Два года назад Черногория была на пике моды у петербургских и московских покупателей зарубежной недвижимости. Сегодня спрос шагнул дальше на Балканы. Чего сегодня можно ожидать от вложений на рынках полуострова? Этот вопрос задают тысячи российских инвесторов.

Еще Уинстон Черчилль называл Балканы «пороховой бочкой Европы». В 90е годы здесь закончилась последняя война в Европе. Спустя 10 лет, после застоя и экономического кризиса, сюда пришли инвесторы, бизнесмены, покупатели недвижимости, в том числе российские.

Албанская рулетка

Сегодня Балканы – противоречивый регион. С одной стороны, экономика демонстрирует рост, с другой, крупные инвесторы все еще опасаются вкладывать в большинство стран региона серьезные средства. Недавняя независимость Косова добавила политической нестабильности. Тем не менее, вместе с активным развитием молодых балканских государств динамично растут местные рынки недвижимости. 

Из всех республик бывшей Югославии наиболее развит рынок Черногории, которая стала легендарной для инвесторов благодаря почти трехкратному росту цен за последние несколько лет. 

Сегодня судьбу Черногории пророчат Албании. Эксперты ожидают бума на рынке недвижимости: на данный момент в Албании есть предложения о продаже земельных участков и квартир на побережье. Самый большой спрос на недвижимость – в городах на побережье Драч и Сендин. Цена в строящихся квартирах колеблется от €500 до €700 за кв. м. Можно приобрести земельный участок: цены от €60 до €150 евро за «квадрат». В данный момент возможно строительство на расстоянии от 60 м до береговой линии. 

Но Албания больше интересует крупных инвесторов. Наибольшую активность в стране сегодня проявляют англичане и ирландцы, они – основные застройщики и покупатели недвижимости, в основном земли. Они рассматривают такую покупку как вариант долгосрочных вложений, надеясь на рост цен и положительную динамику рынка в ближайшие 3–5 лет. Для россиян Албания попрежнему остается «темной лошадкой» и число русских покупателей и инвесторов, несмотря на позитивные прогнозы экспертов, невелико. 

Наиболее устойчивой эксперты называют экономическую ситуацию в Словении, которая успела в 1999 году вступить в НАТО, а в 2004 году войти в ЕС. Эксперты считают именно ее наиболее перспективной, однако есть и свои минусы: достаточно замкнутое общество. Страна интересна в основном крупным инвесторам. Частным покупателям недвижимости в Словении нужно быть готовым к социальному вакууму, интегрироваться в общество местных жителей достаточно сложно. Законодательство Словении направлено на защиту страны от потока иммигрантов, особенно незаконных. В стране очень жесткие условия получения вида на жительство и рабочей визы для иностранцев. 

Хорватия или Черногория? 

Экономические показатели Хорватии намного ниже, чем у Словении, но выше, чем у Сербии. Хорватский рынок недвижимости развивается динамично, но без резких перепадов. В среднем цены на недвижимость растут на 15–18% в год, в зависимости от ликвидности и месторасположения объекта.

– Сегодня спрос на Хорватию не так велик, как на Черногорию, – говорит Ирина Харченко, руководитель отдела продаж агентства «Оберег» (Хорватия). Причина – в сложности процесса приобретения и оформления недвижимости. 

Благодаря достаточно высокому спросу, в соседней Черногории началось активное строительство жилых комплексов класса «премиум» со своей инфраструктурой на территории, таких как проекты Mirax group в Будве и Montenegro Venture Partners в Прчани и Доброте. Меньший спрос в Хорватии пока не вывел застройщиков на такой уровень строительства. Очень мало предложений в жилых комплексах со своей территорией, бассейнами, кортами, службой сервиса и управляющей компанией, через которую потом можно сдавать приобретенную недвижимость. 

