Черногория – очень перспективна, и это понимают многие. Страна активно строится, недвижимость первичного да и вторичного рынка раскупается весьма активно. И, прежде всего, – русскими. На втором месте – англичане.

Черногория – это старые монастыри, средневековые крепости, руины древних строений. Наглядное подтверждение того, что край имеет тысячелетнюю историю. Иллирия – так называли его еще древние греки.

Но есть и ощущение, что все здесь только начинается. Наверное, благодаря гигантским пустынным территориям, что опоясывают бухты и заливы. Такого почти не осталось в приморских странах Европы – давно обжитых и максимально застроенных.


Красота – страшная сила

Черногория – очень перспективна, и это понимают многие. Страна активно строится, недвижимость первичного да и вторичного рынка раскупается весьма активно. И, прежде всего, – русскими. На втором месте – англичане.

75% купленной иностранцами недвижимости приходится на прибрежные зоны. Россияне предпочитают селиться в Будванской Ривьере – от Будвы до Петровца, а также от Игало до Кумбора. Это – наиболее дорогие зоны Черногории. Далее по престижности и спросу – побережье Которского залива, на четвертом месте – южная часть Черногорского Приморья – от Бара до Ульциня. Понятно, что все эти градации несколько условны – страна достаточно разнообразна для того, чтобы каждый, кто решил обрести в Черногории второй дом, выбрал свой любимый уголок.

В последнее время среди русских покупателей появились новые предпочтения. Пример тому – курорт Калашин, полюбившийся горнолыжникам. Это говорит о том, что иностранцы и россияне открывают для себя Черногорию не только как морской курорт. По достоинству многие уже оценили чистейшие озера Монтенегро, его горы, и здесь начинается активное строительство новых комплексов, рассказывает эксперт по недвижимости Елена Некрытова.

Если говорить о побережье, то наибольшей популярностью пользуются апартаменты высокого качества в новых домах. Они выполнены в современном стиле, имеют хорошую планировку и оснащены машино-местами. Хотя все-таки более романтично и живописно выглядят старые виллы, укрывшиеся от постороннего взгляда за красивыми резными решетками и утопающие в зелени.

Однако процедура приобретения иностранцами в Черногории земельных участков или домов с прилегающими участками не кодифицирована окончательно, говорят в одном из агентств по зарубежной недвижимости. И каждый отдельный случай рассматривается местными властями индивидуально. Поэтому иностранцы зачастую останавливают свой выбор на покупке квартир. Процедура их приобретения значительно проще, чем покупка вилл на вторичном рынке.


Цены, рынок, спрос

Трудно выделить какую-либо закономерность в поведении покупателей недвижимости из России. В 2006-2007 гг. россияне в Черногории скупали все: апартаменты, таунхаусы, дома и виллы; старые деревенские домики и еще не существующие апартаменты, рассказывает Ольга Побединская, руководитель агентства недвижимости. Сейчас же большее предпочтение отдается отдельно стоящим небольшим домикам с собственной территорией и небольшим апартаментам в строящихся жилых комплексах. Самый высокий спрос сохраняется на более доступные предложения, сопоставимые с ценой 1-2-комнатной квартиры в непрестижном районе Москвы. Анализ предпочтений, который провели в компании, говорит о том, что наиболее типичная «российская» покупка в Черногории – это любая недвижимость, как первичная, так и вторичная, цена которой на 30-40% меньше, чем 1-2-комнатной квартиры в спальном районе Москвы.

Примерно 70% жилья приобретается для жизни, 30% – в инвестиционных целях. В качестве примера – комплекс Belvedere Residence. Здесь продажа жилья осуществляется только лицам, заинтересованным в дальнейшем проживании в комплексе (ведется соответствующий отбор покупателей). Это делается с целью создания «живой» атмосферы комплекса, чтобы будущие жители не чувствовали себя дискомфортно, живя в пустом, незаселенном доме (в случае, если приобретение будет осуществляться исключительно для сбережения средств).

В целом же спрос определяется запросами целевой аудитории.

У обеспеченной публики (бизнес и элитный сегменты) наиболее востребованными и ликвидными являются так называемые «видовые» квартиры. То есть те, которые обязательно имеют вид на море и при этом расположены от него в пределах пешей доступности. Жилье, не соответствующее этим параметрам (например, с видами на горы, далеко от моря), пользуется значительно меньшим интересом и подчас становится неликвидным – как с позиции собственного проживания, так и с инвестиционной точки зрения. Приобретение земельных участков менее привлекательно – из-за определенных особенностей местного законодательства.

Елизавета Зубарева, эксперт компании по зарубежной недвижимости, называет следующие ценовые показатели. Стоимость квартир в современных комплексах с собственной инфраструктурой начинается от 100 000 – 120 000 евро. За эти деньги можно приобрести студию в хорошем доме в пешей доступности от моря. Сейчас в Черногории появляются и суперэлитные проекты, стоимость квадратного метра в которых может составлять порядка 8000 евро за кв. м. Наиболее выгодным приобретением, считает она, являются апартаменты в комплексе на первой линии от моря или в непосредственной близости от нее. Протяженность побережья Черногории – всего 220 км, и хороших участков для строительства жилищных объектов на первой линии остается все меньше. Поэтому недвижимость, расположенная в непосредственной близости от моря в районе с развитой инфраструктурой, всегда будет обладать высокой ликвидностью и инвестиционным потенциалом.

Процедура покупки апартаментов в Черногории довольно проста. От покупателя не требуется никаких документов, кроме загранпаспорта. Квартиру можно приобрести на физическое лицо. Покупка же земли осуществляется только на лицо юридическое.

Не производится никакой проверки происхождения средств покупателя. В большинстве случаев деньги за оплату апартамента могут прийти с любого банковского счета покупателя.

Банковская система Черногории развита слабо. Активно разрабатываются программы ипотечного кредитования, но действуют они только для резидентов. Россияне же пока могут воспользоваться лишь беспроцентной рассрочкой платежа, предоставляемой застройщиками на время строительства комплекса, или услугами московских банков, выдающих кредиты на свободные нужды или под залог недвижимости в Москве.
Инфраструктура на старте

Рестораны, фитнес, спа, аквапарки, теннисные поля и прочее – всего этого в Черногории явно не хватает. Инфраструктура, особенно связанная с развлечениями и досугом, требует развития и имеет большие стартовые возможности. Самым развитым районом и в этом смысле является Будва. Здесь построены отели неплохого качества, такие как: Splendid, Mediteran, Montenegro Star. Есть рестораны, бары, горнолыжный курорт и т.п. Далее по степени обеспеченности объектами подобного рода следуют Которская бухта и Барская Ривьера.

Власти Черногории делают очень много для развития транспортной инфраструктуры. Так, в 2009 г. планируется достроить новое шоссе, которое пройдет по всему побережью из Албании в Хорватию. Социальная и торговая инфраструктура, направленная на обслуживание многочисленных туристов и российских собственников черногорской недвижимости, пока только развивается. Основной недостаток Черногории (кроме ее северных территорий) – ограничения в системе центрального водоснабжения. Питьевой воды мало.

Но в качестве несомненного «удобства» для покупателей и отдыхающих – и это подчеркивают все эксперты рынка – безвизовый въезд. Хотя, если страна войдет в ЕС, ситуация может измениться. И в отношении цен тоже.

Наталия Крол