На этот раз темой исследования стало побережье Черногории. У этой страны есть несомненные плюсы: безвизовый въезд для россиян, отличный климат, великолепное море и пляжи, гостеприимные жители.

С другой стороны – высокие цены на недвижимость, которые уже превысили среднюю стоимость квадратного метра в таких популярных у россиян странах, как Испания и Кипр, дисбаланс в соотношении цена–качество курортной недвижимости, ограниченное количество новых проектов бизнес- и премиумкласса. Тем не менее, уже несколько тысяч россиян купили недвижимость в Черногории, и спрос по-прежнему выше предложения.

В выборку нашего исследования вошло 3650 объектов недвижимости, расположенных в прибрежных общинах (муниципалитетах): Херцег Нови, Котор, Будванская и Барская Ривьера, Тиват и Ульцинь. Рынок недвижимости Подгорицы и внутренней части страны в исследовании не затронут.

Черногория в целом

По состоянию рынка курортной недвижимости Черногории на август 2008 г. средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости составила €3019 (диаграмма 1). Таким образом, Черногория стала самой дорогой среди стран, наиболее популярных для покупки второго дома у россиян: Испании, Кипра, Болгарии и Турции. По мнению черногорских риэлторов, цены на недвижимость в ближайшее время окончательно стабилизируются.

Среди прибрежных общин самой дорогой по стоимости квадратного метра жилья является Будванская Ривьера (€3562 за кв. м). И это не вызывает удивления: Будва и ее окрестности – признанная туристическая столица Черногории, там находятся, пожалуй, лучшие пляжи страны.

Именно с Будванской Ривьеры начался бум покупок недвижимости российскими гражданами несколько лет назад. Вторым в ценовом рейтинге стоит район Херцег Нови. Здесь квадратный метр в среднем стоит €3189. В этом районе предлагается самое большое количество объектов недвижимости – 31% (диаграмма 2).

Недвижимость в Которском заливе находится на третьем месте в ценовом рейтинге (€3159 за кв. м). Самым дешевым остается Ульцинь – всего €1737 за «квадрат». По мнению экспертов рынка, несмотря на то что Ульцинь является самой южной общиной, с самым теплым климатом в Черногориии обладает к тому же прекрасными пляжами, вряд ли он приблизится по цене и спросу на недвижимость к соседним областям. Отчасти это объясняется недостаточно развитой инфраструктурой города и окружающих его мест.

По мнению начальника управления регистрации имущественных прав компании «Велес Капитал Девелопмент» Олега Холодняка, у региона Херцег Нови есть все перспективы стать лидером, поскольку именно здесь располагается достаточно большое количество земельных участков под застройку. Поэтому со временем следует ожидать появления значительного количества новых объектов на первичном рынке.

Второй общиной по количеству предложений недвижимости стала Будва и ее окрестности (23% от всех предложений).

По словам генерального директора компании «Арбор» Александра Шевелева, на данный момент предложений домов и квартир в Будве действительно меньше, чем в Херцег Нови. Это обусловлено тем, что сам город застроен практически на 90%. К Будванской общине относятся множество популярных городков, таких как Бечичи, Рафаиловичи, Святой Стефан и далее до Петроваца, где генеральным планом развития предусмотрено строительство как крупных жилых, так 
и туристических комплексов.

Почти одинаковое количество объектов предлагают Которский залив, Тиват и его окрестности и Барский регион (от 15% до 11%). А вот Ульцинь вновь остается на последнем месте. По словам Александра Шевелева, Ульцинь по¬прежнему не вызывает ажиотажного интереса среди инвесторов, хотя в урбанистическом плане имеет такие же обременения, как и другие общины.

На диаграмме 3 представлено распределение рынка недвижимости приморских районов по типам недвижимости. Видно явное преобладание апартаментов: суммарное количество уже построенного жилья этого типа и проектов на этапе off plan занимает более 55% всего объема предложений.

Обращает на себя внимание относительно небольшое количество объектов, продаваемых на этапе согласования проекта или начальной стадии строительства (off plan). С этим не согласен старший менеджер компании SAGIO Residence Иван Барада: «На самом деле, – говорит он, – сегодня новых проектов в Черногории строится больше, чем когда­либо».

В основном все крупные новостройки появляются в районе Херцег Нови и на Будванской Ривьере. По мнению ведущих застройщиков Черногории, ограниченное количество строящихся объектов обусловлено тем, что в Черногории слишком забюрократизирован процесс получения разрешения на строительство. Официально пройти согласование во всех инстанциях (а их около 20) меньше, чем за год, невозможно.

Именно время, требующееся на получение исходно­разрешительной документации, является основной препоной для развития строительного бизнеса в этой стране. Данные исследования, проведенного по заказу Экономической палаты Черногории, показывают, что если бы процесс согласования сократился, объем предложения на рынке первичного жилья вырос бы как минимум на 20–25%.