В основном, побережье застраивают сами хорваты, но в последние годы на рынок выходят крупные российские и австрийские инвесторы. Крупные или достаточно известные хорватские строительные компании выделить сложно – в этом особенность хорватских застройщиков: каждый из них строит именно в своем регионе, являясь и инвестором, и застройщиком одновременно. Сегодня в Хорватии мало кто из инвесторов привлекает иностранные банки, выступающие соинвесторами, что позволило бы строить принципиально новые для Хорватии комплексы высокого класса – аналог того, что у нас принято называть закрытым коттеджным поселком. Одним из немногих исключений являются жилые комплексы с охраняемой территорией, полной инфраструктурой, своим пляжем, построенные на побережье Истрии. Здесь есть не только бассейны и детские площадки, но и теннисные корты, поле для гольфа, собственный пляж и порт для яхт. Проект был реализован с участием австрийского банка Hypo Alpe Adria bank. 

Клиенты, ориентированные на Хорватию, сегодня предпочитают покупать недвижимость для личного пользования, а не для извлечения прибыли. Процент сделок, сумма которых превышает €1 млн, здесь не редкость. «Хорватия не подвергалась резкому скачку цен на недвижимость, поэтому и спада цен не будет», – считает Ирина Харченко.

Хорватский рынок в силу естественных причин оказался защищен от перепадов. Основной проблемой на сегодняшний день является сама процедура оформления недвижимости в собственность. Граждане некоторых стран, в том числе и россияне, могут приобретать недвижимость только через регистрацию юридического лица на территории Хорватии. Это связано с рядом неудобств, прежде всего финансовых. Регистрация фирмы, включая уставной капитал, составляет около €4500. Даже если эта фирма не работает, клиент должен оплачивать определенные налоги, зарплату бухгалтеру. Эта сумма в месяц составляет около €130–€150. И, соответственно, сама недвижимость будет оформлена на фирму, а не на клиента. Плюс в том, что на основании зарегистрированной фирмы можно получить ВНЖ для въезда в страну. Директором компании может быть и непосредственно владелец недвижимости, т. е. иностранный гражданин, вводить в состав фирмы местного жителя не нужно. 
Черногория: курс на de luxe 

13% черногорской недвижимости, находящейся в частной собственности, принадлежит иностранцам (исключая граждан Сербии, чей статус еще не полностью определен), 9% – гражданам России. Остальные собственники – граждане Великобритании, Ирландии, Германии, Словении. 

Участники рынка, несмотря на некоторый спад спроса в нынешнем году, продолжают настаивать на том, что Черногория только начинает раскрывать свой потенциал как крупный международный курорт и здесь зарождается сегмент элитной дорогой недвижимости, который будет востребован при развитии элитарного туризма: яхт-клубов, казино, отелей мировых брендов. Сегодня интерес покупателей в Черногории переключается с рынка вторичного жилья на рынок готового жилья в новых домах. Инвесторов уже практически не интересуют спекулятивные сделки с землей, которые стали бесперспективными. Основные проблемы связаны с неустойчивым законодательством. Не существует четкой процедуры урбанистического согласования, нет единой концепции развития земель. Только сейчас в отдельных районах стали появляться единые планы развития. До сих пор не налажен прозрачный механизм получения разрешения на строительство.

Средняя цена «квадрата» на данный момент составляет €3000, «вилка» – от €2300 до €4500. Квартиры категории «люкс» предлагаются от €4500 до €8000 за кв. м (Святой Стефан, старый город Будвы). 

Средняя стоимость земельных участков – €500 за кв. м. Цена кв. метра участка в урбанизованной зоне на первой линии стоит €1000, первая линия в неурбанизованной зоне – от €500 до €600, вторая и третья линии – от €120 до €300. На территории Подгорицы – от €30 до €50. На севере Черногории, который перспективен для зимнего туризма – от €10 до €25. 

