Год назад мы уже писали о недвижимости Черногории. За 12 неспокойных месяцев в этой маленькой и молодой балканской стране кое-что изменилось. Произошли политические события.

Цены на недвижимость выросли, но сегодня иные риэлторы пророчат стабилизацию на рынке недвижимости. Одновременно к Черногории стали присматриваться богатейшие люди мира, которые могут до неузнаваемости изменить ее привычный облик.

Две недели назад произошло событие, которое развеяло миф о Черногории, как о тихом и благостном уголке для отдыха. Страну потрясла массовая акция протеста – на улицы Подгорицы вышло около 15 тыс. человек, возмущенных признанием местным правительством независимости Косово. Не обошлось без уличных беспорядков «с битьем посуды», - повреждением витрин магазинов, дорожных знаков и рекламных щитов.


Мечты о черногорском Монако

Но несмотря на суровые политические процессы и финансовый кризис, строительный бум в Черногории пока не думает затухать. Как пишет местная ежедневная газета Vijesti, на волне строительной эйфории один из самых влиятельных людей в Черногории заместитель председателя Демократической партии социалистов Светозар Марович заявил, что его мечта о Будве, как о мировом центре туризма, подобном Монако или Каннам, несомненно, сбудется.

И действительно, в строительство отелей здесь вкладывают не меньше, чем в Эмиратах. Самым дорогостоящим считается проект венгерского строительного гиганта Trigranit, собирающегося на 13-километровом ульциньском «Великом пляже» построить «европейский Дубай» – туристический комплекс с многочисленными гостиницами и виллами высокой категории, среди которых будут доминировать башни-близнецы Twin Towers. В этот проект, компания Trigranit готова вложить более 7 млрд евро.

В Черногорию сейчас вкладываются и сами шейхи из ОАЭ – продолжает радовать читателей Vijesti. Так, на Славянском пляже в Будве – втором по величине после Великого – компанией Mina al Fadzen, принадлежащей престолонаследнику ОАЭ шейху Мохаммеду бин Зайед Аль Нахияну, недавно был представлен проект будущего пятизвездочного туристического комплекса, основой которого станут две стеклянные башни 25 и 27 этажей. Стоимость проекта оценивается в два миллиарда евро. Кроме того, инвесторы планируют открыть прямую авиалинию из ОАЭ в Черногорию.

Не отстают и «наши». По сообщению агентства РИА Новости со ссылкой на британскую газету «Дейли телеграф» британский финансист Натаниэль Ротшильд и совладелец РУСАЛа Олег Дерипаска собираются построить в Черногории курорт для миллионеров (журналисты окрестили его «раем для плейбоев») в бывшей военно-морской базе в Тивате. Проект оценивается примерно в 200 миллионов фунтов стерлингов. Инвесторов привлекают в Черногории низкие налоговые сборы и растущая популярность курортов.

Впрочем, Черногория уже была популярна в 50-60-х годах, когда здесь с удовольствием проводили время великие кинозвезды - Элизабет Тэйлор, Софи Лорен и Керк Дуглас. Теперь страну ожидает новый всплеск популярности. Недавно в Черногории подыскивал очередной дом голливудский актер Майкл Дуглас, присматривают себе недвижимость теннисистки Винус и Серена Уильямс и легенда «Формулы-1» Михаэль Шумахер.


Что надо знать будущим собственникам

Однако сладкое будущее парадоксальным образом сократило количество туристов-россиян, а значит и потенциальных покупателей недвижимости, приезжающих в Черногорию, отмечает Vijesti. Объясняют это тем, что потребительские цены в Черногории теперь выше, чем в Болгарии или в Египте.

Находят и иные причины. Отменен регулярный рейс самолета Ил-86 из Москвы в курортный Будве: теперь самолет стали сажать в Подгорице, и отдыхающим приходится добираться до курортов на такси – автобусное сообщение развито слабо. Тариф таксистов примерно доходит до цены авиабилета до Москвы.

Риэлторы признаются, что переменилось и отношение к россиянам. В магазинах продавцы не хотят говорить по-русски, местных жителей также раздражает привычка наших соотечественников оставлять после себя на пляже горы мусора.

Появились и неприятные факты препятствия иностранцам в приобретении недвижимости со стороны властей. Как сообщил портал Montenegro-today.com, недавно адвокат Зоран Пиперович обвинил Дирекцию по недвижимости (орган, который занимается оформлением) в том, что она уже в течение нескольких месяцев отказывает черногорским компаниям, учрежденным иностранными гражданами, в оформлении в собственность имущества, приобретенного законным путем (способ приобретения недвижимости через фирму, распространенный в некоторых странах). Виной отказам — директива из Подгорицы, согласно которой иностранцы могут оформить в собственность имущество только после получения согласия от соответствующих министерств. А в процессе оформления чиновники выясняют, является ли оборот недвижимости основной деятельностью этих компаний.