На диаграмме 4 представлены основные типы объектов курортной черногорской недвижимости со средней стоимостью квадратного метра и средними площадями. Апартаменты на вторичном рынке не отличаются просторными площадями. Стандартные апартаменты – это квартира с двумя спальнями и гостиной общей площадью 58 кв. м по средней цене €3137 за кв. м.

Самая распространенная площадь отдельных домов – порядка 210 кв. м, как правило, в них 3–4 спальни и стоят они на участке земли в 6–9 соток. Средняя стоимость квадратного метра такого типа недвижимости составляет €2869.

Новые жилые комплексы на побережье точнее отвечают запросам иностранных покупателей: у них большие площади и есть необходимая инфраструктура (закрытая территория, паркинги, бассейны, детские площадки и пр.), без которой сложно представить курортную недвижимость выше среднего уровня. Но здесь заметно отличается цена квадратного метра, в среднем она составляет €4 тыс., что почти на четверть выше, чем на вторичном рынке. Иван Барада подтверждает, что новые проекты начали появляться относительно недавно, и это хорошая тенденция на рынке недвижимости. «Вторичка» пока еще занимает значительную долю рынка. По его мнению, через пару лет Черногория получит иное лицо благодаря новым комплексам 
с развитой инфраструктурой. Именно тогда будет более ощутима разница 
в цене между первичной и вторичной недвижимостью.


Регион Которского залива 

Этот регион имеет особую специфику. Для него характерно большое количество старинных объектов, представляющих собой культурно­историческое наследие. Конечно, имеются и предложения по апартаментам первичного рынка недвижимости. Разброс предложений, как, соответственно, и цен, достаточно велик. На диаграмме 5 представлены средние цены на основных курортах Котора и его окрестностей. Так, самым дорогим стал Пераст, старинный городок, в котором не ведется строительство.

Рынок недвижимости представлен, в основном, старинными каменными домами, средняя стоимость кв. м в которых превышает €5 тыс. А вот расположенный рядом с Перастом Рисан, более шумный и более туристический город, уже значительно доступнее по цене (€2418 за кв. м).

Вторым в ценовом рейтинге Которского залива стал небольшой городок Прчань, расположенный в 4 км от Котора. Средняя цена в €3754 за кв. м обусловлена тем, что в городке и его окрестностях построено несколько современных жилых комплексов. Достаточно часто среди объектов, выставленных на продажу, здесь можно встретить и дорогие виллы, ценой от €300 тыс. до €1,8 млн. Наиболее разнообразный спектр объектов представлен в самом Которе и Рисане.

Эксперты компании «Велес Капитал Девелопмент», считают, что влияние на ценообразование в этом регионе окажет также и строительство федеральной трассы Рисан¬Жабляк, которое к 2010 г. должно войти в заключительную стадию. По этой трассе будет возможно добираться за 2–2,5 часа от побережья до горнолыжных курортов Черногории.


Район Херцег Нови

Херцег Нови – это один из самых перспективных регионов на рынке недвижимости Черногории. Он расположен в Боко­Которской бухте, относительно близко к открытому морю, что обусловливает чистоту воды и пляжей. Одноименный город растянулся у подножия гор Ориен. Пятикилометровый променад вдоль моря является одним из главных удовольствий для жителей и туристов. В этом регионе представлено самое большое количество объектов недвижимости. У покупателей также популярен бальнеологический курорт Игало, расположенный в пригороде Херцег Нови.
Как уже было указано в диаграмме 2, самое большое количество объектов недвижимости представлено именно в районе Херцег Нови, включая сам город, а также Игало и Баосичи. На диаграмме 6 видно, что стоимость «квадрата» в Херцег Нови – €3263. Самым дорогим оказался небольшой поселок Савина, известный одноименным монастырем.

Между городками Кумбор и Дьеновичи расположилось несколько новых коттеджных поселков и жилых комплексов высокого уровня, что и обусловило такие цены на недвижимость (€3448 и €3423 кв. м соответственно). А вот такие курорты, как Зеленика, Каменари и Бьела пока остаются вполне доступными по цене – она варьируется от €2536 до €1857 за кв. м.


Будванская Ривьера

По данным Черногорского управления по недвижимости, в прошлом году на территории Будвы и ее окрестностей было продано недвижимости на сумму более €500 млн. Сейчас спрос на объекты недвижимости в этом регионе заметно снизился. Местные риэлторы полагают, что это затишье продлится какое­то время, так как рынок сильно перегрет.

По мнению Олега Холодняка, Будванская Ривьера – это достаточно предсказуемый, быстрорастущий в цене и самый быстро развивающийся с точки зрения инфраструктуры регион черногорского побережья. Замедление роста цен осенью 2007 г. было связано с несоответствием Будвы, да и всей Будванской Ривьеры, заявленным ценам на недвижимость, поскольку качество строящегося жилья не отвечало требованиям потенциальных покупателей.