«Золотой линией» считается прибрежная зона от Святого Стефана до Булярицы. Местные операторы уверяют, что цены здесь еще не достигли пика, хотя и выросли за прошедшие 5 лет на 250%. «Сегодня Черногория стремится стать центром элитного туризма на Балканах и в Европе, и ситуация попрежнему благоприятна для инвестирования в строительство туристических или жилых объектов», – считает Латинка Вулович, юрисконсульт агентства «Арбор» (Петровац). 

«Большая ошибка – сегодня говорить о том, что на черногорском рынке недвижимости наблюдается застой, – считает Вячеслав Лейбман, управляющий партнер компании Mirax Group. – Не стоит больше покупать землю, так как цены на нее достигли своего максимального уровня. Перспективной становится недвижимость в сегменте premium». Цены на жилье класса premium – от €6000 до €8000 за кв. м. Это на порядок ниже лучших предложений на Рублевке или в Серебряном Бору, а во Франции или в Италии цены на жилье такого уровня начинаются от €20 000 за кв. м. 

А вот Максим Моргунов, сотрудник юридической компании Мontegrad, говорит о «болезнях», свойственных развивающимся рынкам: отсутствие закона об инвестиционной деятельности, слабая система страхования недвижимости, слабая банковская система. «Кроме того, сегодня в Черногории пока еще непросто найти понастоящему «люксовую» виллу, – считает эксперт. – Нередко в строящихся объектах можно заметить массу недочетов. Например, здесь возможно строительство 8этажного дома без лифта, в элитных комплексах порой отсутствуют бассейны. Если же проект на уровне, то обслуживание кв. м стоит €3–4, что для этой страны дорого».

Сербия вызывает интерес

Долгое время изза неопределенной политической ситуации, связанной с неразрешенным конфликтом в Косово и ролью европейского «изгоя», Сербия, что вполне естественно, не представляла никакого интереса для инвесторов. Но в последние два года наступила стабилизация, начали работать заводы и фабрики, возродилось сельхозпроизводство. Зарубежные инвесторы стали проявлять интерес к стране. Активизировался и рынок недвижимости, особенно коммерческой. Сегодня активно застраивается зона Белграда и Нови Сада. На рынок пришли крупные западные банки, такие как Societe Generale, Raiffeisen, много греческих банков, которые охотно давали кредиты на строительство. Рынок ипотеки до кризиса развивался очень активно. В Сербии уже появились и российские инвесторы, но их число пока незначительно. В основном, это компании, «перекинувшиеся» сюда с рынка Черногории, где поутихла инвестиционная активность.

В марте нынешнего года Сербия ввела безвизовый режим для россиян, и теперь, по местным законам, наши граждане могут покупать любое количество земли без ограничений, в отличие от Черногории. Еще одно отличие от соседей – более прозрачное законодательство. 

По данным операторов, покупателей интересует земля рядом с Белградом и другими крупными городами. Что касается жилья, то квартиры премиумкласса есть только в столице, их цена иногда доходит до €5–6 тысяч за кв. м, что в 2 раза выше цен на «обычные» квартиры. На окраинах больших городов «квадрат» стоит €1700–1800. «Цены на недвижимость в Белграде быстро растут вследствие большого притока иностранцев. Ожидается, что количество нерезидентов, перебирающихся в Белград жить и работать, будет увеличиваться», – говорит Неделжко Малинович, директор агентства Legat в Белграде. По его мнению, в ближайшие пятьдесять лет в Белград, где много иностранных компаний, переберутся около 250 тысяч иностранцев.

В стране есть еще несколько перспективных районов для инвестирования: развиваются курорты, которые в будущем могут составить конкуренцию известным европейским.

У Македонии все впереди

В Македонии силен так называемый албанский фактор. В 1999 году, когда в Косово началась война, часть албанских беженцев перебралась из Косово в Македонию и создала там свою политическую партию. Потом основная часть вернулась обратно в Косово и Албанию, но партия осталась третьей по численности в стране. Сегодня это – определенный фактор нестабильности. Тем не менее, цены на недвижимость растут, за последний год они поднялись на 21%, остановившись на уровне €700–1200 за квадратный метр. Но македонская собственность попрежнему является одной из самых дешевых в Европе. Наибольший спрос представляют коммерческая недвижимость и индустриальные объекты на периферии. 

