hurghada Homes Real Estate & Development (Египет);
Нану Василиади, директора компании L.CONSTANTINOU&CO.LTD (Кипр);
Андрея Гребенщикова, генерального директора компании ANKOR Praha s.r.o. (Чехия);
Ирину Дюпор, директора компании IMMOCONCEPT (Франция);
Юлию Зыкову, директора по продажам компании Yunivir Real Estate (Турция);
Алину Лагоду, специалиста по операциям с недвижимостью компании AL Navigator (Финляндия);
Ольгу Лафери, специалиста по продаже недвижимости компании Sollmann+Zagel Immobilien (Германия);
Андрея Прокофьева, консультанта по недвижимости Arco Vara Real Estate Company (Эстония);
Егора Шишковского, управляющего директора компании LondonDom.com (Великобритания);
Игоря Янаки, исполнительного директора компании Universum d.o.o. (Хорватия).
|
