Покупка жилья в Черногории в последние годы популярна среди россиян. Благоприятные климатические условия, культурная близость, отсутствие визового режима и относительно низкие цены делают рынок недвижимости этой страны привлекательным для наших соотечественников.

Однако приобретение недвижимости с целью инвестиций далеко не так выгодно: еще недавно цены здесь росли на 20% в год, сейчас же спрос среди иностранных покупателей стал падать, а стоимость квадратных метров – снижаться .


Кто и что покупает в Черногории

Среди иностранных покупателей в Черногории много англичан и жителей других европейских стран – австрийцев, немцев, швейцарцев. На юг страны приезжают потомки албанских иммигрантов, в основном из США. Европейцы, как правило, предпочитают активный отдых: любители горнолыжного спорта покупают недвижимость в горных районах, те, кто проводит досуг в яхт-клубах – на побережье.

В последние годы Черногория пользуется все большим успехом среди российских граждан. Среди них – как молодые успешные бизнесмены, так и люди старшего поколения, находящие выгодное применение многолетним сбережениям – сегодня недвижимость здесь заметно дешевле российской.

Если европейцы не особо гонятся за роскошью, то для наших соотечественников близость к морю, площадь приусадебного участка, возможность отделки дома «под себя» являются основополагающими факторами. Поэтому весьма популярна покупка недвижимости на вторичном рынке с последующей ее модернизацией.

Особым спросом среди представителей среднего класса пользуются апартаменты на расстоянии 100–800 м от моря. Новые дома строятся очень быстро – в среднем за полгода. Из строительных материалов предпочтение отдается кирпичу.  Отличительная особенность местного жилья – огромные балконы, которые могут выполнять функции еще одной комнаты.

Более состоятельные граждане приобретают виллы на побережье: продаются как новостройки, так и старинные каменные дома, часто с собственным садом или огородом. При покупке вилл также ценность представляет земля, которую потом можно использовать под строительство еще одного объекта.

Существует в Черногории и элитная недвижимость, хотя по качеству она пока уступает западноевропейской. Однако на уровень действительно элитных – как по качеству, так и по стоимости – они уже выходят и даже опережают, скажем, болгарские. Как правило, это не исторические здания, а новые дома и апартаменты класса люкс.


Где покупают недвижимость

Наиболее популярно среди российских покупателей побережье Адриатического моря, в особенности окрестности города Будва. Также из-за хорошей экологической обстановки привлекательны объекты в Которской бухте, где стоимость несколько ниже, чем в Будве. Пользуются спросом и объекты в городе Бар, куда едут не только отдыхать, но и работать, заниматься бизнесом, совершать покупки: квартиры в Баре популярнее, нежели дома.

Меньшим успехом пользуется Ульцин: несмотря на то, что именно на юге страны самые лучшие пляжи, большую часть населения здесь составляют албанцы, а языковой и религиозный барьер отрицательно сказывается на спросе. Соответственно, цены на юге страны ниже.

В последнее время наблюдается повышенный интерес к объектам в горах. Единственной помехой здесь служит состояние коммуникаций и инфраструктуры, которое пока оставляет желать лучшего. Однако с течением времени, когда эта проблема будет устранена, может вырасти спрос и на недвижимость горных районов.


Цены на недвижимость

Цены на квадратный метр в постройках у моря колеблются в районе €2-4 тыс. Если объекты расположены вблизи берега, то цены возрастают до €5-6 тыс./кв.м. Дороже стоят новые или свежеотремонтированные дома с собственным пляжем, участком или пристанью.

Недвижимость в горах обходится гораздо дешевле – от €1,3 тыс. до €3 тыс. Цены в новостройках города Петроваца, которые пользуются спросом среди россиян, начинаются от €4 тыс./ кв.м. В элитном поселке Свети Стефан близ Будвы квадратный метр может продаваться и по €5–7 тыс. В самой Будве цены в среднем два раза ниже – около €3 тыс./ кв.м, а в Баре квадратный метр жилья оценивается в €2 тыс.


Перспективы рынка недвижимости

С начала 2000-х годов и до недавнего времени рынок недвижимости Черногории можно было в полной мере назвать перспективным. Количество туристов неуклонно росло, а среди них начиная с 2002 года увеличивался процент россиян. Особый спрос наблюдался на квартиры в новых жилых комплексах, дома и виллы на побережье. В 2006-2007 году рост цен на недвижимость Черногории составлял в среднем 20% – кое-где на побережье он достигал даже 100%.

На сегодняшний день цены на квадратные метры в стране уже достигли своего пика, и в ближайшем будущем основной спрос на недвижимость Черногории ожидается среди тех, кому нравится сама страна.

С инвестициями дело обстоит несколько сложнее – так как цены начали падать, окупить жилье с помощью аренды станет довольно трудно. Спрос на съемное жилье на побережье сохранится, но горах и в пограничных с Албанией южных регионах сдача в аренду не принесет желаемого дохода – из-за состояния инфраструктуры эти районы страны непопулярны среди потенциальных квартиросъемщиков.

Общий спад на рынке недвижимости Черногории, утверждают специалисты, не затронет элитный сегмент. Объекты класса «люкс» по-прежнему будут пользоваться спросом: политическая ситуация в стране сейчас стабильна (в отличие, например, от соседней Албании), а цены ниже, чем, скажем, в Западной Европе. К тому же в стране, которая стремится попасть в Евросоюз, должны произойти изменения в лучшую сторону как в законодательной базе, так и в качестве строительства и инфраструктуры.

Таким образом, можно сделать вывод, что в ближайшем будущем выгодной по соотношению цены и качества останется покупка квартир в городах на побережье, строящихся домов с целью собственного проживания, а также элитных вилл.