Пик цен на македонскую недвижимость пришелся на первые годы независимости, пока в Боснии был конфликт – сербы, хорваты и боснийцымусульмане воевали, а македонцы зарабатывали на поставке топлива и дефицитных товаров в Белград. Местные жители с тоской вспоминают эти золотые времена легких денег, даже несмотря на то, что экономика страны тогда переживала спад. 

Сегодня в Македонии попрежнему непростые времена: развивающийся рынок недвижимости застыл изза политической и экономической нестабильности в стране. Одна из причин – этнические проблемы. Население страны на треть состоит из албанцевмусульман, которых вдохновил пример Косово. Они стремятся получить полный контроль над «своими» территориями, что вызывает постоянные конфликты с пока еще славянским большинством страны.

Вторая проблема – отношения с южным соседом, Грецией. Причина – в спорах изза названия страны: у Греции есть своя историческая провинция с одноименным названием, руководство страны заявляет, что «других Македоний быть не может». Этот конфликт мешает Македонии стать полноправным участником различных общеевропейских структур, т. к. Греция блокирует все подобные инициативы. 

Основные инвесторы в Македонии сегодня – израильтяне и вездесущие на Балканах ирландцы. Недвижимость здесь стоит очень дешево («квадрат» в македонской столице Скопье стоит около €800–900), но покупать ее рискованно: эксперты предсказывают крошечной аграрной стране с высоким уровнем безработицы продолжение экономического и политического кризиса. 

Аналитики считают, что экономический подъем в Македонии возможен не раньше, чем через 5–7 лет, а вступление в Евросоюз – в лучшем случае только «за компанию» с соседними Черногорией и Сербией, примерно через такой же промежуток времени.
 

Александр Шевелев, директор агентства недвижимости «Арбор» (Петровац):
За последние два года ситуация с оборотом недвижимости в Албании изменилась в лучшую сторону, направление становится привлекательным для инвесторов. До сих пор предложение превышает спрос, однако, думаю, ситуация скоро изменится. Наибольшую заинтересованность в приобретении недвижимости в Албании проявляют ирландцы, англичане, русские, украинцы. Крупнейшие инвесторы в Албании на данный момент – итальянцы, американцы и англичане. Возводится примерно поровну и жилых объектов, и отелей. Государство прописывает план строительства, и проекты согласуются с планом. Строительство ведется быстро и качественно. Сегодня в целом Балканы вместе с Албанией очень интересны для инвестиций в связи с изменением геополитической ситуации и уходом их под протекторат Запада. 


Отвечает Вячеслав Лейбман, управляющий партнер компании Mirax Group: 

Вячеслав, почему вы считаете Черногорию перспективной для русских девелоперов, инвесторов и покупателей недвижимости?
Почему именно Черногория? Похожие языки, похожие культуры, исторические корни, очень доброжелательное отношение черногорцев к русским, которые даже называют нас «старшими братьями». Уникальная природа и великолепный климат. Безвизовый въезд для россиян, развитое авиационное сообщение. Рынок очень расположен к российским девелоперским компаниям. Черногорское законодательство либерально к иностранным инвесторам, по сравнению, скажем, с соседней Хорватией, где иностранное физическое лицо не может быть владельцем земли и где более высокая ставка налога на недвижимость.

Какие проблемы возникают у русских девелоперов и инвесторов в Черногории?
В сфере законодательства не существует четкого урбанистического согласования на землю, нет единой концепции развития земель. Только сейчас в отдельных районах стали появляться единые планы развития земель. До сих пор не налажен прозрачный механизм получения разрешения на строительство.

Какие еще территории интересны вашей компании на Балканах?
Интересны хорватские острова и, безусловно, Албания. 
 