Риэлторы говорят, что действовать надо preko veze, то есть, говоря по-русски, по блату. Тогда проблем с оформлением не будет.

Пугают инвесторов и другие действия черногорских властей. Как рассказал нам Вардан Карапетич, владелец агентства «EliteHouse», совсем недавно Инспекция по Охране Пространства при Министерстве Экономического Развития Черногории приняла решение о сносе двенадцати незаконно построенных объектов на черногорском побережье – в Баре, Будве, Герцег-Нови, Которе, Тивате и Ульцине. Еще два признанных незаконными объекта были снесены их владельцами.

Из-за всего этого те инвесторы, кто собирался делать деньги на русских, решили не вкладываться в прибрежную недвижимость Черногории и перенесли деньги в Болгарию.


После Нового года цены встанут?

Но хватит пугать неприятностями почтенную публику. Риэлторы продолжают расхваливать преимущества черногорской недвижимости. Так, представитель инвестиционно-строительной компании «Реалити» Максим Чернышов считает, что экологическая ситуация в Черногории лучше чем на черноморских курортах, поскольку Черное море загрязнено гораздо больше, чем Адриатическое. Не согласился он и с бытующим мнением о том, что черногорские пляжи хуже болгарских. Местные пляжи хоть и каменисты, в глубине залива всегда найдутся песчаные участки, а уже упомянутые нами Великий и Славянский пляжи вообще уникальны.

Теперь о ценах. Они пока продолжают расти. Однако тех 4000 евро, которые в прошлом году нам обещала Вéсна Млéчич из компании «Stanovi Investicije», квадратный метр так и не достиг. К настоящему моменту средний квадрат, по ее данным, находится на рубеже в 2500 евро. Однако Вéсна не теряет надежды, что обещанные 4000 евро будут достигнуты в 2009 году, когда, наконец, вступит в строй новое шоссе, идущее из Албании в Хорватию по всему Адриатическому побережью.

По данным Йoвана Дулича – директора агентства «Zemljišta» – за прошедший год цена средней квартиры в готовой новостройке выросла со 150 до 235 тысяч евро, то есть, на 57%.

Мнение Дулича относительно перспектив роста цен можно назвать самым пессимистичным. Он полагает, что рост продолжится до нового года, после чего последует «временная стабилизация». С весны же, по его мнению, произойдет «некоторая коррекция в ту или иную сторону».

Большинство же застройщиков беззастенчиво обещают 100-процентный годовой рост и утверждают, что цены выросли за год чуть ли не втрое.


Что предлагают на рынке черногорской недвижимости

Россияне традиционно любят покупать недвижимость в Будве, Герцег-Нови, Которе. «Подобрать» привлекательные варианты мы попросили Вардана Карапетича, владельца агентства «EliteHouse». Вот что он нам предложил.

Однокомнатная квартира в новостройке в городе Бечич, продаваемая под ключ, то есть, с обоями и сантехникой, стоит 118 400 евро. Трехкомнатная в этом же доме продается за 221 400 евро.

Элитная квартира на Будванской Ривьере площадью 100 кв.м, на втором этаже дома с бассейном и панорамным видом на старый город и Свети Стефан предлагается за 380 тысяч евро.

Вилла в Марковичах, площадью 320 кв.м 2 с террасами, гаражом и панорамным видом на море, Будву и Бечичи продается за 750 тысяч евро.

А новый двухэтажный дом с видом на море в местечке Добра Вода (Барская ривьера) предлагается за 1,7 млн. евро. Площадь дома равна 160 кв.м, а площадь двора 350 кв.м.

Виллы здесь считаются объектом элитным, и их пытаются продать по цене от 500 тысяч евро. Именно поэтому цена квадратного метра на черногорских виллах начинается от 3500 евро, в среднем составляет 4350, а по максимуму доходит до 6000 евро. Чем не Рублевка?

Правда, многие риэлторы, в частности - Максим Чернышов («Реалити») - считают, что определять среднюю стоимость квадратного метра в Черногории некорректно. Никто тут метраж не считает, и цену объекта назначают в зависимости от месторасположения, удаленности от моря, качества побережья, престижности района и т. п. Главным же в ценообразовании следовало бы назвать желание застройщика иметь определенный уровень рентабельности.


Резюме

С одной стороны, Черногория стремится стать мировым курортом, и если у шейхов и ротшильдов не кончатся деньги, то это стремление может в обозримом будущем реализоваться. Но вложиться в страну придется по-крупному, поскольку один из ее серьезных недостатков – слабая инфраструктура. А цены между тем здесь уже выше, чем в Болгарии и вплотную подобрались к итальянским. Но это все-таки пока не Италия. Так что мы полагаем, - стоит прислушаться к прогнозам о стабилизации цен, поскольку, на наш взгляд, заметны признаки некоторой «перегретости» рынка.


Средняя стоимость кв. метра в Черногории (по сегментам)

Текст : Сергей Шумаков