Самым дорогим курортом Черногории является местечко Святой Стефан, известный своим островом¬отелем. Здесь самая высокая средняя стоимость «квадрата» в Черногории, которая подбирается к €5,5 тыс. (диаграмма 7). Именно здесь цены достигают заоблачных высот (€8–10 тыс. за кв. м), им уже может завидовать Лазурный Берег Франции. Высокая цена жилья в Рафаиловичах, считает Олег Холодняк, продиктована, прежде всего, ограниченным объемом предложений в этом поселке, который пользуется особым спросом. Весной 2008 г. стоимость в некоторых новостройках на первой и второй линиях от моря достигала уже €6 – 6,5 тыс. за кв. м. Тем не менее в Рафаиловичах еще можно найти небольшую квартиру экономкласса по цене €3,5 тыс. за кв. м.

Петровац всегда пользовался повышенным спросом у российских граждан. Ранее стабильно высокий рост цен на апартаменты был связан с относительно ограниченным объемом предложений и был закономерен. Однако сейчас этот спрос немного снизился. На сегодняшний момент, помимо объектов от застройщиков, на рынке выставлено много апартаментов, купленных российскими гражданами в инвестиционных целях в 2006–2007 гг. Однако на первичном рынке апартаментов рост цен, пусть и не такой, как раньше, продолжался и до июня 2008 г. Это предложения уже иного, более высокого качества. А вот рост цен на вторичном рынке замедлился, и рынок практически стоит на месте.

Несмотря на то что Бечичи в нашем рейтинге «самых дорогих» стоит последним, он по¬прежнему не теряет своей инвестиционной привлекательности, и спрос на жилье в этом поселке остается стабильным. Это объясняется его территориальной близостью к Будве и репутацией «элитного» курорта, поясняет Олег Холодняк.


Барская Ривьера

Еще три­четыре года назад Барская Ривьера (от Сутоморе до поселка Добра Вода) считалась не очень престижной и была не особо популярна среди российских покупателей. Затем произошел резкий скачок цен на дома. Возможно, рост цен в Баре и его окрестностях был вызван тем, что именно в это время в общине был принят Главный градостроительный план приморской части города.

 С реализацией которого крупнейший в стране порт станет интересен и туристам. В городе планируется возведение большого яхт-клуба, а также строительство гостинично¬туристической зоны.
И тем не менее аналитики рынка недвижимости считают, что Барская Ривьера по¬прежнему остается одним из самых бюджетных регионов побережья: средняя стоимость кв. м недвижимости здесь колеблется от €1831 до €2483 (диаграмма 8).

Тенденция роста цен на квартиры в Баре замедлится, прогнозируемая доходность апартаментов не превысит, по самым оптимистичным прогнозам, 15–20% годовых.


Тиват и полуостров Луштица

Тиват – это недорогой и самый молодой курорт Черногории. Собственно, у него даже нет четко сформированной старой части города. По мнению Александра Шевелева, после строительства в ближайшее время огромного порта для мега¬яхт и нового аэропорта, город приобретет совершенно другое лицо.

Мэр Тивата в одном из интервью в местной прессе поделился ближайшими перспективами общины: помимо центра яхтенной навигации средиземноморского значения, Тиват будет активно развивать и гольф­индустрию.

Полуостров Луштица – одно из красивейших мест Черногории, но, к сожалению, там, в основном, скалистые берега и нет протяженных пляжей. Тем не менее, у этого региона большое будущее, считают местные риэлторы. Многое должно измениться после того, как утвердят план его застройки. Средние цены на недвижимость региона представлены 
в диаграмме 9.


Ульцинь

Ульцинь – самый южный регион Черногории, граничащий с Албанией. Собственно, и основное население (более 80%) там составляют албанцы.

Несмотря на то что в районе Ульциня находится самый длинный песчаный пляж Черногории и летний сезон здесь длится дольше, чем в других общинах, спрос на недвижимость здесь, по мнению местных риэлторов, совсем замер.  

В этой части побережья строится несколько жилых домов, но цены в строящихся комплексах начинаются с €3,2 тыс. за кв. м, что не соответствует уровню самой курортной зоны. В среднем же в Ульцине цены на вторичное жилье составляют около €1,7 тыс за кв. м. При этом если взять окрестности города, например городок Дольный Стой, то здесь средняя цена на апартаменты на вторичном рынке не будет превышать €1 тыс. за кв. м.


Подводя итоги

Все участники рынка недвижимости Черногории сходятся во мнении, что сегодняшняя остановка цен вполне закономерна и носит лишь временный характер. Скорее всего, цены на недвижимость дальше падать не будут. А с учетом таких факторов, как близкая перспектива вступления Черногории в ЕС, курс властей на развитие туристической и общей инфраструктуры, конкурентоспособность черногорского рынка по отношению к Болгарии и ряду стран средиземноморского побережья, считает Олег Холодняк, обязательно приведут пусть не к такому резкому как раньше, но стабильному росту цен уже к летнему сезону следующего, 2009 года.

Таблица 1