Отвечает Ирина Харченко, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Оберег»: 

Ирина, какова динамика рынка недвижимости в Хорватии за последние три года?
Несмотря на то, что процесс приобретения недвижимости и получения ипотечного кредита в Хорватии достаточно сложны, процент продажи иностранцам растет год от года. За последние 3 года цены выросли на 35–45%. Заметно увеличилось число российских покупателей. Звучит, наверное, смешно, но еще пару лет назад многие в ответ на предложение отдохнуть в Хорватии или купить недвижимость спрашивали, закончилась ли там война. Сейчас отдых в Хорватии – один из наиболее популярных и востребованных в России. Русские заново открывают для себя эту удивительно красивую и притягательную страну. А отдохнув там, уже задумываются о приобретении недвижимости. Если сравнивать Хорватию с Черногорией по соотношению ценакачество, преимущество, конечно, будет на стороне Хорватии изза большей развитости инфраструктуры.

Какие районы наиболее интересны сегодняшним покупателям?
Для российских покупателей интересна Истрия, в силу своей географической близости к Европе, а также район Средней Далмации – за счет великолепных пляжей.

Средние цены сделок?
Сегодня кв. м жилья в Загребе стоит около €2500–3000. Это дешевле, чем на самом фешенебельном курорте Хорватии, Опатии. Стоимость кв. м на Опатийской Ривьере стартует с отметки €2500 и достигает €4500. В Дубровнике стоимость еще выше – до €5000. Это напрямую связано с дефицитом предложений в городе. На строительство в черте города введен мораторий до окончательного принятия городскими властями единого плана застройки города. Между тем в Старом Городе Дубровника самые высокие цены на кв. м в Европе, есть предложения и 15 000 за кв. м, несмотря на то, что в старом историческом центре ниже качество жилья, хуже планировка по сравнению с квартирами в новых жилых комплексах. Есть также проблемы с реконструкцией: хорватские власти очень ревностно относятся к любому возможному вмешательству в исторический облик здания. 
 

Отвечает Юлия Слович, директор агентства недвижимости «Оберег» (Будва):

В этом году у нас не было ни одной заявки на албанскую недвижимость, люди опасаются косовской проблемы, поэтому не покупают недвижимость даже в Ульцине – самом южном городе на побережье Черногории, где преобладает албанское население. Хотя там цены значительно ниже. 

Какие сегодня проблемы у риэлторов в Черногории?
Цены на рынке достигли максимального уровня. Оппозиция выступает против продажи иностранцам земли. Иностранец, для того чтобы купить землю, должен открыть местную фирму, но для того чтобы зарегистрировать право собственности, министерство финансов должно выдать на это разрешение. Изза спекуляций земли русскими Министерство финансов перестало выдавать такие разрешения. Получается заколдованный круг…

Сегодня выгодно инвестировать и в землю, и в строительство объектов. Но готовые объекты уже достигли своей максимальной стоимости. Сегодня покупателей интересуют 2 направления недвижимости: земля для строительства и квартиры в личное пользование, не для продаж. Клиенты владеют информацией о рынке и хорошо понимают, что именно они хотят. Процедура переоформления квартиры теперь занимает полгода, кадастр не успевает справляться с объемом.

Каковы прогнозы?
Цены немного должны упасть, качество жилья – повыситься. Но черногорские владельцы недвижимости не хотят снижать цены. Они выставляют дома на продажу по максимальным ценам и готовы ждать покупателей, никуда не торопясь. В Черногории отсутствует логика ценообразования. Правительство должно принять закон о том, чтобы право собственности переходило на землю тоже. Земля сегодня в Черногории не может быть зарегистрирована на иностранца. Покупатель недвижимости должен брать землю в аренду около дома, открывать фирму и оплачивать бухгалтера. Многих это отталкивает.

Кто основные покупатели недвижимости?
Русские, украинцы, англичане, израильтяне, немцы, англичане. Территории, которые интересуют покупателей – объекты от Петроваца до ХерцегаНови, Бока, Которский залив.

Автор: Лара Зиндер